在大多数时间里，杭城购房者一直在努力地观察着房地产市场，谨慎地做着购房决策，但最终的结果仍然是———迷茫。

　　上周六，来自杭州房地产行业的10位业内人士，与10多位快报房友聚在一起，围绕着杭州的房地产形势会如何走这一话题展开激烈讨论。讨论并不一定有结果，迷茫也不一定就此结束，但我们希望，这样的活动能帮助人们更为理性地去看待这个市场。

　　如何看待杭城市场

　　■暴利时代已结束

　　钟益明（坤和房产营销总监）：市场的涨跌还是由市场决定，不由个人、公司的意志说了算，因为市场发展到了一定阶段总会有这么一波涨或者跌。

　　杭州房地产市场发展到现在，应该说暴利时代已经基本结束了。在这个阶段，再也不可能出现像去年亲亲家园开盘时那样，从第一期的3500元/平方米左右，一年内涨到4800元/平方米这样的快速。

　　我们要理性地看待投资，在房地产发展的5-8年的周期内，有一个浮动的空间，有涨有跌都是正常的。但如果放到10年以上的周期来看，只要经济发展，房产价位就会上涨，这里当然有物价上涨的因素，也有土地资源本身的稀缺性。

　　受整个市场形势的影响，在未来，不同房产品之间的差距会拉大，现在有的房子使用年限短、质量又差，卖的价格却和周边新开发房产的价格一样，是很不正常的。

　　■房产关注度会降低

　　章惠芳（杭州中原咨询公司总经理）：目前市场上买卖双方都比较谨慎，价格也呈胶着状态，保持着上半年以来的平稳，房产公司营销策略也相对丰富起来。大家都会平稳地看待房产，对房产的关注度会降低。另一方面，万元高价房会越来越多，现在市中心好一点的房子每平方米都在万元以上，一般的也要七八千。未来这种趋势会加强。

　　■杭州楼市是个碗

　　沈彬（南都房产企划部经理）：以前有个房地产大老板这样来跟我形容杭州的房地产市场。江苏是把扇子，虽然各个地方都不错，但大家都有各自的骨，南京的不会去苏州买房、无锡的不会去南京买房。杭州的市场是个碗，所有的购房者都想往碗里流。

　　如果问有多少人在两代以上就在杭州的，恐怕不到一半。杭州就是这样，我来到杭州后，买了房子，然后我的弟弟妹妹，表弟表妹都来了，最后父母也来了。虽然都说泡沫，但很多购买力仍是实实在在的。

　　■杭州比较特殊

　　余先锋（云天房产企划总监）：杭州的房价从1999年开始就在说泡沫，就在说降价，但市中心的房价每平方米现在到了1万元。这其实跟这个城市的特点有关，美国纽约的房价也不一定有曼谷的高，房价的高低受地域性影响较大。我现在手头在做一个养老的项目，日本的华侨听说后深表兴趣，因为日本的养老成本太高了。全国很少有像杭州这样的城市，上海也不错，但城市太大了。杭州虽然房价已经很高了，但对很多人还是非常有吸引力，我今年先后帮12个朋友办过到杭州的手续。

　　■跌价对有房者不利

　　朱立东（滨江房产副总经理）：现在只要说涨，那就是人人喊打。那么，我们反过来，如果房价真的跌了，到底好不好呢？

　　我想跌也不一定好。如果房价跌了，政府财政收入就会受影响，城市的基础建设也会受影响。

　　对消费者来说呢，无房的当然有好处，但有房的人呢？杭州的住房自有率还是比较高的，据杭州市统计部门去年发布的数字，杭州人均居住面积将近23平方米。当然，这里有的人有好几套，有的人却一套也没有。但估计60％的家庭多多少少是有房子的，如果跌价，那么这些人的财产也会缩水，很多人可能因此成为“负翁”，这样的情况在香港已经发生过。

