漏夜排队买房　宁波楼市“牛气”怎么来？--浙江在线-浙江新闻

　　房价连年飙升与“补涨”

    半夜排长队购商品房？咄咄怪事！

    宁波市某小区原计划1月9日上午开盘，均价4000元/平方米左右。8日上午起，市民就赶到售楼处排队。当晚，长蛇阵达600多人。天气寒冷，不少市民身裹大衣，呵气跺脚以抵御严寒，有的还请人代为排队。开发商担心秩序失控，紧急决定于9日零时提前开盘。记者9点赶到售楼处，330多套房子仅剩下5套。（详细内容）

    宁波楼市之“牛”，由此可见一斑。

    宁波楼市自1998年复苏以来，连年升温，房价上涨速度令人咋舌。1999年商品房住宅平均价还是2500元/平方米，2002年底就达到3835元平方米，年均涨幅15％左右。从2001年起，房价涨幅连续两年居全国35个大中城市之首。

    楼市“牛”气冲天背后，有经济背景。近几年，凡是到过宁波的人，都对其日新月异的变化感到惊讶。2002年，宁波市国内生产总值超过1500亿元，人均GDP超过3300美元，近3年年增幅保持在12％以上；全市完成一般预算总收入258亿元，近5年递增35％；市区居民人均可支配收入超过1．3万元，近3年递增14．6％。业内人士分析，宁波房价涨幅及房价整体水平与城市整体实力和经济发展状况基本相符。

    尽管房价涨幅连续两年列国内第一，宁波市有关部门仍持乐观态度：宁波过去房价基数偏低，近两年只能算“补涨”，与同类城市相比，房价仍属正常。去年12月11日，《中国房地产报》刊登全国35个大中城市2002年度房价收入比较分析文章，称：“宁波不仅房价较全国平均水平低，而且其收入（户均可支配）以40769元远高于全国平均水平，因此其房价收入比仅为5．9，不仅在华东地区，而且在沿海经济发达地区也是较低的。”宁波的房价与收入之比，在35个大中城市中，与郑州、西宁并列为倒数第二。

    供不应求与盲目“追涨”

    分析宁波房价飙升，供不应求是主因。

    近年来，宁波大力推行城市化，推动了旧城改造力度。每年拆迁老住宅近万户，按户均购买75平方米计，住房需求就达75万平方米。推行购房入户新政策，外来人口购房大幅增加，占比已达30％。二手房价格上扬，原福利分房的居民可售旧购新。虽然政府近几年新批租土地并不少，2000—2002年3年总量达到400公顷，但因全国性拆迁政策调整，加上对征地拆迁难度估计不足，部分新推土地无法按时交地投入建设，造成土地有效供给不足，使住宅供应量大打折扣。2002年，宁波中心城区预测住房消费需求达170万平方米，而供应量仅150万平方米。据统计，目前未销售的商品住宅现房仅400套。

    其次，结构不合理，中、小户型房源短缺。

    开发商受楼市火爆的表象迷惑，把置业人群锁定于白领阶层或成功人士，使新开发住宅房户型越来越大，单套住宅价位越来越高。2001年市区领取预售许可证的商品住宅平均面积在118平方米，2002年提高到128平方米，面积90平方米以下的不到15％。30万元、80平方米以下的房源奇缺，拆迁户望房兴叹，只好把目光投向二手房，导致二手房价格上扬。2002年上半年二手房涨幅为246元/平方米，到了拆迁集中的下半年，涨幅达660元。

    房源紧张，房价上扬，使市民对楼市产生恐慌，“追涨”心理突出。也有一些人和房产中介利用关系多、信息灵的优势哄抬房价。同时，房产商的预售方式也起到推波助澜的作用。如在预售许可证领出前搞内部认购，发号子，收定金。为赚取更多利润，一些开发商在楼盘已具备预售条件的情况下抬高楼盘售价。如去年上半年的楼盘展销会，某小区开发商口头称总体房价为3200元/平方米左右，3个月后，购房者签合同时，却被告知最低也要3500元/平方米。

    政府从容应对，房价有所回落

    房地产热是柄“双刃剑”，负面作用也不能忽视。上世纪90年代忽涨忽落的楼市，曾对宁波造成创伤，精心培育健康楼市的宁波市政府不敢掉以轻心。从2002年上半年起，该市在保持房地产市场良性发展的前提下，开始运用市场经济手段进行调控。

    一是加快出让土地交地步伐，2003年适度增加土地供应量，缓解供求矛盾。对已出让地块进行清理，加快征地拆迁工作进程，尽快交地。同时充分发挥土地储备中心的“土地银行”职能，超前储备土地，提高供地时效，使土地推出后即可开发。在深入调研基础上，2003年计划新推土地150公顷。

    二是适应城镇居民多层次住房需求，完善多层次住房供应体系。建立以商品房为主体、经济适用房和廉租房为补充的三位一体住房供应体系。引导开发商增加中小套型住宅开发，解决低收入家庭的住房和城市拆迁安置房源。去年6月启动经济适用住房建设，首期约12万平方米春节前即可交付。今后5年还将安排建设经济房100万平方米，本月已有30万平方米开工。

    三是强化房地产开发管理，规范市场秩序。推行商品房公开预销售制度，做到房屋销售公开透明。同时，遏制房产市场“恶炒”行为。2002年5月出台了预购商品房转让管理规定，禁止期房炒买炒卖，禁止期房合同更名，并定期开展专项检查。今年还将把整顿和规范房产中介市场作为重点，严厉打击房产中介机构恶炒行为。

    目前，政府宏观调控已初见成效。2002年12月房地产价格有所回落，每平方米比上月下降61元。政府还将进一步采取措施，加大对房地产市场调控力度。但政府调控能否达到预期效果，还取决于购房者理性判断。