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杭州房产新政检讨 政府官员缘何不惜丢失颜面
www.zjol.com.cn  2004年10月08日  浙江在线新闻网站

    杭州是国内首个对二手房交易征税的城市,但就在9月1日,这项出台仅仅8个月的政策却在杭州被叫停。在土地计划控制前提未变的背景下,杭州市政府虽然没有采取行政命令直接干预房产投资,而是通过出台征税政策等市场手段来调控购房需求。但由于土地供给所具有的源头决定意义,这方面的计划管理模式与市场化的供需要求必然形成冲突,而这正是个 税政策难以达到预期效果的根源。

  当政府官员不惜丢失颜面也要调整某项出台不久的政策时,你就知道,他们是在“动真格”的了。

  作为国内首个对二手房交易征税的城市,杭州市政府的经验已为许多城市所效仿。但就在9月1日,这项出台仅仅8个月的政策却悄然在杭州被停止执行。此一政策发布之时的理由是遏制房产交易过热,不料8个月后的今天,杭州的二手房市场却走到另一极端,陷入了低迷,这显然不是当初决策者始料所及的。

  对此,浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授说,对市场变化预期不足,是开征、停征变化如此之快的主要原因。虞教授认为,去年国内银行对房产贷款控制比较宽松,买房成为通货膨胀的“释放口”,尤其是杭州楼市投资兼投机盛行,形成了“需求大于供给”的假象。为抑制投机炒房、制止房价过快上涨,市政府才出台了这项政策。但实施的结果,这项政策反而成为房价攀升的“助推器”——卖方纷纷把20%个税转嫁给买方,将转让价格以“净价”标出。

  政府运用经济手段对房地产市场进行调控本无可厚非,然而“良好的愿望并没有收到良好的效果”。

  在杭州,很少有一项政策的出台与终结,像征收20%房产个税这样显得扑朔迷离。这项政策究竟为何如此“短命”呢?是政策本身设计不周全,还是该政策与市场取向相悖?是设计者的动机与购房者的愿望距离太远,还是杭州市房地产市场的泡沫已经戳穿?是各利益集团的较量以一方胜利而告终,还是有其他更微妙而隐秘的原因?

  个中缘由颇令人玩味。

  仓促出台的“房产新政”

  2003年,杭州市中心(不包括西湖周边区域)和次中心的平均房价分别从1998年以来的4500元/平方米和3500元/平方米,上升到了8200元/平方米和6200元/平方米。房价增长的幅度之大、速度之快,令人叹为观止,乃至在业界被称为“杭州现象”。而据杭州市政府办公厅和市统计局公布的数字,当年杭州市民人均可支配年收入仅为12898元。对于年人均收入刚过万元的杭州市民,如何消受每套价格动辄数十万、甚至上百万元的房子?事实上,据当地的《钱江晚报》报道,真正能购买杭州商品房的人中,本地人不到50%,而温州的投资客却以20%之多位居第二。

  至去年下半年,杭州楼市更为“疯狂”,市区新开盘和未开盘的房子都被炒房族一抢而空,致使房价节节攀升。一段时间里,无论是杭州市还是全国各地的舆论,都把情绪的宣泄口对准了炒房族这一特殊的投资群体。据悉,炒房族从内部买一个房号,转手就可以赚好几万。

  自然,杭州城的老百姓对于不断攀升的房价反应强烈。杭州市政府顺势而动,遂于2003年9月通过了“居者有其屋”工程及其八大相关政策,其核心内容是引导商品房市场健康发展,严厉控制投机与炒作;加大经济房、廉租房等住房保障体系,让杭州老百姓居者有其屋。这就是“房产新政”。而“恢复征收20%二手房交易增值个人所得税”无疑是八项政策中最引人关注的一条。

