2002年8月，陈先生花3万元从别人手里买下北国之春一套商品房的号子，摊入房价，单价尚不足3500元/平方米。半年后，陈先生以4800元/平方米的价格将这套房子转手。时隔一年后的2004年7月，与北国之春一路之隔的锦昌文华开盘，均价超过7000元/平方米。

　　锦昌文华是该区域近期新开楼盘中价位较高的。再往北走的名城·左 岸花园，2002年售价是3500元/平方米左右，目前二手市场上的成交价格已接近6700元/平方米，差不多翻了一番。

　　这些不同楼盘的背后有个共同的名字———拱宸桥。在2002年到2004年这段杭城房价急速攀升的时间里，拱宸桥较之三墩少些概念，相比滨江又缺点时尚，但当滨江的房价由当初的4000元/平方米涨到6000元－7000元/平方米，三墩房价由原先的2700元/平方米左右升至5000元/平方米时，拱宸桥这块看起来不太为人关注的区域，房价也不动声色地涨了起来。

　　关于导致拱宸桥房价变化的因素，业内众说纷纭，但有一点是达成共识的，那便是在人们心中，拱宸桥一带正由原先的城北老城，成为适合居住的运河新城，从城市的边缘变成了城市的中心。

　　拱宸桥变迁关于拱宸桥一带的变迁，周末爱好摸两把的小周述说得颇为形象，以前他们这帮牌友的活动地点一般都是在延安路、武林广场附近，但从今年开始，固定在了拱宸桥旁一家新开的棋牌室。“一来方便，汽车一上高架，15分钟就到棋牌室，旁边超市、饭馆有的是，配套很全；二来这里收费低，算上打的费也比原来便宜。不过，换在一年前，我都很难想像有一天会到这里来打牌。”

　　作为拱宸桥地区旧城改造指挥部的副总指挥，汪宝焕亲历、参与并见证了拱宸桥的变迁。

　　1997年，拱宸桥地区旧城改造指挥部刚成立，这一带的地价只有50万元/亩，湖州新村的房价只有1600元/平方米左右。不过，在当时，即便是在附近上班的人们，对于在此处买房也要犹豫再三。运河水质不佳、周边交通不便、配套设施老化等各种因素阻止了人们的购房欲。

　　为了吸引购房者，2000年前后，该区域部分楼盘出台了当时在杭州少有的购房入户政策。普希金花园（普金家园）便是其中之一，但买家多数还是这一区域的老居民。

　　所有这些情况在2002年改变了。当上塘路高架桥直通到石祥路后，人们第一次发现，原来拱宸桥到武林广场的车程也不过15分钟左右。区内的道路情况令人耳目一新，轻纺路、丽水路、舟山路、金华路等交通要道先后建成，宽敞的马路给人在老城市很难感受到的开阔视野。在运河东面，随着广利·普希金花园、名城·左岸花园、银河嘉园、运河人家等大批楼盘的建成，原先杂乱的工厂多数已迁走，居住环境大为改善。

　　再接着，大型购物中心———欧尚超市也来了，运河广场建设进入实质性议程，拱墅区的行政中心也搬过来了。

　　“拱西区块的改造已基本完成，接着要开始的便是桥西区块。”规划者习惯性地将拱宸桥东称之为拱西区块。不久前，汪宝焕再次接受采访时说，年内，桥西21万平方米的民居将会开工，而新建规模为72个班的中小学、公交中心站、水上派出所等配套设施也已排入日程。

　　在建设者眼里，拱宸桥已脱胎换骨，“在今年，这里将会是杭州的中心区域之一，加上运河、人文、传统等品牌因素，拱宸桥的价值还将会提升。”

　　购房者变迁

　　有专家提到城北房产红火现象时曾指出，之所以红火，其中一个重要原因是修补了杭州一路走高的房市漏洞，使结构失衡的房市略为保持一点平衡。

　　近几年的多次市场调查表明，在杭州有一种房产品是最好卖也最稀缺的，那就是离城市中心不太远，价格相对较低，户型面积不太大，小区配套又较齐全的。

　　回顾拱宸桥的房产发展史，正好满足了这些红火的条件。如果说在2002年以前，习惯守候在运河边的老杭州扮演了拱宸桥购房者中的主要角色，那么在2002年以后，随上塘高架南北贯通后，拱宸桥开始吸引那些经济实力一般的人们。事实上，目前开价7000元/平方米以上的一些楼盘，在去年房博会之前，对外的预计价格尚在5500元/平方米左右。在当时的杭州市场，这样的价格多数人们能够接受。

　　推动人们购买拱宸桥房产的另一个原因，则是人们想留在市中心的愿望。近年来虽然人们不断地谈到郊区化，房产商也不断宣扬郊区房产的好处，但在多数上班族的眼里，有些情况是实实在在的，他们需要上班，所以要找一个交通方便的地方置业；他们需要吃饭，所以周边设施要其全；他们的子女要读书，所以周边要有学校；他们需要环境，运河改造也为他们提供了一个美丽的前景。

