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房产专家共论杭州房产大势
www.zjol.com.cn  2004年09月17日  浙江在线新闻网站

  在大多数时间里,杭城购房者一直在努力地观察着房地产市场,谨慎地做着购房决策,但最终的结果仍然是———迷茫。

  上周六,来自杭州房地产行业的10位业内人士,与10多位快报房友聚在一起,围绕着杭州的房地产形势会如何走这一话题展开激烈讨论。讨论并不一定有结果,迷茫也不一定就此结束,但我们希望,这样的活动能帮助人们更为理性地去看待这个市场。

  如何看待杭城市场

  ■暴利时代已结束

  钟益明(坤和房产营销总监):市场的涨跌还是由市场决定,不由个人、公司的意志说了算,因为市场发展到了一定阶段总会有这么一波涨或者跌。

  杭州房地产市场发展到现在,应该说暴利时代已经基本结束了。在这个阶段,再也不可能出现像去年亲亲家园开盘时那样,从第一期的3500元/平方米左右,一年内涨到4800元/平方米这样的快速。

  我们要理性地看待投资,在房地产发展的5-8年的周期内,有一个浮动的空间,有涨有跌都是正常的。但如果放到10年以上的周期来看,只要经济发展,房产价位就会上涨,这里当然有物价上涨的因素,也有土地资源本身的稀缺性。

  受整个市场形势的影响,在未来,不同房产品之间的差距会拉大,现在有的房子使用年限短、质量又差,卖的价格却和周边新开发房产的价格一样,是很不正常的。

  ■房产关注度会降低

  章惠芳(杭州中原咨询公司总经理):目前市场上买卖双方都比较谨慎,价格也呈胶着状态,保持着上半年以来的平稳,房产公司营销策略也相对丰富起来。大家都会平稳地看待房产,对房产的关注度会降低。另一方面,万元高价房会越来越多,现在市中心好一点的房子每平方米都在万元以上,一般的也要七八千。未来这种趋势会加强。

  ■杭州楼市是个碗

  沈彬(南都房产企划部经理):以前有个房地产大老板这样来跟我形容杭州的房地产市场。江苏是把扇子,虽然各个地方都不错,但大家都有各自的骨,南京的不会去苏州买房、无锡的不会去南京买房。杭州的市场是个碗,所有的购房者都想往碗里流。

  如果问有多少人在两代以上就在杭州的,恐怕不到一半。杭州就是这样,我来到杭州后,买了房子,然后我的弟弟妹妹,表弟表妹都来了,最后父母也来了。虽然都说泡沫,但很多购买力仍是实实在在的。

  ■杭州比较特殊

  余先锋(云天房产企划总监):杭州的房价从1999年开始就在说泡沫,就在说降价,但市中心的房价每平方米现在到了1万元。这其实跟这个城市的特点有关,美国纽约的房价也不一定有曼谷的高,房价的高低受地域性影响较大。我现在手头在做一个养老的项目,日本的华侨听说后深表兴趣,因为日本的养老成本太高了。全国很少有像杭州这样的城市,上海也不错,但城市太大了。杭州虽然房价已经很高了,但对很多人还是非常有吸引力,我今年先后帮12个朋友办过到杭州的手续。

  ■跌价对有房者不利

  朱立东(滨江房产副总经理):现在只要说涨,那就是人人喊打。那么,我们反过来,如果房价真的跌了,到底好不好呢?

