即便是在九个月前，缺钱仍与大多数杭州房地产开发企业无缘。业内人士们总是这样教育后来的晚辈：在杭州做房产只有一点才是重要的，那就是手头有没有地。“只要有地，什么都好办。借钱不难，开发不难，卖房更是不难。”

　　然而，突如其来的变化让企业有点措手不及。央行121号文件让房产企业第一次发现，银行这个“血库”也会有收紧的一天。四证不全，不得贷款；贷款企业的自有资金不得低于30%；不得发放用于缴交土地出让金的贷款……诸多限制的潜台词是，要问银行借钱，首先自己也要有钱。而即便是能贷到款的企业，额度较之以前也大为缩减。

　　资金链是房产公司能否正常运作的关键。除了银行，哪里还能借钱？信托基金？同行借贷？民间资本？外资银行？典当行业？路似乎就在眼前了，但是初作尝试后，一切似乎又不那么简单。

　　有钱的不敢借给有地的

　　杭州某大型投资公司投资管理部张经理几乎每天都要和同事一起，去考察分布在杭州、整个浙江甚至是外省市的各种房产项目。

　　“几乎每周都要去看个新项目，”张经理说，“今年来我们公司谈短期拆借的房产企业特别多，最多时候，公司领导几乎每天都要和两三家房产企业的老总会面。”

　　然而时隔半年，张经理的公司至今还没有放出过一笔资金。“虽然企业间的短期拆借业务有风险，但只要有钱可赚，作为一家专门从事投资业务的公司来说，不可能不想做。”张经理说。

　　既然郎有情，妾有意，为何又无法结合？一些业内人士分析了房产开发企业借钱难的三类原因———

　　原因之一，是缺少产权明晰的抵押物。

　　房产公司能够提供的抵押物一般是两种：土地使用权证或未办理产权的房屋。这两种抵押物在政策上与具体实施中均有较多限制。按规定，土地使用权不允许债权人与抵押人直接协议作价转让，必须拍卖；企业如果开发投资没有达到土地出让人认定的总额的25％时，即便拍卖也无法进行转让；如果抵押人没有交清土地出让金、配套费、税金，则不能拍卖。这样对债权人来说，一旦遇到风险，抵押物能否变现、何时变现，存在较大的未知数。

　　未办理产权的房屋作为抵押也存在同样问题。双方一般采用签订房屋销售合同，加回购合同或撤销合同来变相贷款，双方借贷的本质决定双方不可能完全执行合同，产权转让相关税费就达到贷款额的17%以上，双方往往在借款时签订房屋销售合同并到房管部门办理备案，还款后撤销合同并到房管部门撤销合同备案。但现在房管部门对撤销合同备案控制较严，可操作性也不强。

　　原因之二，是很多借款企业不愿走规定的程序。

　　企业间贷款或企业向个人借款，比较正规的程序是委托银行、信托公司代为发放、监督使用并协助收回贷款，这虽然不能保证贷款企业的风险降低为零，但可使资金拆借行为合法化，避开了我国法律不承认企业间拆借资金的障碍。但目前有些借款企业并不愿意。张经理说，尤其是一些知名的房产企业，可能是考虑到企业的声誉，更不愿意走正常的程序。

　　原因之三，借贷双方的意愿相去甚远。

　　如果同行借贷，作为借款一方的企业往往更愿意以固定的利率付息还款，但放贷一方则更倾向于参股开发或是购买股份。云天房产在财富中心项目资金基本收回的情况下，有较多的闲余资金，这当然也成了缺钱同行的借贷对象之一，给出的固定回报率不算低。但该公司副总经理丁凡说，如果有好的项目，他们更愿意直接参股或是买断股权。因为这样操作，出资方可以更好地控制资金用途和项目风险。但显然，目前愿意吐出土地的房产公司并不多。

　　信托商只借给可靠公司

　　当银行贷款收紧后，很多房产公司立刻想到的另一种融资方式是发行信托基金。据统计，单去年第四季度全国就发行房产信托项目37个，募集资金共35亿元。杭州也不例外，去年杭州信托公司发行的房产信托项目超过20个。

　　浙江新南北投资置业集团有限公司就是信托受益者之一，其开发的新青年广场去年通过杭工信发行了“新青年广场项目集合资金信托”。据该公司总经理助理徐之介绍，当时银行贷款政策还没有如今这么紧张，他们之所以选择信托，主要是当时信托融资对于企业自有资金要求相对较低。

　　不过，发行信托前，信托公司对于借款企业财务状况和资信等的评估非常严格。徐之说，这也是很多企业不愿通过信托融资的重要原因。发行信托其实和发行股票差不多，没有过硬的财务状况，很难通得过。另外，把家底亮给别人，也不是每个企业愿意做的。而发行信托对于房产企业来说，几乎没有风险可言，信托产品的最后回报是多少，一般由企业的最终经营状况而定。

　　今年银行贷款门槛提高后，信托与银行贷款的成本已相差不多。正当房产企业们纷纷涌向信托时，市面上又传出房产信托被叫停的消息。

　　果真如此吗？杭州工商信托投资股份有限公司的有关人士对这一说法进行了纠正，信托并未叫停，只是操作要求更严，同样要求四证齐全、企业自有资金比例也要求提高。

　　

　　但在信托公司眼里，杭州信托产品的投资风险似乎与市场上风传的房产泡沫不成比例，“杭州的房产信托产品，要比其他城市放心得多”。

　　据一些业内人士介绍，杭州规定房产企业发行信托产品后，信托资金都需在专门的银行设立专门账户进行专款专用，企业的每一笔支出都要有凭证；当房产公司收到来自购房者的房款，并打入指定还款账户后，抵押权人（信托公司）才肯盖章，房管部门才予以办理购房合同备案。也就是说，只要房子能卖出去，企业想要赖账不还的可能性大大减小。

　　防范资金风险的另一保险杠是银行保函。杭州的很多信托品种发行前，会要求银行做出保函。这种保函是银行担保性质的书面承诺文件，一旦申请人未按合同约定偿还债务时，由银行履行还本付息责任。

　　外资仍徘徊在浙江楼市外

　　那么，向外资借钱呢？事实上，今年以来，杭州房地产商不只一次地表明了向外资融资的愿望。

　　外资实际上分为两块，一是国外的民间游资，二是外资金融机构。

　　前者这两年来光顾不少，最终出手较少。去年，欧洲一家投资机构在杭州考察了数个房地产项目之后空手而归。而今年，一家名为“加拿大翡翠国际工业园”的投资机构已于日前委托相关人士，在杭州帮助寻找一些有地没钱的房产项目，单个项目投资额限制在2亿元人民币上下。一旦看中某个项目，他们就准备以买断或是参股的形式进行投资。不过，据其委托人透露，目前杭州尚未有房产项目被选中。

　　而外资银行的业务其实早已展开。香港东亚银行上海分行金融机构部的陶先生介绍，该银行从1998年便已取得了人民币业务的资格，2004年2月又获准向内地企业发放人民币贷款，目前该银行已经向上海的一些房地产项目放款。但该银行至今为止没有向浙江的房地产企业发放过一笔贷款。这是因为该银行目前在浙江并未有代表处，对于浙江一带的房地产市场尚在熟悉过程中。

　　陶先生认为，作为一家香港银行，东亚银行曾经亲历了香港金融市场的起起落落，也目睹过香港楼市的猛涨暴跌，市场风险永远会是他们最为看重的。