  这项政策的具体内容为:“加强税收征收管理,制止房地产炒作行为。对炒作商品房期房转让的,增收一道期房转让环节的契税;针对把购房作为长期投资出租者,拟采取各村委会、居委会、社区、物业等协税护税网络和委托代征制度,堵塞出租房产营业税的流失;规范二手房市场税收征管,在现已开征综合税(营业税、城建税、教育费附加)、印花税的基础上恢复征收20%税率的个人所得税。”

  该政策从2004年1月1日起在杭州施行,岂料仅实施了8个月便告终止。经济学者易宪容就此撰文指出,杭州“房产新政”的失败,并不是控制当时的房地产泡沫与投机有多少错,或与市场不吻合,而是在于它们推出的政策没有经过深入细致的研究。

  而据本刊记者了解,杭州市政府制定征税政策时并没有举行听证会,只是在小范围内听取了一些意见。政策仓促出台的后果就是“良好的愿望没有收到良好的效果。”

  低调的“叫停”

  恢复征税既有法律依据,也符合国际惯例,并且在刚开始实施之际效果不错。当月杭州市二手房的交易量明显回落,炒房投机行为似乎得到了迅速抑制,国内其他一些城市于是竞相效仿。但从开始执行到悄然叫停,时间如此之短,着实令一些业内人士跌破眼镜。

  8月上旬,有关杭州将取消20%房产个人所得税的消息开始在坊间传得沸沸扬扬,关于消息的确认、揣度的文章在数家报纸露面。但相关政府部门却从来没有出面给一个明确的说法。当地一位知情人士告诉本刊记者,这项政策的出台涉及到上一届政府领导,而现在的政府班子刚做了调整,所以相关部门都非常低调。在去年制定房产政策时,上届政府班子内部其实有两种意见,一是主张征税,一是对此持反对态度。

  从9月1日起,二手房20%交易个人所得税由原来的“强征代征”改为“自行申报”。虽然还没有正式取消,但“自行申报”的最终结果就是“自行消亡”。相比恢复征收个税时通过媒体发布的言之凿凿,此次叫停的低调令人感到有点异常。大多数房产中介公司在8月31日接到了税务部门的口头通知,但由于没有看到红头文件,有关暂停征收的消息一度仅限于中高管理层之间流传。

  一般认为,20%的房产个人所得税对中介公司影响最大,所以杭城房产中介都十分关注政府有什么“风吹草动”。21世纪不动产杭州分部的叶宏伟博士也在这天获知了确切消息。叶认为,杭州目前的房地产市场仍然是卖方市场,求大于供的市场现状决定了卖方能够把20%个税转嫁给买方。在这种情况下“新政”对二手房价格的实际作用,与杭州市政府的初衷恰恰背道而驰。他将之形容为“枪打偏了靶位”。

  在中介公司、消费者等各方对“暂停征收”表示欢迎之际,被知情人士称为“政府智囊”的虞晓芬教授表达了不同意见,她建议取消20%个税应慎重从事,认为在宏观调控的大背景下,杭州征收20%个税在一定程度抑制了投机炒房,使得房产供需形成新一轮的平衡。她担心,停征可能会打破目前的二手房供需平衡。

  政策何以“短命”

  作为杭州房产新政的一项核心内容,恢复征收20%的房地产交易个人所得税,一度被公认是地方政府调整房地产市场的标志性政策措施。然而市场环境却远非这项政策的出台一样简单。真正的炒房客可以频频换手,“卖了这套买那套”,还正好符合“新政”另一项“一年内重新买房可以退税”的政策。那些买一套房子为了自住的平头百姓,无心也没有能力倒来卖去,反而成了这项征税政策最大的买单者。政府希望“遏制过度炒房”,但市场的供需状况依旧,遏制的反而是普通百姓追求“居者有其屋”的梦想。

  从杭州市的市情来看,住宅短缺与房价上升趋势仍将在今后一段时间内得以维持,房地产市场调控将是杭州市政府长期面临的一项任务。房价高企,炒房者成了一个“符号”被推到前台,政府总觉得应该做点什么,但个税叫停事件不由令人对政府的调控能力心生疑问。