  我想跌也不一定好。如果房价跌了,政府财政收入就会受影响,城市的基础建设也会受影响。

  对消费者来说呢,无房的当然有好处,但有房的人呢?杭州的住房自有率还是比较高的,据杭州市统计部门去年发布的数字,杭州人均居住面积将近23平方米。当然,这里有的人有好几套,有的人却一套也没有。但估计60%的家庭多多少少是有房子的,如果跌价,那么这些人的财产也会缩水,很多人可能因此成为“负翁”,这样的情况在香港已经发生过。

  跌价对房产商更没好处,房产开发是要靠建筑成本投入的,跌价的话,房产商就会降低建造成本,房子质量会下降,对整个产业也没有什么好处。另外,我们很多房产从业人员也可能会因此失业。

  过快的涨不好,大跌也不好,因此我们希望能通过宏观调控,平稳增长。

  ■该买还是要买

  徐玉华(华府房产副总经理):和很多人一样,我也希望改善自己的住房条件。其实我在远郊也买了房子,但实在不适合居住,我上班可以开车,那么家人呢?现在杭州房价形势开始平稳了,我想对于我这种想改善居住条件的人来说,该买的还是要买,所以也一直在找。

  ■现在接盘不易

  arrow(房友):楼市如股市,现在房价在高位盘整,是出货时机,但接盘就不那么容易了。城北城东的配套正在迅速改善,房价还有一定上升空间,此时接手,短线可以,但利润不大。香港楼市在上世纪90年代曾大幅下跌,广州、深圳的房价也有类似情况。要说资本,珠三角富甲天下,背靠香港澳门不愁市场,可房价照样不稳。浙江民间是富裕,但恐怕也比不过香港吧。

  ■杭州新房配套设施不如武汉

  fff464776(房友):本次座谈会对了解当前房产的形势,特别是房产商的想法、心态,是很有益的。房价的涨跌,应由供求关系决定的,而不是由谁的意志决定。前天我碰到一位从武汉来的房产开发监理,他说,在武汉,有中央空调、纯净水的房产只要3800元一平方米,而杭州7000、8000元平方米的房子还没这些设施。

  细数杭州东南西北中

  ■市中心供应量少

  章惠芳:8月份的时候,我们对杭州市已亮相的新盘(包括已领取和未领取预售证的)进行了统计。发现杭州在售的房源主要集中在周边,市中心可售房源相对有限,只有30万平方米左右。未来一段时间里,市中心可提供的住宅面积在145万平方米左右,写字楼在62万平方米左右,但这相对于整体2000万平方米左右的供应量来说,还是很小一块。所以,虽然这段时间楼市跟去年相比比较平淡,有些二手房门店关门,但市中心可供选择的仍然不多,新楼盘的规模也较小,崇文公寓不过5万平方米,大一点的也不过10万平方米。

  供应量比较大的主要集中在钱江区块、闲林、老余杭和小和山区块,后者有440万平方米左右,钱江新城有410万平方米左右,不过,要等到明后两年慢慢放量。

  ■东南西北的比较

  钟益明:2000年到2001年间,我们曾组织过这样一个专题研究,杭州未来哪几个板块比较有发展潜力,当时板块的概念还没有那么强烈。最后专家们的观点是三墩、下沙、江南和城北会有较大的发展空间。

  下沙虽然距离远些,但因为学校集中,潜力很大。城北和三墩我们认为是日后杭州老百姓比较容易接受的区域,当时也认为以后会是3000元/平方米房子较为集中的地方。江南呢,规划比较好,政府的投入也多,日后的发展前景也非常好。三年过去,这几个地方发展都比较快。

  ■城北与市中心连成一体

  徐玉华:我们开发的祥和人家在城北,我对城北相对比较了解。应该说,从价格、距离和配套上看,城北和三墩的居住配套比较适合,跟市中心没有断层,市政投资也多,又有大量的经济适用房。虽然有人认为整体居住档次不高,但从另一方面来说,大量的杭州本地人都在这里居住,本地文化氛围比较浓。

  在新开发的一些房子里,即使是东新园这样的经济适用房,整个环境也不亚于商品房。另外,最近杭州市对德胜路以北的沈家村作了规划,这一带的重工业都会搬迁,成为居住区。半山的规划也早出来了,定位为旅游和休闲城镇。