　　拱宸桥的优势开始凸现无疑，比之市中心有价格优势，比之郊区有配套优势，比之正在建造的钱江两岸，有老城的基础和数年的改造优势，拱宸桥更能早日令人实现住得舒适的愿望。

　　这一带的楼盘还有一个特点，多数楼盘的主力户型均在90～130平方米之间，有的楼盘更是以户型紧凑总价低而受到市场的追捧。

　　广受认同的市场形势，带来的另一个后果便是价格变迁。这同样令有房族喜，无房者忧。平均水平迫近7000元/平方米的价格委实令原本想在这一带置业的人们犹豫起来。人们发出疑问，价格优势越来越小后，拱宸房产还有新卖点吗？

　　房产商逐鹿

　　相对于购房者们的犹豫，房产商们却毫不含糊。从今年上半年开始，杭州不少房产商都瞄准了包括拱宸桥在内的城北区域。滨江房产首次进军城北便也看中了这里，不过，由于上半年这一带无土地供应，他们选择了拱墅区范围内的另一块土地出手。

　　而不久前，正在滨江开发楼盘的某房产商也透露，本来准备在今年7月份的招标会中下手，目标也是拱宸桥区域的地块，虽然后来因故取消，但并不改变他们日后在该区域投资的意向。该公司老总这样述说理由，杭州市中心区域的地块越来越少、越来越贵，开发成本与风险比以往增高，而拱宸桥一带的土地价格就目前的情况看来还算平稳。此外，拱宸桥一带有运河的景观概念，杭州的运河改造详规也将于近期出台，这一区域的房产形势前景较为乐观。

　　近两年拱宸桥区域的土地成交价也印证了这一说法。2002年，拱宸桥湖州新村旁的一块地由浙江二轻房产中标，成交价格为340万元/亩，楼面地价超过3000元/平方米，当时因超过底价70%，中标价格过高而成为业内热谈。目前在售的锦昌文华地块也是在同一时间出让的，浙江城建当时中标的楼面地价为2503元/平方米。2003年后，拱宸桥一带少有土地出让，今年下半年，这一区域将有两块土地出让。准备出手的开发商认为这将是大好时机，一来目前有些房产公司面临资金压力，估价竞标的公司不会太多；二来今年房地产市场走势平稳。因此，业内人士预计，这两块地的价格会比较合算。

　　桥西的向往

　　自家的孩子总是最好的。随着市场形势的变化，建设者们对于拱宸桥开始寄托更多的希望。“杭州市主打山水品牌，而千年运河不仅具有景观功能、交通功能、旅游休闲功能，还传承了上千年的传统文化，对于居住在这一带的人们来说，不仅可以直接受益于环境，更可以品味千年运河的风采，真正地体会杭州运河人家的生活。”汪宝焕说，这种历史的价值、景观的价值、文化的价值，将随时间的推移慢慢融为一体。

　　当然，这些理想化的描述要实现还得寄托于刚开始着手道路、桥梁、农居建设的桥西区块。关于这一点，在两年前的桥西地区详规里面，已作了描述。拱宸桥西建设的传统民居将再现江南老墙门的风采。桥西地区的规划总面积达到134公顷，其中住宅的用地面积将达到45．37公顷，桥西地块将建成一条长约500米的商业步行街，在轻纺路南侧，靠近运河处有一个运河公园。此外，区域内部还规划了规模为72个班的中小学，3个幼儿园及农贸市场、垃圾中转站等公建配套设施。地块北侧是运河码头、公交中心站及粮油市场。这些基础设施今年将逐步开始建设。

　　而杭州最近刚完成的《杭州市拱宸桥西历史文化街区保护规划》，又让人们的期盼更为现实。

　　这份规划详细地回顾了拱宸桥自明代崇祯年始建以后的历史。经过清顺治、雍正重修后，作为古大运河到杭终点的标志，作为繁盛的水陆码头，拱宸桥曾给古杭城带来一派繁华景象。得益于拱宸桥的交通要塞地位，桥两岸不仅留下了盖叫天、周信芳等名角佳话，更成了有识之士在此兴建民族工业的最佳选择地，当然，这里也因此成了日本侵华时在杭州的租界。

　　保护规划提出，这一带将成为集中反映杭州市清末至解放初期依托运河形成的独特城市平民居住文化、生产劳动文化和近代工业文化的重要历史文化街区之一，以居住、休闲功能为主的集商业、休闲、娱乐及公共展示服务为一体的城市综合区域。

　　随着保护规划当中设计的传统里弄区、社区会所区、休闲会所区、专题会所区、新里弄住宅区、沿街商业区、新运河人家住宅区相继完成，在拱宸桥，我们不仅可以重温古运河人家的生活，还可以通过专题会所细细了解当年拱宸桥运河边上独有的仓库文化、工厂文化、码头文化。甚至还会有机会再去逛逛当年盖叫天做头牌的天仙戏馆。

　　而以如意里住宅为原型，采用传统的里弄式合院结构，组建为高档别墅型住宅组团的低层低密度联立式住宅，也许会在若干年后成为别墅建筑形态的一种时尚。