深读指引

　　按揭贷款买房在杭如火如荼，动辄贷款五六十万的人比比皆是，且个个信心十足。“负翁”们是否认真掂量过资金链断裂之痛呢？留意当下的报章，有关房产拍卖的告示渐渐多起来，其中不乏精品楼盘。

　　和当年开盘时它们被追星捧月似的抢购相比，如今它们的登场难免有点灰头土脸。这个新苗头提醒所有的购房者：买房按揭，一定要对自己的预期收入以及风险有清醒评估，避免陷入个人财务危机。

　　
　　欠银行10多万保不住丹桂一套房
　　
　　　“现在开始拍卖1号标的———文苑路丹桂公寓20幢2单元101室，85.81平方米，起拍价47万，每次加价幅度1万元……，”随着拍卖师的语音落下，7月23日上午，无法清偿银行贷款的这套住宅被正式拍卖。

　　据了解，这套房子的主人当年是以按揭贷款的形式将该房买下的，在交了几期贷款后，业主因为身体和职业变更等种种问题，而没有按时缴纳按揭贷款，共欠银行贷款计10多万元。3月中旬，银行方面在多次催缴贷款未果的情况下，向上城区人民法院提起诉讼。随后该案进入公证执行阶段。法院方面委托永正房地产评估有限公司对该房进行评估，随后，委托明泰拍卖公司对该房进行拍卖。拍卖公司在报纸上登出公告后，共有20多人来看过这套房子，最后共有6人交进了保证金，确定参拍这套房子。

　　23日上午9点08分，拍卖开始了。虽然现场只有6人参拍，但拍卖的气氛一点都不轻松，甚至可以称得上是激烈。

　　“起拍价47万，每次加价幅度1万元”，拍卖师的话音刚落，178号拍主，就举起了手里的号码牌，接着举牌的是158号拍主，几个回合下来，拍卖价很快上升到了51万。

　　“现在我调整一下加价幅度，每次加价5000元。”拍卖师在控制拍卖的节奏，这个阶段168号加入了“战团”，拍卖价在她和178号之间轮番上涨。在竞拍前，就把心理价位定在53万的158号郭女士退出了竞争，“价再上去风险太大”。

　　当178号拍主把竞价叫到57万元时，一直按兵不动的118号举牌了。“57.5万”、“58万”、“58.5万”，“战事”在118号和178号之间进行着，“178号，愿意再加5000元吗？”拍卖师的话没有得到回应，178号的周女士最终放弃了与118号刘先生的竞争。

　　9点24分，拍卖结束，刘先生以58.5万元拍得了这套房子，加上5%的拍卖佣金，每平方米单价约7100元。“我对这个价格比较满意。”刘先生说他已经准备好了房款，因为拍卖是要一次付款的。“既然来参拍，对自己的财务状况做过掂量的，觉得负担得起才出手的。”

　　拍卖结束后，明泰的徐经理说，他们在收进房款后，会在第一时间交给法院，法院结清银行本息以及收取相应的执行费用后，余款会交还给原房主。

　　
　　银行 月供族应谨慎贷款充分估计财务风险
　　
　　随着时代的发展，许多年轻人选择了贷款方式，过上了“有房有车”的“幸福生活”，但是这样的生活却过得并不轻松。据了解，在广州某银行已超过3个月未按时偿还月供，不能严格按合同约定及时偿还贷款的约占所有贷款购房者的四分之一。

　　在杭州，“月供族”卷入负债纠纷的并不多，但拍卖会上时不时露脸的住宅商品房却暗示了这个新苗头。7月20日，一套东山弄的住宅因为欠贷被法院强制拍卖。

　　近年来，杭州的各家银行都十分注重防范房贷风险。记者从建行杭州一家支行了解到，该行目前的个人住房贷款客户总共有8000多个，其中大约有近10%的购房者不能按合同约定及时向银行还款，需要银行工作人员催款。“尽管个人住房贷款一直是银行不良贷款比率最低的业务，但是还是有少数客户会逾期还贷。当然这其中有一部分的客户是因为一时忘记了，但也有因为经济能力下降，而不得不拖欠银行贷款的客户，我们行里就有一些是属于老逾期了。对于逾期时间较长的客户，同时又判定他有恶意不还贷的倾向，可能会给银行造成损失，我们会委托律师向法院提起诉讼。”该行的一名客户经理这样告诉记者。

　　房贷属于“个人中长期消费贷款”，周期长，因此客户在还款的年限内，经济状况发生变数的可能性加大，影响了他们的偿还能力。据分析，造成还贷困难的第一种可能性是这些人遭遇了一些突发事件，使经济状况急转直下，比如：工作发生变故、失业、家庭成员发生意外、家庭主要成员死亡等等。有一笔房贷的客户原本是在杭州某公司工作的，他从该公司跳槽后，就中止了向银行还贷，到这个月，他已经欠贷3个月了。第二种可能性是过度炒楼，资金紧缺。这些人往往手上供着两三套房子，月供金额比较大，在6000元以上，有一个“炒楼”者，就是因为最终负担不起这么大的资金量，只好把其中一套脱手，以偿付银行的贷款。

