房价，一场难以停歇的暴风骤雨

昨天，一天大雨。

但初夏的这场瓢泼大雨，似乎也难抑“涨势如虹”的房博会热潮：钱江南岸5000元/平方米以下的房子几乎绝迹，均价皆在6000元以上；单价万元已经成为杭州市中心高档楼盘的起步价；老余杭、良渚一带的远郊楼盘，单价逼近5000元……不同展台前透露出的那一串串创纪录的房价，似乎不仅在挑战购房者的心理价位，更是在考验人们对房价的想像能力。

考验想像 房价成千成千地涨

房博会前，各大媒体对房价都进行了一番预测，普遍认为今年似乎应该不一样，不仅年初以来控制房产过热的政策和措施密集出台，而且统计表明，杭州一季度房价上涨幅度为10.5%，似乎已经预支了房博会的涨价预期。在错过了一次又一次买房良机后，满怀希望的人们在这个下雨的周末涌向世贸。

然而，从售楼小姐（先生）口中报出来的价码和开盘楼盘明码标价牌上赫然在目的数字，让人们来不及焦虑便直接跌进了无望之中：预计15000元/平方米左右的东方金座，售楼小姐透露可能要涨到18000元/平方米。房博会前一段时间开盘的楼盘：城东的钱塘沁园，城中的深蓝广场、丁香公寓，城西的山水人家，滨江的之江公寓景江苑，老余杭的南湖丽景等新盘，经过一段时间的预热，在房博会上大都涨了不少。而像富春山居、七里香溪别墅、颐景山庄别墅，更是涨势凶猛，富春山居二期在房博会前平均每套售价涨了80万元，同属富阳银湖开发区的颐景山庄别墅也闻风而动，每套售价平均上涨了60万元！

“没想到，我的房子又涨了20万。”一些楼盘的一期或二期业主对照新售价，进行了一番数学运算后发出这样的感慨。“前段时间现场预登记的时候，不是说均价6400元/平方米吗？怎么现在要7500元/平方米了呢？”在广利佳苑展厅前，几个充满希望的泡泡刚刚泛起来，旋即便在无情的预告下破灭了。

“太快了！太快了！4月28日报纸上预告的均价还是4000元/平方米，现在怎么一下子就跳到4700元/平方米呢？”在某郊区楼盘的沙盘前，同样是几个很无奈的发问。

“嗨，市中心这房价，15000、18000、20000，太疯了！”

“没想到，介贵了！哎！等经济房！”

从房博会反映的信息来看，市区10000元/平方米起步的房价比比皆是，滨江开盘均价6000元以上，老余杭房价普遍4000元/平方米以上……房价正在一千一千地涨，总价十万、几十万地涨。

房价，成为一个考验购房者想像力的数字。

参照法定价 迭出楼市钱江潮

据了解，目前的定价方式已经超越了“成本+适度利润”的传统精确核算模式，房子定价大都以市场参照法得出。

●参照法之一：一级市场和二级市场类比参照

比如像三塘区块的祥和人家，房博会前就传出预计售价可能为5500元/平方米。而在此次房博会上，该楼盘工作人员透露，开盘价肯定在6000元/平方米以上。其定价在考虑了目前市场利好的情况下，主要参照就是三塘北区域一带的二手房价格。据了解，目前三塘北区域的二手房成交价普遍在5500元/平方米以上。

●参照法之二：一级市场的相互参照

许多房价往往是根据一级市场的消费水平，再加以粗略的估算，便定出了一个价格。比如，黄龙一带能卖15000元/平方米，江南定在4000元/平方米感觉就不太合理了，应该定在6000元/平方米。

●参照法之三：同一地段先后参照

另外，一级市场同一地段先开盘的楼盘房价也是其他楼盘定价的重要因素：例如同属南岸的贺田尚城和同方超级星期天，前者定价为均价5600元/平方米，与其紧邻的同方超级星期天在考虑小户型开发成本稍高的情况下，定价则为均价5700元/平方米；之江公寓景江苑此次房博会上打出均价6300元/平方米，旁边的临江花园明珠苑开发商则透露，他们将于5月底正式开盘，均价肯定在6000元/平方米以上。

