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黑中介,吃了上家骗下家 专家教你防范差价陷阱
www.zjol.com.cn  2004年09月16日  浙江在线新闻网站

  买房人遇上“黑中介”    
    
  两年前曾听一个售楼人员无意中提起,替客户卖房子1套就赚了12万元“佣金”。而当时他所在公司的售楼提成是0.4%,正常情况下,12万元他需要卖出300套房子才可能赚到。1与300的等式让人诧异,秘密是什么呢?那就是帮客户炒期房。“客户想70万元卖掉,我就报高一点卖给下家,差价加佣金有这么多也不稀奇。”他说,这种一手进一手出的做法早已是业内公开的秘密。
    
  曾几何时,这股差价风也悄悄刮进了二手房市场。“实在是太让人气愤了,我花65万元买的二手房,原本房东的挂价竟然只有60万元。”读者刘先生在电话里语气很激动,说他遇到黑中介,被坑了5万元,“希望其他买房人能多长个心眼。”
    
  这并不是个例。今年6月份,王小姐看中了一套挂牌价23万元的小户型,虽然价格并不便宜,但位置比较理想,她感觉还不错。看房和签约的时候房东都没有来,房产经纪人告诉她,房东是做生意的,在外地,所有事情由中介公司全权代理。在签合同的时候,这位中介还很好心地提醒她,合同上的成交额可以少写点,这样可以少缴些税。于是23万元变成了18万元。
    
  办理产权的时候,房东无意间的一句话,让王小姐起了疑心。真相让人吃惊,原来,这套房子,房东就是以18万元托付给中介公司卖的。“好心”的中介不仅赚了下家的佣金,还吃进了上家的房款。
    
  “类似的官司去年起码接了20起。”一位专门处理房地产案件的律师毫不犹豫地说。从记者了解到的情况看,赚差价曾经是房产中介公司很普遍的做法,现在虽然大大减少,但并没有绝迹。“黑中介”究竟怎样欺上瞒下?他们常用的手法有哪些?
    
  中介如何赚差价
    
    
  讲述人:郁某,资深房产经纪人,任职于某知名中介公司。
    
  赚点差价很平常,别说杭州,哪怕是香港、台湾这种事情也没少听说。你算一下好了,一套房子的佣金最多5000~6000元,如果吃进以后做差价,这个数字可就要乘以10倍了啊。
    
  去年,这种做差价的情况还比较普遍,今年已经比较少了。特别是正规的中介公司很少做这种短线行为,主要是怕砸了自己的牌子;另一方面,以“收购”方式做差价的也开始减少了,因为市场风险越来越大,万一房价跌,这个逆差就要你自己承担了。
    
  中介怎么做差价?呵呵,这就各凭本事了,其实说穿了也就那么几招。
    
  一种是报价不透明。二手房交易中买房人需要承担的除了房款之外,还包括契税、印花税、综合税和中介代理费等,其实这些都是有明确基率的,但是如果买房人对这些不熟悉,那么一些中介就不会主动把各种费用的明细都列出来,而是会报给你一个“包含所有费用在内”的总价,而这个价格往往比实际价格高出几千元。
    
  第二种是扣定金。中介先跟卖家签订全权委托合同,把三证、钥匙都拿到手,然后找到买家,要求买家支付定金,等定金到手,就开始故意拖延签约时间,迫使买家被动毁约,然后以此为借口拒退定金。
    
  最常见的一种是“背靠背”,就是说与卖家签订“代理协议”以后,包括看房、谈价、签约,买卖双方都不见面,中介就利用这种代理关系,将房子标高出售,差价就放进自己的腰包。与前面两种相比,这也是利润最大的赚取差价的方法。
    
  说白了,“背靠背”其实就是变相的包销,大部分卖家其实是知情的,一个愿打一个愿挨,欺上瞒下的情况不是没有,但现在比较少见,毕竟买房过程中牵涉的事情很多,三方坐在一起的机会总是有的,纸包不住火。
    
  有没有碰到过卖家反悔的事情?当然有了,明明以60万元成交的房子,结果当初跟中介签的是50万元,卖家当然心理不平衡了,想重新议价。不过通常我们在合同里不会写得那么清楚,就算他想告也抓不住把柄。也有精明的卖家,要求在代理协议里注明“以实际成交价”付款,但是这种卖家很少。
    
  要说这里面真有什么人受损失,可能就是买家了。
    
  今年的行情大家也清楚,越来越多的中介现在已经不像以前那么好赚差价了。不过中介又不是拉郎配,能多赚的时候谁不想多赚啊!
    
  这样防范差价陷阱    
    
  讲述人:戴和平,浙江浙联律师事务所主任律师,曾处理多起因差价引发的二手房官司。
    
  这样的案例我手头不少,有部分已经判决了。
    
  这个案例就是刚判了没多久的。出卖方王某委托杭州某中介公司以32.5万元的价格出售一处房产,并签定了出让合同,但是合同中房子的价位与买受人栏空白。中介公司按照约定支付给出卖人首期房款。20天后,中介公司又以38万元的价格出售该房产。在交接过程中,出卖方知道了这件事情,当即要求中介公司返还5.5万元差价。
    
  因为当时出卖方与中介公司签定了委托合同,根据《中华人民共和国合同法》第404条:受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。所以最终法院裁定,中介公司必须把5.5万元差价交给出卖方。
    
  这是一个很典型的案例,其实情况并不复杂,问题是很多出卖人由于缺少法律知识,常常是“嘴上说说”,没有与中介公司签定协议,或者不仔细阅读协议内容就签了字,以至想打官司也缺少有效凭证。
    
  交易二手房时买卖双方都要注意,除了签定合同时要仔细阅读每项条款,对有疑义的内容及时咨询以外,交易时一定要核对房产的三证以及户主的身份证,以免给别人可乘之机。
    
    
    二手房买卖双方多数都是缺少交易经验的“生手”,如何对症下药,应付某些中介设下的陷阱呢?
    
  1、要求在合同后附费用清单。二手房交易手续基本由中介公司代办,但买家可以要求其列出契税、印花税、综合税和中介代理费等的详细清单。并随合同附上,避免中介公司从中收取多余费用。
    
  2、反对个人现金收房。对于不急于用钱的卖家,最好不要选择“现金收购”的卖房方式。无论是公司收购还是个人收购,都是利用不透明交易来吃差价谋取暴利。交易时买卖双方一定要见面,签订正规的《房屋买卖合同》,并且到房管局过完户才能算交易完成。
    
  3、拒绝霸王条款。正规中介公司在《委托销售代理协议》中,一般会对买卖双方的权责义务都分别作出明确规定。如中介公司委托出售房屋的时限、中介公司和业主的违约责任等,买卖双方都要注意协议中双方的权利与义务应当是对等的。
    
  4、警惕暗箱操作。在房屋买卖的过程之中,买卖双方一定要当面将价格谈清楚,并正式签订《房屋买卖合同》,不要事事都通过中介传话。买卖时怕麻烦,买卖后往往会更麻烦。正规的《房屋买卖合同》中除标明房屋买卖过程中的基本情况外还应标明房款支付的时间、方式,费用明细清单、入住交验单及相关违约责任等。

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来源: 钱江晚报  作者: 本报记者詹丽华

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