　　记者了解到，这些逾期还贷的客户最终被银行告上法院的还是少数，银行一般会在催缴的过程中与贷款者协商，让其尽量想办法筹钱还清逾期的贷款本息，这样整个房贷合同还是可以继续履行的。客户一般会找亲戚朋友调头寸，在银行提起诉讼之前把钱交进银行。也有人在二手房市场找下家，把房子出手，套现还贷。“一旦进入诉讼程序，房子被强行拍卖，房主还要承担诉讼费、律师费等等这些司法费用，大约占总房款的10%，损失会更大。”

　　国家提高银行准备金率，收缩贷款规模，加上逾期还贷不良情况的出现，今年5月以来，各家银行纷纷提高了房贷的门槛，更注重防范风险。“房贷是一种抵押贷款，最坏的可能出现时，银行还可以通过强制拍卖抵押物———房产来追回贷款本息。但是如果楼市一跌，欠贷就会让银行的风险升高。”工行的一位工作人员说。

　　因此今年5月以来，各家银行纷纷收紧了房贷。首付由原来的两成提高到了三成。银行对于贷款客户的收入情况和偿还能力的调查也更为细致。各家银行还针对各自的客户类型，制定了不同的风险防范措施。工行就加强了外地人在杭州申请贷款的资信审查。建行则对于房龄过老的房子申请贷款持谨慎态度。银行也建议购房者要仔细评估自己的还贷能力。买房毕竟是大宗开销，如果把家庭所有收入都投入其中，对于未来收入风险估计不足，极有可能出现个人财务危机，建议消费者要做理性的购房选择。

　　
　　一旦楼市降温担忧此类案件增多
　　
　　在杭州市上城区人民法院，民二庭庭长王春霞在谈到还贷不良的情况时表示：虽然房贷纠纷从2002年开始逐渐升温，但是真正意义上，银行作为原告，购房者作为被告的案件却并不多，一方面是因为近几年银行注意防范放贷风险，各项手续日渐规范；另一方面，一旦出现纠纷，购房者和银行都不愿走这一步。购房者是因为在一路走高的楼市里，不愿自己和极具升值潜力的房子一同被送上法庭。银行呢，一旦上法庭，也要为此投入大量的人力和物力。一个房贷诉讼案子，从提交相应的诉讼材料到最终结案，案子进行得最顺利的也要三个月的时间。所以如果出现还贷不良，银行一般会和购房者协商解决，即使有的案子银行已经向法院提起诉讼，但是只要购房者能够在强制执行前，归还逾期贷款，银行还是会到法院申请终止执行。

　　一般来说，如果诉诸法律，法院对此类案子更多的采用公证执行，也就是由法院执行局委托评估公司对房子进行价格评估，然后抽取拍卖公司进行拍卖，拍卖所得款扣除评估费、拍卖佣金、过户费以及银行借款本息后，剩余金额返还给购房人。

　　上城区人民法院执行局的执行员钱军在执行局工作了6年。他说，购房者一定要考虑自己的经济承受能力，要把自己工作变动或者是身体状况等风险作为购房时的参考指标，凡事量力而行。当然，依照钱军工作多年的经验，他在遇到业主付不起房款，而面临流离失所的情况时，会劝其以大换小，以大房子换小房子，从中的差价来归还银行的逾期欠款，这样两方都能尽早脱离官司，进行正常的工作和生活。

　　王春霞庭长说，虽然目前，因为逾期未还银行贷款而诉诸法庭的案件还不多，但也不排除下半年杭州楼市降温，从而此类案件增多的可能性。

　　
　　贷款前要“看菜吃饭”月供最好少于一半月薪
　　
　　浙杭律师事务所主任刘恩建议，每个人去银行按揭贷款的时候，都要对自己的经济能力要有一个充分的估计。不仅是要对现阶段的收入情况做评估，更重要的是对未来一个阶段内的收入预期有比较清醒的认识。因为在不同阶段，一个人的赚钱能力是不同的，他所从事的行业的发展也是有起有落的。要根据这两点来为收入的起落做好心理准备。如果把所有的钱都投在房子上，这就犯了理财时的一个大忌：把所有的鸡蛋都放在一个篮子里，这样抗风险的能力就很差。一旦收入出现问题，就有可能出现还贷困难。比较好的做法是，应该留出一部分的收入进行储蓄，或者是其他的投资。月供款最好不要超过月收入的一半。