记者手记：“国家《物业管理条例》就要实施了，您怎么看？”

    “这是我们第一部全国性的物业管理条例，在我国物业发展史上是具有里程碑意义的。我很高兴。”

    “您在这一行业已经六七个年头了，您觉得目前物业管理最突出的问题是什么？”

    “无法可依！”

    以上的内容，是记者和野风物业常务副总经理郭鲁川之间的对话。郭总的两个相互矛盾的回答，让记者非常惊讶和疑惑。

    郭总解释：近年来，物业管理行业发展很快，相关的法规也日渐完善，特别是杭州，其物业发展在全国也是比较领先的。但几乎所有有关物业管理的法规，都更多地对物业管理企业进行约束，而对业主的约束相对较少。这种状况反映在实际中就是：物业管理费的收缴十分困难。
    
　　你不缴费我没法活
    
　　据了解，要维持一个楼盘（管理小区）的正常运作，其物业管理费的收缴率至少是80％－85％。但是有关人士称，真正能100％地收取物管费的，杭城很少有这样的物业小区。

    金秋物业的孔先生告诉记者，他们有一个小区的物业管理费标准为每月每平方米0．25元，这是杭城物业管理费最低标准（每月每平方米0．25－0．35元）的下限，但即使是这样，收缴率还是很低。另一位不愿透露姓名的物业管理人员说，他们的物业管理费收缴率仅30％左右，公司担心缴费业主心态不平衡，就将收取的停车费、配套房出租费“贴”一部分过去，撒个了善意的谎言。

    对于企业化运作的物业公司来说，收不到钱也就意味着生存危机。
    
　　你服务不好我就不缴费
    
　　今年3月25日，记者接到广利流水苑住户蔡先生的求助电话，称他所住的小区里，路灯不亮已一年多了，偷窃事件时有发生，住户们都提心吊胆的。

    可是昨日记者再次打电话询问时，流水苑的路灯还是不亮，蔡先生叹气道：“我已经不交物业管理费了。这里环境太差，服务不好，我正在看房子，准备搬走。”

    家住金都花园的郁先生也有同感，小区物管擅自把楼下小饭店的排烟口统一起来，害得他们楼上住户窗都开不了，反映了几次都无效，他也准备拒交物管费了。

    物业管理不到位，服务差，住户当然要反抗。一位业主这样说道：“我们虽然有业主委员会，业主大会，有权选择新的物业公司，可是手续实在太麻烦，而且新选出来的也不一定好。拒交物管费，这是最直接也是最无奈的办法。”
    
　　华山一条路——做好服务
    
　　耀江物业董事长陈家豪在分析“物管费催缴难”时认为，除了确有个别人想赖掉这笔费用之外，物业公司自身管理、房产开发遗留问题是“催缴难”的症结所在。

    陈董事长特别指出，现在物业公司遇到的纠纷，很多是当时房产商在售房时夸大其辞，许下了一些不实际的承诺，使一些消费者入住后怨声载道。楼盘移交后，水管漏了，绿化小了，配套少了等等麻烦问题，业主都一骨脑儿地怪在了物业公司身上。此外，物业公司还承担了一些其他工作，比如收缴水电费等，国家《条例》虽然明确了，这些费用应由水电等单位直接向用户收，或者委托物业收（一旦是委托，就会有一个协议，有利于保护物业公司），但实际上都是物业公司在收。有一次，公司在接管一座写字楼时，光是装分水表、电表就花了3个多月时间，用了100多只表。因为如果收费账目不清，不是该业主公摊的却要让他付钱，公司的服务就会被“扣分”，业主就有理由拒交费用。

    在目前，物业公司只有一条路——千方百计抓好服务。这就是陈董事长从业多年的经验之谈。
    
　　还是需要法律规范
    
　　权利和义务总是并存的，业主在享用物业公司服务的同时，必须履行交纳物业管理费的义务。业内人士认为，物业管理行业的健康发展，还是需要法制化。

    据了解，去年出台的《杭州市物业管理条例》中，在对业主委员会的职责规定中，有一条“督促业主履行业主公约和物业管理服务合同，协助物业管理企业催缴物业管理服务费用”。

    将要实施的国家《物业管理条例》在规定了业主的十项权利的同时，也明确了六大义务，其中有一条就是“业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用。”

    业内人士同时指出，一些法律法规的出台是可喜的，但是尚需进一步完善，而且要真正落实也还有一个过程。比如，业主委员会的催缴力度显然不够，“他自己也是一名业主，怎么会去得罪他的邻居呢”；再如，为了一二百元钱而打官司，虽说理在物业公司，几乎是胜券在握，可是哪一家物业公司耗得起这个时间和精力，有时诉讼费还得自己出。