上半年以来，楼市经历了从年初的冷清到三四月份的猛涨，再到房博会之后的低迷，一起两落，时而在风口浪尖，时而又一落千丈，分外显眼，场面几乎可以用美国作家福克纳写的小说名字来形容———《喧哗与骚动》。

　　在各种时髦又耸人听闻的理论“拐点说”、“崩盘说”、“滞涨说”的喧嚣声中，在买家与卖家的心理较量中，二手楼市也走过了不平常的一个半年。

　　开场：这是个不平凡的时期

　　房产新政是上半年市场行情的导火索。2004年1月1日起，房产新政开始实施，由于杭城的房价几年来涨了好几倍，因此需要缴纳的个税数额比较大，在卖家处于优势的形势下，房东纷纷通过提价转嫁税费，导致二手楼市迎来“跳空上涨”阶段，使上半年出现了特有的一系列不同于往年的新现象。

　　而房博会期间二手楼市出现的出人意料的低迷情况，可以被视为是一个很有研究分析价值的案例，“拐点说”的那个点指的就是这次注定要在杭州楼市大书特书的房博会。

　　五、六月份银行的信贷政策又在考验二手楼市，许多银行提高了按揭门槛，并对利率进行了调整。这一利空消息对刚有起色的二手楼市又是一个沉重的打击。

　　正是由于上半年杭州楼市的异常走势，才让人们对下半年杭州二手楼市的走向充满了诸多猜测与想像。

　　现象一：1至5月房价突飞猛进

　　由于房产个税政策的消息传出，2003年的11月、12月有大量房源提前被消化。进入2004年后，整体房产形势还不明朗，因此直到现在，都没有出现一个交易高潮。但这半年来二手房的市场价格却莫名地涨了好多，从挂牌价格来看，目前的单价差不多要比年初上涨了近千元，还不包括很多隐藏在“净价”里面的隐性上涨。虽然从5月份以来房价的上涨趋势开始出现明显的减缓，但比较今年6月与1月的房价，我们仍可感受其中巨大的差额。据杭州市经济信息中心统计，今年以来房屋实际价格上涨了约15%。

　　上涨得如此之快，高额的税费是一大原因。私房所要缴纳的个税比例为20%，房改房的超额所得收益比例更是高达25%和50%。近几年房产价格的持续上涨是众所周知的，房价上涨幅度越大，所要缴纳税费的基数就越高。去年上半年前涉及超额所得收益的房改房还很少，随着房价的大幅度提升，目前几乎有近八成的房改房要缴纳此项税金。前几年买进的商品房，随随便便就涨了十万八万，多的价格已经上涨了两三倍。因此一套房屋的个人所得税，少则两三万元，多的甚至达到十多万二十万元。

　　由于长期以来二手房市场都处于卖方市场，买家在买卖过程中处于弱势地位，因此税费转嫁成了顺理成章的事。若税金由房东承担，则提高了售价，若降低售价，则税金由买方承担，因此无论税金由谁缴纳，都直接或是间接地带来了房价的上涨。税费不菲，再加上房价本身还有一定幅度的上涨，因此短短两三个月（二三四月之间），挂牌价格就上涨了千元左右，成交单价也上涨了约五六百元。

　　而且这是一个房价整体上涨的过程，给人的感觉是，不管是何种类型的房屋，只要是出售的，就是高价的。在这个时期，房屋似乎已经消磨了地段、年代、户型、环境等等差异了，每平方米价格六七千元是起步，八九千元是毛毛雨，万元房也如雨后春笋。

　　现象二：凄风苦雨———房博会出现滑坡

　　根据以往的经验，杭州的房博会对于楼市就像一剂强心针一样，每年房博会前后的五六月份，将会迎来杭州楼市的一个旺季，今年1到5月份杭州楼市的高开高走让一部分人对此次房博会抱有很大的希望，但业内则普遍持一种谨慎态度，一种看法是楼市上半年房价普遍虚高，房博会很可能会成为今年二手楼市的一个分水岭，而房博会前夕，杭州楼市“拐点说”也开始见诸媒体，就在各种猜测与怀疑的气氛中，2004房博会在5月的一个大雨天揭开序幕。

　　结果完全符合许多人的预料，二手楼市出现了罕见的冷清状况。而与此同时，就在房博会期间，二手楼市的供应需求比开始出现部分的、暂时性的逆转，原来楼市最淡的时候，供求比尚能维持在1∶1.1，而在房博会期间有几家中介公司的统计数据显示，供求比逆转为1.1∶1到1.2∶1之间。

　　虽然用尽了各种促销手段，但本次房博会已无可避免地成为了二手楼市的滑铁卢，与去年第十届房博会33.5万参观人数相比，本次房博会的人气大大下降，只有25.3万人。成交量也大幅度下滑，大部分中介公司成交寥寥，远远低于往年的水平。

　　而在房博会结束后的一星期，也许是看到了苗头不对，各区挂牌可以用井喷来形容。有统计数据表明，房博会后的一周挂牌量比房博会前增加了128%，挂牌均价从五月第一周的7877元/平方米下降到7476元/平方米。