  令人费解的是,虽然政策文本没有任何一条涉及“买方付税”,但由于目前杭州楼市属于纯粹的卖方市场,这种税赋只会转嫁到买方,加重购房者的负担。2004年元旦过后,杭州二手房出让价格继续上涨,几乎所有出让报价都注明是“净价”,这意味着普通购房者除承担契税、印花税、过户费、交易手续费外,还要承担20%的所得税。无论是买方承担,还是双方均摊,这项政策都让买房者付出了高昂的代价。

  浙江大学房地产研究中心温海珍博士分析认为,对刚刚发展起来的杭州二手房市场来说,过高的交易税既可把当时盛行的房地产投机打压下去,也必然会抬高房价,抑制市场的活力。国家宏观调控一来,更是让整个房地产市场雪上加霜。而面对着拉动整个经济的支柱产业,一旦出现经济不振,也许出于政绩等方面的考虑,政府会重新估计以往的政策,因此取消“房产新政”。

  公允地说,杭州“房产新政”的出台时机并不好,一头撞上了国家宏观调控。宏观调控带来的种种不确定因素以及对消费心理的影响,这一切都不是当初的决策者所能预见的。显而易见,近来的杭城房市低迷,与消费者的“持币待购”心理亦有很大关系,相当一部分“即期消费”被推迟延后。

  曾任杭城一家著名房产集团办公室主任的舒先生向记者作了“小结”式的发言:“一是针对性不明,目的是抑制投机炒房,而据有关资料,杭城真正算得上‘炒房族’的不过4%,确有炒房存在,但绝大部分购房行为系‘自住’或为子女购房,因此,为了抑制4%的人出台这项政策,有点无的放矢,也说明事前的政策调研不够充分。二是目的性不明,又想遏制炒房,又想遏制房价,而房价的过快上涨恰恰不是加税所能解决的,这最终要由背后的供求关系来决定。三是方法不对,真正想要遏制炒房,这20%的交易利润所得税无关痛痒,面对炒房的高额利润的诱惑,该炒的还是要炒。四是效果不好,板子最后还是落到了普通消费者的身上,增加了他们的负担。所以,现在市政府停止这项政策的实施,应该是值得欢迎的。”

  房价剧涨的根源

  究竟应该如何遏制过度“炒房”和过快上涨的房价?专家认为,影响房市的大环节有两个:一是源头,一是终端。前者主要取决于地皮,后者在于“市场发现”。从长期看,真正的解决之道还是在于保证市场源头的充足供应。

  杭州恰恰是在这方面有着明显的劣势。除了先天的土地面积不足外,有限供应土地的制度也推动了杭州房价持续上涨。作为土地储备制度在全国的首个试点城市,杭州市政府藉此实现了对土地一级市场的垄断。其好处有目共睹,增加了公开性和透明度,杜绝了协议转让中的“暗箱”作业,有利于防止腐败。1999年,杭州土地储备中心进行了第一次土地招标拍卖。但从此以后,随着拍卖地价的一路飙升,房价也开始了一路狂涨。通过少量供应土地的政策(官方术语为“非饱和土地供应”)让市场始终处于饥渴状态,造成了如今房地产市场的供不应求。而在此之前,杭州的房价一直呈微弱的“稳长”状态,涨势“温和”。

  在土地计划控制的大背景下,杭州市政府并没有用行政命令直接干预房产投资,而是通过出台征税政策,提高炒房成本,希冀从终端方面着手解决问题。虽然政府采用了市场手段进行调控,但在根本的市场源头——土地——却还依照以前的计划手段来管理。这二者之间的冲突,就是个税政策难以达到预期效果的根本原因。

  根源还是土地制度问题,但这个问题的解决显然已远远超越了一个地方政府的“调控能力范围”。

  政府究竟应该如何遏制过度的“炒房”和“过快”上涨的房价?


来源: 《小康》杂志  作者: 记者 白红义

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