●参照法之四：品牌对比参照

当然，有些品牌号召力强，楼盘属稀缺性地段的高档盘，往往其定价就是其他楼盘的参照物。像绿城的深蓝广场与丁香公寓，售价分别为：近20000元/平方米和15000元/平方米。这无形之中就为其他具有同等地段优势的楼盘定下了价格基调：近期开盘的锦绣天地、东方金座、河滨花园、世贸丽晶城二期等楼盘预计售价都将在11000—20000元/平方米之间。

另外，此次房博会上众多楼盘都不约而同地定在房博会后的五月下旬开盘。其中好几家售楼部的工作人员都坦承，鉴于以往房交会对销售的巨大拉动作用，先预热一把，看看风向和行情，再定价、开盘———看来，想像力不足的不仅仅是购房者，房价也超越了众多开发商的想像，使得他们不敢“擅自定价”，而是先环顾左右再伺机而动。

如今的楼市似乎正陷入这样一个怪圈：不断上涨的房价，推动了不断上涨的地价，而不断上涨的地价，又推动了房价的新一轮上涨；不断上涨的一手市场，拉动了不断上涨的二手市场，而不断上涨的二手市场，又推动一手市场房价的上涨。

一级市场之间、一级市场和二级市场之间的相互参照，房价不再需要过多的计算，演绎却是“人有多大胆，地有多大产”的报价“盛况”。房价就像汹涌澎湃的钱江潮，浪逐浪，制造出了一浪高过一浪的房价。

蝴蝶效应 涨价动力会有多大

根据目前杭州的房价，上市的新建商品房除去开发成本，肯定都有可观的利润。在这种情况下，成本+适度利润的基本定价体系被弃或被忽略，而更多地表现为市场参照定价体系：一手市场和二手市场相互参照；同地域的新建商品房相互参照。这种定价有太多的偶然，像最近黄龙一带黄龙雅苑和绿园小区内的房子，在二手市场普遍挂价为15000元/平方米左右，比开盘时涨了一倍。但是如果有人放一颗卫星，挂出20000元/平方米，也许他对此价格是否能成交也没有信心，但如果成交了，那么这一个案例便会被迅速效仿，形成“新高”，且这一挂价很快将再次被刷新。而二手市场的这一新高，也将被周边新盘迅速参照，并在一手市场传导开来。

这场开始于个案的房价博弈游戏，最后被放大成房产市场定价参照标准。这时候，涨价开始凌驾于市场需求之上了。那么为什么还是有人买？

杭州富瑞地产策划营销公司市场部的王先生是这么认为：现在很多人对楼市的想像力已经是一种幻觉，对价格反应变得迟钝：比如12000元/平方米的房价出现后，人们再看到15000元/平方米的价格，比起从2000元/平方米涨到5000元/平方米，同样是3000元的涨幅，人们就要不敏感得多了。

其实，在如今定价看似偶然的背后，折射的是房产市场处于混沌状态的现状。按业内人士的说法，这就是房产市场在房价上表现的蝴蝶效应：一只蝴蝶偶然扇动翅膀，可能会掀起一场龙卷风。于是在这场龙卷风中，“银子也能卖出金子价”———跟随着高歌猛进的房价风暴，一批品质不尽如人意的楼盘也卖出了超乎想像的价钱。

涨，增加了利润，是好事，但在风暴停止的时候，将会有一大批人和一大批企业被重重的伤害，但处于其中，谁也不愿意做出“有钱不挣”的决策。一些房产企业面对这样的风暴也表示了相当的矛盾与担忧。

今年以来，国家已经出台了一系列政策，意在抑制房地产过热，但今年一季度统计，房地产投资增长为41.1%。昨天，在房博会论坛———“2004年浙江房地产品牌经营与企业核心竞争力”高峰论坛上，原建设部副部长宋春华对此作如此评价：看似逆政策调控下出现的“旺市”，只不过是一个行业运行的惯性表现，房地产是一个产业链比较长的行业，政策调控的体现将有一个过程。而且他还预计，下半年开始，政策作用将会有所体现，房产投资增长会有所下调。此番话或许对杭州目前的房市也是有借鉴意义的。

风暴总有停的时候。也许，购房者做“上帝”的时间不会太远了。