中介经纪人跳单跳槽频繁，已经成为现今二手房行业之忧，其背后实质是行业大洗牌的先兆。本栏目从本周起推出“关注经纪人系列观察”，此为第一篇。
    
　　记者的一位朋友偶尔谈起过他的一次买房经历。前些天，朋友在一家品牌中介公司看中一套二手房，一切商量妥当之时，朋友无意间说起，中介费有点高之类的话，不过是发发牢骚。不料经手经纪人却说出一番让他意料不到的话：“这样好了，我帮你介绍另外一家中介公司，手续费可以给你便宜一点。”朋友不免惊诧，这不是拆台是什么？
    近来，随着二手房市场的持续冷淡，二手房经纪人的跳槽现象却是愈演愈烈。是什么原因导致了二手房市场跳单跳槽现象频繁？在二手房市场中，三方利益主体——购房者、经纪人与中介机构应该建立什么关系的问题，引起了业界的关注和反思。
    
　　现状 中介经纪人一手操控信息
    
　　毫无疑问，经纪人是消费者与中介公司之间的桥梁，是促成二手房交易的中坚人物。但记者从采访中了解到，经纪人同时也遮住了中介公司和消费者的目光。一方面，中介公司所有的成交均通过经纪人来实现，经纪人代表中介公司与客户交流，客户资料完全由经纪人来掌握，中介公司很难染指。
    
　　另一方面，消费者的购买行为往往决定于经纪人的一句话，经济人的意见在单子成不成交上起着决定性的作用。比如说，客户很喜欢这个房子，无论在地段、价格上面都非常满意，但如果经纪人说一句：其实在同类地段中，这样的房子是偏贵的，客户十有八九会随着经纪人去看另外一套房子，在房屋朝向、楼层、税费等各方面元素都差不多，价格相同的情况下，经纪人的意见很大程度上影响了购房者的决策。
    
　　问题 跳单跳槽频繁
    
　　经纪人在二手房交易中的核心地位，加上整个行业对经纪人约束都不是很大，导致了经纪人跳槽异常频繁。从目前来看，中介公司之间信息不是很互通，这家中介公司发生的事情，另外一家也许根本就不知情。
   
　　 一位业内人士透露，目前的经纪人资格证书都是很紧俏的，市场上很多都是按一年多少价格买的。但经纪人资格证往往在这家中介公司挂着，其本人却在另外一家公司上班。经纪人如果要跳槽，可以一身轻松，非常方便。
    
　　此外，经纪人是不少“跳单”事件的始作俑者。比方说，经纪人把上下家协调好了，然后跟客户说，我们公司的中介费是不能便宜的，这样好了，我有一个朋友开了一家中介公司，可以打点折，好了，买方能省钱，自然肯干，卖方一般拿的是净价，也不会管那么多。这样一来，卖方假装在原来的中介公司撤了单，转移到另外的中介公司去了。因为交易没有达成，原来的中介公司又没有权利收中介费，真正是“竹篮子打水一场空”。
    
　　这就为一些进行不正当竞争的中介公司设了空子。有些中介公司甚至通过招聘的方式作为由头，告诉应聘者仍在原中介公司工作，然后把业务拉过来，提成五五开，就目前来说，这样的交易还根本无法控制。
    
　　结局 交易三方的零和游戏
    
　　一位中介行业的资深人士给记者打了一个比喻：如果把二手房交易放在一架天平上，那么目前的状态就是消费者在左边，中介公司在右边，中间站着经纪人，经纪人脚踩到哪边，天平就会倾向于哪边。
    
　　打个比方说，在一次跳单中，购房者得到了少许利益，中介公司的利益就受到了损害；反之，经纪人通过欺瞒（比如掩盖房源的劣势等）手段卖了一套房子，为中介公司赚了点钱，但损害了消费者的利益。这位资深人士表示，从整个大的市场格局来看，这样的状况最终导致的肯定只能是一个零和游戏。他解释说，在一个不规范的市场里，消费者的利益无疑得不到有效保障，中介公司在消费者心目中的诚信度也将受损，而经纪人，或许得到了短期的利益，但打一枪换一个地方，其诚信度也将最终遭到企业和购房者的否定，对个人的职业生涯规则将带来极大的伤害。
    
　　综上所述，对中介经纪人的行业管理已成二手中介行业迫在眉睫的大事。如何实施有效的管理措施，从多方面促进行业的自律和健康发展，《每周观察》将进行跟踪观察。
        
　　评论
    
　　小心“跳”死
    
　　杭州二手房市场市道不旺已有时日。本报二手房版上周观察文章《杭州二手房会“崩盘”吗？》指出，杭州二手房市场虽面临拐点，但并不苟同“崩盘”之类危言耸听言说，指出八九月份仍有变盘向好趋向，持谨慎乐观态度。此论得到业界众多人士来电赞言相应，以为公允。同时本报上周文章《第三轮重组大刀已挥出》指出，二手房中介公司目前管理仍不完善，应主动加强内部管理。有业界人士来电表示赞同，并指出当前业界应着重加强经纪人内部管理。
    
　　缘何？原来二手房经纪人频繁跳单跳槽现象虽已成为行业大灾，然而迄今多数公司遭此灾害只能徒呼奈何，无能为力。
    
　　本报本周观察指出，此种现象蔓延下去，市场三方主体——购房者、经纪人和中介公司将皆成输家，市场最终将演绎成三方博奕的“零和”游戏。
    
　　如何转变这种局面，笔者认为，症结还在中介公司本身，即本报上周指出的管理问题。
    
　　笔者相信：一场中介经纪人管理革新运动必将掀起，时间不远，就在今明两年，目前已有萌芽迹象。其核心问题在于：中介经纪人的利益驱动机制、考核机制的革新，行业整体对中介经纪人信用考评体系的建立。在此过程中，行业阵痛还将延续，仍将有更多公司死死生生，但死多于生，是狭路相逢勇者胜。缘何？此种改革考验的是中介公司的管理智慧与企业主导者的战略眼光，但具有战略眼光与管理智慧的企业家总是少数，笔者断言，在相当长一段时间内，中介企业数目将加速减少，大购并将在未来几年内产生。而一些目前市场份额并不居前，但汲取发达国家和地区管理经验的中介企业可能后来者居上，同时不排除还有新进外来者强势攻城，而目前位置居前但已露疲惫迹象的老牌企业被迫重组的可能。对智慧型中小中介企业来说，做大做强可能性反而增大了。
    
　　危机与机遇并存，老调不可不弹。
    
　　蒋斌
    
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