买房人遇上“黑中介”    
    
　　两年前曾听一个售楼人员无意中提起，替客户卖房子1套就赚了12万元“佣金”。而当时他所在公司的售楼提成是0.4%，正常情况下，12万元他需要卖出300套房子才可能赚到。1与300的等式让人诧异，秘密是什么呢？那就是帮客户炒期房。“客户想70万元卖掉，我就报高一点卖给下家，差价加佣金有这么多也不稀奇。”他说，这种一手进一手出的做法早已是业内公开的秘密。
    
　　曾几何时，这股差价风也悄悄刮进了二手房市场。“实在是太让人气愤了，我花65万元买的二手房，原本房东的挂价竟然只有60万元。”读者刘先生在电话里语气很激动，说他遇到黑中介，被坑了5万元，“希望其他买房人能多长个心眼。”
    
　　这并不是个例。今年6月份，王小姐看中了一套挂牌价23万元的小户型，虽然价格并不便宜，但位置比较理想，她感觉还不错。看房和签约的时候房东都没有来，房产经纪人告诉她，房东是做生意的，在外地，所有事情由中介公司全权代理。在签合同的时候，这位中介还很好心地提醒她，合同上的成交额可以少写点，这样可以少缴些税。于是23万元变成了18万元。
    
　　办理产权的时候，房东无意间的一句话，让王小姐起了疑心。真相让人吃惊，原来，这套房子，房东就是以18万元托付给中介公司卖的。“好心”的中介不仅赚了下家的佣金，还吃进了上家的房款。
    
　　“类似的官司去年起码接了20起。”一位专门处理房地产案件的律师毫不犹豫地说。从记者了解到的情况看，赚差价曾经是房产中介公司很普遍的做法，现在虽然大大减少，但并没有绝迹。“黑中介”究竟怎样欺上瞒下？他们常用的手法有哪些？
    
　　中介如何赚差价    
    
　　讲述人：郁某，资深房产经纪人，任职于某知名中介公司。
    
　　赚点差价很平常，别说杭州，哪怕是香港、台湾这种事情也没少听说。你算一下好了，一套房子的佣金最多5000~6000元，如果吃进以后做差价，这个数字可就要乘以10倍了啊。
    
　　去年，这种做差价的情况还比较普遍，今年已经比较少了。特别是正规的中介公司很少做这种短线行为，主要是怕砸了自己的牌子；另一方面，以“收购”方式做差价的也开始减少了，因为市场风险越来越大，万一房价跌，这个逆差就要你自己承担了。
    
　　中介怎么做差价？呵呵，这就各凭本事了，其实说穿了也就那么几招。
    
　　一种是报价不透明。二手房交易中买房人需要承担的除了房款之外，还包括契税、印花税、综合税和中介代理费等，其实这些都是有明确基率的，但是如果买房人对这些不熟悉，那么一些中介就不会主动把各种费用的明细都列出来，而是会报给你一个“包含所有费用在内”的总价，而这个价格往往比实际价格高出几千元。
    
　　第二种是扣定金。中介先跟卖家签订全权委托合同，把三证、钥匙都拿到手，然后找到买家，要求买家支付定金，等定金到手，就开始故意拖延签约时间，迫使买家被动毁约，然后以此为借口拒退定金。
    
　　最常见的一种是“背靠背”，就是说与卖家签订“代理协议”以后，包括看房、谈价、签约，买卖双方都不见面，中介就利用这种代理关系，将房子标高出售，差价就放进自己的腰包。与前面两种相比，这也是利润最大的赚取差价的方法。
    
　　说白了，“背靠背”其实就是变相的包销，大部分卖家其实是知情的，一个愿打一个愿挨，欺上瞒下的情况不是没有，但现在比较少见，毕竟买房过程中牵涉的事情很多，三方坐在一起的机会总是有的，纸包不住火。
    
　　有没有碰到过卖家反悔的事情？当然有了，明明以60万元成交的房子，结果当初跟中介签的是50万元，卖家当然心理不平衡了，想重新议价。不过通常我们在合同里不会写得那么清楚，就算他想告也抓不住把柄。也有精明的卖家，要求在代理协议里注明“以实际成交价”付款，但是这种卖家很少。
    
　　要说这里面真有什么人受损失，可能就是买家了。
    
　　今年的行情大家也清楚，越来越多的中介现在已经不像以前那么好赚差价了。不过中介又不是拉郎配，能多赚的时候谁不想多赚啊！
    
　　这样防范差价陷阱    
    
　　讲述人：戴和平，浙江浙联律师事务所主任律师，曾处理多起因差价引发的二手房官司。
    
　　这样的案例我手头不少，有部分已经判决了。
    
　　这个案例就是刚判了没多久的。出卖方王某委托杭州某中介公司以32.5万元的价格出售一处房产，并签定了出让合同，但是合同中房子的价位与买受人栏空白。中介公司按照约定支付给出卖人首期房款。20天后，中介公司又以38万元的价格出售该房产。在交接过程中，出卖方知道了这件事情，当即要求中介公司返还5.5万元差价。
    
　　因为当时出卖方与中介公司签定了委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第404条：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。所以最终法院裁定，中介公司必须把5.5万元差价交给出卖方。
    
　　这是一个很典型的案例，其实情况并不复杂，问题是很多出卖人由于缺少法律知识，常常是“嘴上说说”，没有与中介公司签定协议，或者不仔细阅读协议内容就签了字，以至想打官司也缺少有效凭证。
    
　　交易二手房时买卖双方都要注意，除了签定合同时要仔细阅读每项条款，对有疑义的内容及时咨询以外，交易时一定要核对房产的三证以及户主的身份证，以免给别人可乘之机。
    
    
    二手房买卖双方多数都是缺少交易经验的“生手”，如何对症下药，应付某些中介设下的陷阱呢？
    
　　1、要求在合同后附费用清单。二手房交易手续基本由中介公司代办，但买家可以要求其列出契税、印花税、综合税和中介代理费等的详细清单。并随合同附上，避免中介公司从中收取多余费用。
    
　　2、反对个人现金收房。对于不急于用钱的卖家，最好不要选择“现金收购”的卖房方式。无论是公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价谋取暴利。交易时买卖双方一定要见面，签订正规的《房屋买卖合同》，并且到房管局过完户才能算交易完成。
    
　　3、拒绝霸王条款。正规中介公司在《委托销售代理协议》中，一般会对买卖双方的权责义务都分别作出明确规定。如中介公司委托出售房屋的时限、中介公司和业主的违约责任等，买卖双方都要注意协议中双方的权利与义务应当是对等的。
    
　　4、警惕暗箱操作。在房屋买卖的过程之中，买卖双方一定要当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》，不要事事都通过中介传话。买卖时怕麻烦，买卖后往往会更麻烦。正规的《房屋买卖合同》中除标明房屋买卖过程中的基本情况外还应标明房款支付的时间、方式，费用明细清单、入住交验单及相关违约责任等。