2003年3月31日，浙江国际信托投资有限责任公司在杭州推出首个房地产信托项目，总规模为3000万元，信托期限3年，最低认购额10万元，一推出便受到众多投资者的追捧。

    2003年5月，总规模为2500万元的华清山庄资金信托计划预约额竟然达到6000多万元，其炙手可热的程度创下我省信托产品发行之最……

    用火爆来形容2003年房地产信托的旺销场面并不为过，而在去年遍地开花的房产信托如今又把这把火延伸到了2004年。据了解，浙江国信和杭工信不约而同地在今年加大了房地产信托计划的发行力度，估计总发行量将在20只以上。那么，在银行业屡屡对房地产贷款亮起红灯的今天，房产信托到底值不值得广大投资者托付呢？
    
　　现象

　　房产信托卖一只火一只
    
    房产信托红遍大江南北似乎只在眨眼间。从前年信托业务重开，到央行121号文件出台，一年内，全国信托公司推出的房地产类信托产品还不到20只；可是去年第四季度，一个季度内全国就发行了房地产信托产品37只，产品数量和募集金额都直线上升。而且房地产融资地域也从局部地区向全国各地扩散，去年第三季度原来只是集中于浙江地区，第四季度便扩展到了国内主要大中城市。

    在浙江，据了解，2003年，从省国信于3月推出首个房地产信托项目起，省国信投资有限公司和杭州工商信托有限公司共发行房地产信托产品13只，募集资金9.31亿元，平均收益率在5%左右，一下子成了投资者眼中的“香饽饽”，市民投资热情高涨。我省信托公司还不满足于省内市场，把融资列车开到了上海，打起了长三角经济圈的主意，2003年12月，上海金港花园房产信托现身杭城。这13只信托产品个个热得烫手，虽然有些信托上市时间安排得很紧，但仍不能满足投资者旺盛的购买需求，记者从一家代销房产信托的银行了解到，个人投资者购买10万、20万元信托产品的比比皆是，有些投资者甚至赶在银行开门前就排起长队。

    在尝到了甜头之后，猴年初始，房产信托项目更是早早地排在开发商与信托公司的日程中。记者在采访中获悉，出于对浙江房地产市场的看好及开发商融资的需求，省国信和杭工信在今年适当加大了房产信托的发行力度，预计总发行量将在20只以上，而3月底，“海月金棕榈”信托和“金泰广场”信托就以高于5.5%的收益率给猴年的房产信托来个了开门红。业内人士表示，为了吸引投资者，估计今年的房产信托收益率会有所提高，而信托产品本身也将有进一步的创新，例如把几只房产信托捆绑在一起发行，提高投资者的收益等。

    应该说，迄今为止，在杭州发行的房地产信托均受到了不同程度的市场追捧，面对这般火热的房产信托市场，业内人士表示，这主要与市民投资结构单一有关。目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1～3年，预期年收益率普遍在4～5%之间，而银行人民币存款利率3年期为2.52%，两年期只有2.25%；3年期国债年利率也只在2.3%左右，与银行存款、国债、企业债券等相比，信托的预期收益明显要高出一大截。
    
　　剖析
    
　　热卖背后隐忧不少
    
    高出银行存款利率很多的信托预期收益率使这些房地产信托无不热销，在杭州，很多产品都是一周内售罄。房地产信托所标出的预期高收益率可以说吊足了投资者的胃口。然而任何投资都会有风险，收益与风险成正比，这是投资领域的真理。在房产信托火爆销售的背后，也暴露出众多投资者对信托产品投资风险的认识不足。

    一位专业理财人士告诉记者，从目前推出的房产信托项目来看，房产信托存在着几大弊病。首先是流动性差，虽然信托计划可以在特定场所办理转让，但是转让的交易量极小，尚未形成气候，并且目前很少有金融机构开办信托计划的质押贷款。因此，信托计划变现难度很大。在投资者急需资金的时候，往往很难转让或是通过质押来得到融资。

    其次是收益偏低。虽然房产信托的年收益率比三年期凭证式国债几乎高出一倍，但两者其实没有可比性，因为国债可以提前兑付，并且可以用来质押贷款，风险又大大低于信托产品。在资本市场收益率节节走高的背景下，一项为期15个月的不可提前回收资金的投资，4.5%的年收益率似乎偏低了。尤其是与去年开放式基金平均收益超过12%的活跃性相比，房产信托在收益上也暴露出了一定劣势。同时房地产公司在推销自己的信托产品时所给出的预期收益率，只是参考，并不是承诺。例如行业存在的风险，像目前上海、杭州房价一路走高，风险增强；或项目做得不好，影响将来的销售，那么投资者的收益就得不到保障。
    
　　纵深
    
　　给热销局面降降温
    
    谈起房产信托的遍地开花，杭州一家商业银行的有关人士表示，这是缘于去年6月央行121号文件的颁布，央行出台的房产信贷新政对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面提高了融资门槛。这一政策发布后，部分房地产开发商靠银行融资的渠道被堵塞，特别是那些规模不大、品牌不响的房地产公司。在开发资金面临断炊之时，他们转而将把目光投向了信托公司。对于开发商来说，通过信托工具借钱，与银行的5.8%的贷款利率相差无几。

    可以说，房产信托带给开发商的是雪中送炭的温暖，让到处找钱的他们免去了融资之虑，更让一直热度不减的杭州房地产市场保持了发展势头。但在它红红火火销售时，很多专家表示了忧虑。

    中国社会科学院经济研究所研究员汪丽娜在接受记者采访时表示，房地产资金信托是目前中国最活跃的房地产融资形式，但总体上看，国内房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能。

    一些专家更是一针见血地指出，目前房产信托产品在运营上参照的是银行贷款条款，可以说是银行贷款的一个变种，但与银行相比，信托公司在委托贷款方面的监控、管理和经验上有一定差距，央行发布121号文件的一个原因就是预防房地产泡沫，面对同一个房地产市场，银行都表现出了谨慎，房产信托的信心何来？其实央行的121文件并不是不许向房地产企业贷款，不过是提出了更严格的要求，一个房地产企业无法从银行取得开发贷款，通过信托融资，是把资金风险转移到了老百姓身上。

    在市场的过度追捧之下，个别信托产品已经暴露出了细微的危险信号，主管部门的监察工作也开始紧锣密鼓地展开。据业内人士透露，在央行收紧房贷的政策背景下，今年1月银监会曾召开了一个小型的信托业座谈会，“提醒”各信托公司要注意房地产信托业务的风险，给全国范围内的房产信托热降降温。