　　跌价对房产商更没好处，房产开发是要靠建筑成本投入的，跌价的话，房产商就会降低建造成本，房子质量会下降，对整个产业也没有什么好处。另外，我们很多房产从业人员也可能会因此失业。

　　过快的涨不好，大跌也不好，因此我们希望能通过宏观调控，平稳增长。

　　■该买还是要买

　　徐玉华（华府房产副总经理）：和很多人一样，我也希望改善自己的住房条件。其实我在远郊也买了房子，但实在不适合居住，我上班可以开车，那么家人呢？现在杭州房价形势开始平稳了，我想对于我这种想改善居住条件的人来说，该买的还是要买，所以也一直在找。

　　■现在接盘不易

　　arrow（房友）：楼市如股市，现在房价在高位盘整，是出货时机，但接盘就不那么容易了。城北城东的配套正在迅速改善，房价还有一定上升空间，此时接手，短线可以，但利润不大。香港楼市在上世纪90年代曾大幅下跌，广州、深圳的房价也有类似情况。要说资本，珠三角富甲天下，背靠香港澳门不愁市场，可房价照样不稳。浙江民间是富裕，但恐怕也比不过香港吧。

　　■杭州新房配套设施不如武汉

　　fff464776（房友）：本次座谈会对了解当前房产的形势,特别是房产商的想法、心态,是很有益的。房价的涨跌,应由供求关系决定的,而不是由谁的意志决定。前天我碰到一位从武汉来的房产开发监理，他说，在武汉，有中央空调、纯净水的房产只要3800元一平方米,而杭州7000、8000元平方米的房子还没这些设施。

　　细数杭州东南西北中

　　■市中心供应量少

　　章惠芳：8月份的时候，我们对杭州市已亮相的新盘（包括已领取和未领取预售证的）进行了统计。发现杭州在售的房源主要集中在周边，市中心可售房源相对有限，只有30万平方米左右。未来一段时间里，市中心可提供的住宅面积在145万平方米左右，写字楼在62万平方米左右，但这相对于整体2000万平方米左右的供应量来说，还是很小一块。所以，虽然这段时间楼市跟去年相比比较平淡，有些二手房门店关门，但市中心可供选择的仍然不多，新楼盘的规模也较小，崇文公寓不过5万平方米，大一点的也不过10万平方米。

　　供应量比较大的主要集中在钱江区块、闲林、老余杭和小和山区块，后者有440万平方米左右，钱江新城有410万平方米左右，不过，要等到明后两年慢慢放量。

　　■东南西北的比较

　　钟益明：2000年到2001年间，我们曾组织过这样一个专题研究，杭州未来哪几个板块比较有发展潜力，当时板块的概念还没有那么强烈。最后专家们的观点是三墩、下沙、江南和城北会有较大的发展空间。

　　下沙虽然距离远些，但因为学校集中，潜力很大。城北和三墩我们认为是日后杭州老百姓比较容易接受的区域，当时也认为以后会是3000元/平方米房子较为集中的地方。江南呢，规划比较好，政府的投入也多，日后的发展前景也非常好。三年过去，这几个地方发展都比较快。

　　■城北与市中心连成一体

　　徐玉华：我们开发的祥和人家在城北，我对城北相对比较了解。应该说，从价格、距离和配套上看，城北和三墩的居住配套比较适合，跟市中心没有断层，市政投资也多，又有大量的经济适用房。虽然有人认为整体居住档次不高，但从另一方面来说，大量的杭州本地人都在这里居住，本地文化氛围比较浓。

　　在新开发的一些房子里，即使是东新园这样的经济适用房，整个环境也不亚于商品房。另外，最近杭州市对德胜路以北的沈家村作了规划，这一带的重工业都会搬迁，成为居住区。半山的规划也早出来了，定位为旅游和休闲城镇。