  祥和人家和都市枫林在半山和北景园之间。就祥和人家来说,在产品质量和小区投入上做了大量的工作,设计完成后我们主动要求增加了楼板的厚度。

  城北还有一个楼盘水印康庭,从设计来看也做得很好,旁边还有城北体育公园,可以说整个城北的状况会有所改变。

  ■滨江更适合创业者

  陈俊(旅游房产企划部经理):刚才讲到未来人口居住数直接影响到未来城区所具备的一些条件,钱江四桥马上要开通了,对滨江的交通瓶颈会有大的突破。从目前看,滨江的基础不算好,但随着大批开发商在那里开发之后,政府的投入也越来越大。滨江区是高新区,会吸引很多高技术的人才,来杭的创业者、投资者都会比较喜欢那个区域。

  ■开发商应多开发大众楼盘

  charles51(房友):我现在很急着想买房子,参加本次座谈会一是想了

  解房产的形势,二也对部分房产商的楼盘感兴趣。从这段时间我购房子的经历来看,感觉杭州适合普通老百姓的商品房太少了。在可以考虑居住的区域里,6000元/平方米以下的房子只有亲亲家园、祥和人家等少数几个,房产商应该多开发一些大众楼盘。

  现在购房注意点

  ■考验投资眼光

  章惠芳:在现在的房产形势下,如果买房先要看是用于自住还是投资。投资机会现在也有,但不会再像以前那样买什么房子都赚钱,要有眼光才会有好回报。如果是自住,现在买的话也需要慢慢挑一挑,不是所有房子都好买,要看区块。

  沈彬:有位股神说,你不要问我什么时候买股票,应该问我买什么股票。买房子也是类似的。几年前,城北一带的房价和城西的房价是差不多的,但是现在这两个地方的市场成交价每平方米却相差近1000元。

  现在普涨的时代已经结束,什么房子都涨是不可能的,所以眼光很重要,就好像即使是现在的股市,也仍有人赚钱一样。大家都说前段时间市场形势不好,但我有个朋友1月份买了房子,5月份卖掉,赚了9万元,5月份又买一套,7月份再卖,赚了12万元。所以关键还是要会选择。

  ■要有阶梯购房意识

  章惠芳:另外,购房要有阶梯型的意识,不要老想一步到位,其实永远没有一步到位的房子,三五年内想住什么样的房子,就买什么样的,买不起租也可以,但有一点很重要,买的时候也要想想这个房子五年后还能不能卖给别人,而不至于被淘汰。

  ■开发公司很重要

  章惠芳:小区好坏对房价也有影响。现在城西的房产价格比较高,其中有一个原因是城西的精品楼盘较多,像南都德加是1999年底开发的房子,现在比起同年代的很多房子,看起来就要好一些,价格也要贵一些,但当年都是差不多的。

  钟益明:虽然品牌开发商也有自己的问题,但相对而言,至少能得到一个长期的服务保证。为什么在深圳,万科开发的房子总可以比别人贵1000元每平方米,也正是品牌的影响。前段时间亲亲家园又推出了400多套房子,当时我也很担心,但从8月1日到现在,房子基本上都消化了。来买的人里不乏温州人、台州人,我也去问他们为什么还敢买,不怕吗?结果他们的观点却是入市时机没有好坏之分,既然你的楼盘还不错,而你周边的土地价格也上去了,那就应该相信自己的判断,该买就买。

  ■有无可持续发展配套

  章惠芳:可持续发展的配套会影响未来的转让价格,市中心有个楼盘,当年是豪宅,价格也非常高,但现在在二手市场的表现却不太好,就是因为当时没有解决停车位,这与现在要买房的客户要求不相符合。

  沈彬:房子怎么挑?要看整个政府配套的方向。政府的钱投到哪里,规划投到哪里,包括道路建到哪里,都会影响我们日后的居住环境,进而影响房子的价值。

  钟益明:买房子我们要跟着城市发展的脉络走,要关注城市发展的整个情况,然后再来选择在哪里买房。因为居住也好,工作也好,周围的综合功能一定要全,要有产业、配套、学校、医院,这样才算住在城市。

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来源: 都市快报  作者:

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