控制楼盘房源上市数量，从而通过饥渴式的销售不断推高房价，这一房产商惯用的“销控”卖楼法在杭州市第五届最佳人居展上正在淡化。这次人居展，人们发现，房子不再是紧俏货，杭州可销售的楼盘突然一下子多了起来。一些售楼小姐也总是说，户型都还有，可挑选的余地还很大。

    一些开发商也坦言，这次房交会，他们一般都采取敞开销售的策略，以求资金快速回笼。再加上杭州市的透明售房系统正在测试当中，交易信息公开化使销控也越来越难操作。
    
　　房交会上，不少尾盘都在销售
    
    今年5月份的省第十一届房交会，大家也许对这样的情景记忆犹新：参展的楼盘有140多个，可是可买的房子却很少。据统计，正在现场销售的房子只有名城左岸花园、天都城等约20个，其他房子，要么就是还未开盘，要么就是房交会前两三个月开盘的房子几乎已无房可卖。

    而这次房交会，参展的楼盘达到210个。楼盘看起来比上一届仅多了70个，但可销售的房子却多了很多，这除了下半年新开楼盘增多这个原因外，一些几个月甚至半年前开盘的房子的加入也不可忽视，不少尾盘都在现场设摊销售，这样的情形可谓破天荒第一次。

    龙门公寓、西湖时代广场、瑞丰格林苑……展会上走一圈，会发现老盘子很多。南岸一个单身公寓，开盘已有4个多月，房交会上竟然还有近一半房源没出手。售楼小姐不但积极介绍房源，还拿出了朝北房源9.7折的促销手段。

    而房交会前夕开盘的楼盘也是将房源“倾巢而出”。临平一楼盘，9月底开盘，这次领出预售证的近两百套房子基本上都拿出来了，几乎没什么保留房源。城北一楼盘，5月底开盘，这次也悉数拿出了剩余的六七十套房源。
    这次房交会商品房共成交18.8万平方米。房交会结束后，走出低谷的销售形势让很多销售经理喜上眉梢：这样，资金回收没有问题了，敞开销售还是有价值的。
    
　　透明售房，销控不再容易
    
    一位临平楼盘的售楼经理回忆：1999年以来楼市连续五年的大牛市让杭州楼市一直处于“一房难求”的状态。通常，一个楼盘的开盘要经过几轮客户圈定才面向社会公开发售。记得城东一个楼盘由于关系户众多，面向社会公开销售时竟然无房可售，还未开盘便全部内部消化，引得大众哗然。

    正因为市场紧俏，保留房源才有了价值。据透露，杭州市场最好时，有的楼盘保留房源达到了1/3之多，少的也有1/5。一般来说，中等偏上较好的房源在一期销售时都会保留起来，留在以后推出。由于市场好，控制房源出售可以加剧市场的稀缺，从而有效拉升房价。

    从5月份以来，销控手段正在淡化。业内人士认为，一方面，这和5月份以来市场普遍面临的资金和销售压力有关；另一方面，杭州市的透明售房系统正在调试当中。楼盘领了预售证后，即被要求上网公示，开发商“藏房”不再容易。

    据悉，实行网上透明售房后，主要有两大变化：一是以后买房子签合同时，要将文本资料输入特制的网上售房系统，房管局备案后开发商才可打出合同文页，交易双方签字，合同正式生效。而以前，是先签合同再在一个月之内备案。二是房源网上公示。只要领出预售证，所有房源都必须上网公示。

    售房系统何时启动？据悉，杭州不少楼盘已拿到系统的软件，但由于网站尚未正式启用，目前尚没一套网上销售的房子。

    但是，也有业内人士认为，上有政策，下有对策，实行透明售房后不等于不可以销控，只是销控手段更加隐蔽了。透明售房规定，符合预售条件的楼盘不必马上领预售证，即使领了预售证后也不必马上开盘，开盘时机还是由开发商自己决定。另外，网上公示的房源有三类，一是滞留房源，二是可售房源，三是不可售房源，如物管用房，开发商保留的房源可以放在滞留房源内。

    当然，即使是滞留房源，网上也是公示的。而且，开发商要给关系户留房，也不可能像以前那样在销售过程中随意保留了，必须在开盘前一次性保留。并且保留的房源只能现房销售。这些，都使销控的难度在加大。
    
　　销控淡化，给市场带来什么
    
    上海自7月1日起实行网上透明售房。业内有人分析，网上备案制度的最终目的是平抑上海房价：在房产销售的“销控”时代，开发商通过控制上市数量，来推高房价，销售速度往往被忽视；但是在“网上”时代，上市数量、价格和速度都是公开信息，楼盘项目的销售速度将会影响到消费者的购房心理，从而间接对市场价格产生影响。

    未来房价的走向将很难在开发商的掌控中，市场对价格的调节作用将充分显现。广宇房产副总裁阮志毅认为，信息公开后，市场的竞争将更强。以前购房者由于不明了房源信息，在一定程度上造成什么房子都好卖的假象，而销控淡化后，不管哪个楼盘，有多少房子卖出至少有了一定的参照，消费者是否要买这个房子，就要视楼盘品质而定了。楼盘之间的两极分化会越来越明显。

    另一方面，如果大批房源集中上市，即使旺销的楼盘也很难在短时间内迅速调高价格。

    据悉，杭州不少楼盘针对这一点，采用多次开盘，每次只推少量房源的方式来控制房源上市，以避免集中供应的风险。房交会上，城北有个楼盘总共只有七八幢公寓，照往常一次开盘就完事了，但一期却只开两幢。但不可回避的一点是，开发商在定价上将渐趋理性，视楼盘品质而定，而不会像以前那样，参照周边楼盘盲目追涨。