　　祥和人家和都市枫林在半山和北景园之间。就祥和人家来说，在产品质量和小区投入上做了大量的工作，设计完成后我们主动要求增加了楼板的厚度。

　　城北还有一个楼盘水印康庭，从设计来看也做得很好，旁边还有城北体育公园，可以说整个城北的状况会有所改变。

　　■滨江更适合创业者

　　陈俊（旅游房产企划部经理）：刚才讲到未来人口居住数直接影响到未来城区所具备的一些条件，钱江四桥马上要开通了，对滨江的交通瓶颈会有大的突破。从目前看，滨江的基础不算好，但随着大批开发商在那里开发之后，政府的投入也越来越大。滨江区是高新区，会吸引很多高技术的人才，来杭的创业者、投资者都会比较喜欢那个区域。

　　■开发商应多开发大众楼盘

　　charles51（房友）：我现在很急着想买房子，参加本次座谈会一是想了

　　解房产的形势，二也对部分房产商的楼盘感兴趣。从这段时间我购房子的经历来看，感觉杭州适合普通老百姓的商品房太少了。在可以考虑居住的区域里，6000元/平方米以下的房子只有亲亲家园、祥和人家等少数几个，房产商应该多开发一些大众楼盘。

　　现在购房注意点

　　■考验投资眼光

　　章惠芳：在现在的房产形势下，如果买房先要看是用于自住还是投资。投资机会现在也有，但不会再像以前那样买什么房子都赚钱，要有眼光才会有好回报。如果是自住，现在买的话也需要慢慢挑一挑，不是所有房子都好买，要看区块。

　　沈彬：有位股神说，你不要问我什么时候买股票，应该问我买什么股票。买房子也是类似的。几年前，城北一带的房价和城西的房价是差不多的，但是现在这两个地方的市场成交价每平方米却相差近1000元。

　　现在普涨的时代已经结束，什么房子都涨是不可能的，所以眼光很重要，就好像即使是现在的股市，也仍有人赚钱一样。大家都说前段时间市场形势不好，但我有个朋友1月份买了房子，5月份卖掉，赚了9万元，5月份又买一套，7月份再卖，赚了12万元。所以关键还是要会选择。

　　■要有阶梯购房意识

　　章惠芳：另外，购房要有阶梯型的意识，不要老想一步到位，其实永远没有一步到位的房子，三五年内想住什么样的房子，就买什么样的，买不起租也可以，但有一点很重要，买的时候也要想想这个房子五年后还能不能卖给别人，而不至于被淘汰。

　　■开发公司很重要

　　章惠芳：小区好坏对房价也有影响。现在城西的房产价格比较高，其中有一个原因是城西的精品楼盘较多，像南都德加是1999年底开发的房子，现在比起同年代的很多房子，看起来就要好一些，价格也要贵一些，但当年都是差不多的。

　　钟益明：虽然品牌开发商也有自己的问题，但相对而言，至少能得到一个长期的服务保证。为什么在深圳，万科开发的房子总可以比别人贵1000元每平方米，也正是品牌的影响。前段时间亲亲家园又推出了400多套房子，当时我也很担心，但从8月1日到现在，房子基本上都消化了。来买的人里不乏温州人、台州人，我也去问他们为什么还敢买，不怕吗？结果他们的观点却是入市时机没有好坏之分，既然你的楼盘还不错，而你周边的土地价格也上去了，那就应该相信自己的判断，该买就买。

　　■有无可持续发展配套

　　章惠芳：可持续发展的配套会影响未来的转让价格，市中心有个楼盘，当年是豪宅，价格也非常高，但现在在二手市场的表现却不太好，就是因为当时没有解决停车位，这与现在要买房的客户要求不相符合。

　　沈彬：房子怎么挑？要看整个政府配套的方向。政府的钱投到哪里，规划投到哪里，包括道路建到哪里，都会影响我们日后的居住环境，进而影响房子的价值。

　　钟益明：买房子我们要跟着城市发展的脉络走，要关注城市发展的整个情况，然后再来选择在哪里买房。因为居住也好，工作也好，周围的综合功能一定要全，要有产业、配套、学校、医院，这样才算住在城市。