　　与此同时，买家则开始观望起来，成交量大幅度下滑，商务兴房网一个星期成交的房源与以往相比较下跌了30%左右。

　　现象三：成交低迷———交易高峰久等未遇

　　按照往年的惯例，每年的一二月是二手房市场的淡季，从三四月开始有所回升，随着五月份房博会的召开，五六月的成交进入高峰期（去年受非典的影响，四五月的交易量有所下降，六月房交会后迎来交易高峰）。

　　而今年的行情却与往年截然不同，从上图中可以看出，一月的成交量非常低，二三四月交易量有所回升，但到了本应是交易旺季的5月，交易量却出现了大幅度的滑坡。而这也正是杭城整个二手房市场的成交行情体现。

　　今年一月有很长一段时间是过年长假，大众都沉浸在过年的氛围内而无暇顾及房产，因此历年以来，过年的那个月交易量总是最低的。今年更是因为房产新政刚刚开始实施，观望的氛围非常浓郁，而导致一月的交易非常低迷。虽然在二三四月份交易量有所复苏，但量还是不大，明显低于往年的成交量。导致这一现象发生的最根本原因还是高价，在接盘人不多、房产形势还不明朗、个税还未完全被市场所消化的情况下，房价一而再、再而三地上涨，对于大多数需求者来说，都难以接受。所以五月房博会现场人气惨淡，交易量不到去年的一半，房博会后交易更是没有出现大家所期盼的高峰期。

　　总结：结构性矛盾依然存在

　　虽然目前二手房市场的交易不是很火爆，但因整体发展形势还不明朗，成交价格并没有出现明显的下降。而且供求的矛盾仍然没有得到根本性的解决。目前二手房市场的消费者，想卖的卖不出去，想买的买不到，这充分暴露了目前供求结构上的矛盾。

　　购买力决定了目前二手房市场的需求结构。对于广大的普通老百姓来说，即使是通过银行按揭，也大多只能承受五六十万元以内的房屋。从图表中可以看出，50万元左右的二手房供不应求很明显，而70万元以上的房屋，则供远大于求。买房的消费者，其承受能力普遍在50万元以内，而市场上该价位内的房源供应量所占比例却不到一半，供应结构上的矛盾，决定了供求关系上还存在着相当大的矛盾。

　　这样的需求结构，无论是一手房市场还是二手房市场，其供应量都无法得以协调，为了满足中低家庭收入而推出的经济适用房，也因为数量的有限而显得杯水车薪，难以缓和这个供求矛盾。所以，二手房市场供求的结构性矛盾仍然将在一定的时期内存在。

　　展望：9月回暖的可能性很大

　　下半年的市场预测只能基于在对上半年的情况做出分析研究的基础上才能得出，从这一点上说，我们不妨问下面的两个问题：

　　一、导致目前楼市低迷的主要原因是什么？二、拉动楼市的最主要力量在哪里？目前二手楼市低迷，其主要原因是从今年上半年以来，房价一直都是“虚高”不下，而目前的低迷局面可以被看成是市场盘整的阶段，楼市的低迷最主要是目前买家与卖家的心理博弈中互相不肯退让。一方面，由于后市不明，买家采取观望的策略；而另一方面，虽然最近这一阶段卖家没有像上半年早些时候那样强势，不少房东都表示价格可以谈（公众房网前一段时间曾做过回访，20%的卖家都表示愿意调低挂牌价，这说明卖方已经不再像上半年三四月份那样强势），但楼市卖方市场的性质并没有发生改变，在交易中依然居于主导地位；而与此同时，目前没有迹象表明杭州的房价出现持续的、全面的下跌，虽然有些卖家愿意调低挂牌价，但这些卖家调价的幅度很小。

　　由于买卖双方依然没有突破对方的心理底线，僵持的局面可能还将持续很长一段时间。而从六月下旬开始，交易量有所复苏。由于炎热的七八月份向来就是二手房市场交易的淡季，因此，预计今年在此期间也不会出现交易高峰。

　　在下半年的楼市分析中，一个很重要的月份值得我们注意，那就是9月份，目前业内的一种看法是9月份楼市将会复苏，作出这一判断的论据是以往从九月份开始楼市将迎来一年内的第二个旺季，同时，虽然目前杭州楼市很不景气，但购房的潜在需求依然很大。所以很有可能出现的局面是，随着市场逐渐转旺，交易将维持比较稳定的态势。随着时间的推移，买卖双方僵持的局面将逐渐被打破，预计九、十月的成交量将有所上升，从而带动整个房产行情形势的明朗化。买家的心理防线将被突破，近几个月被压抑的购房需求会在这一段时间得到释放。

　　而另一方面是，虽然业内人士并不愿意去面对，我们还是要提出，如果9月份并没有如预期的那样出现楼市回暖的局面，这似乎预示着，杭州楼市那么多年的好日子已经走到了头。

　　从价格来看，基本保持稳定是业内人士普遍的观点。目前虽然二手房市场的挂牌价格略有降低，但这只不过是适度挤掉了些挂牌水分，成交的价格还是没有出现明显下降的现象。近郊的房屋，由于投资者多、入住率低，可能会出现一定幅度的降价。而从杭城房价的整体情况来看，支撑房价的各种因素依然存在，房价大幅下降的可能性几乎没有。