“上海二手房市场真是活跃。”在近日举行的上海市第五届二手房展上，一位从杭州赶去看房的参观者发出了这样的感叹。在这届二手房展上，展示场地达4500平方米，参加企业达50余家，可销售的房源超过10万套。

    据上海市统计局统计，今年1～3季度，上海二手房总成交面积为1964万平方米，超过一手房1890万平方米的总量；而杭州市区今年1～3季度，一手商品房预售成交413万平方米，二手房成交为205万平方米，基本上是一手商品房的50%左右。

    尽管杭州二手房市场近几年来也是蓬勃发展，但二手房却还未真正成为市场的主角。杭州和上海的二手房市场到底有什么差异？杭州可借鉴什么？
    
　　上海：二手房是市场主力　杭州：二手房是市场补充
    
    从二手房和商品房的成交数量上就可以看出，上海的二手房已在整个楼市中扮演了重要角色，成为市场的主力；而在杭州相对还是市场的有益补充。正因为如此，上海的二手房展能成为一个规模庞大的独立展会，而杭州的二手房展往往只是整个房展会的配角。

    “上海人怎么这么喜欢二手房。”在这次上海二手房展上，看到拥挤程度不亚于杭州房交会新房展区的现场，一位与记者同到展会参观的杭州中介业人士不禁发出了这样的感叹。

    和杭州人相比，上海人在观念上更接受买二手房。记者在展厅出口处遇到了40多岁的上海人黄庚富，当时，他正准备随中介公司去看房。5年前，他就买了一套80多平方米的二手房，这次，他又从展会上看中了一套。“我觉得买二手房挺好的。上海好一点的地段，新房子选择余地不大，二手房的数量却很多，而且小区和周边的配套都比较成熟，更重要的是可以马上入住，省去了不少麻烦。”黄庚富说。记者在展会现场采访了五六位上海市民，大部分都有这样的想法，而且都对上海二手房市场的相关法律法规有所了解。

    “住二手房也不赖”的观念早就为上海市民所接受，这从近来二手房交易量超过新房就可以看出。

    回到杭州后，记者在一些中介公司的门店内采访了几位杭州市民，不少人的消费观念就显得有些不同。“今天只是来看看，基本上还是喜欢一手房。我买房子是用来结婚的，总得买个新的吧。”在公众房网天水店门口，一名姓朱的年轻男子说：“住二手房显不出身份。”而另一些看房者也表示，二手房不是他们购房的首选。

    除消费者的观念之外，两地市场成熟度的不同也使得各自扮演了不同的角色。上海早在1992年就有了经营二手房的企业，一些企业早在上世纪90年代中后期便走上了规范发展的道路，比如上海房屋置换有限公司，在1997年便发展出50多家分公司，有了一系列详细而规范的运作方法。现在，上海有80%左右的二手房源经中介公司进行交易。可以说，发展相对早，也相对成熟的上海中介业早已使自己成为了市场的主角。

    在上海二手房市场走入规范化轨道的时候，杭州只有极少数的房屋中介企业刚刚冒头。用一位参展商的话来说，就是“上海已经在跑步了，杭州却才刚学走路”。尽管这几年，杭州二手房市场有了极大的发展，但市场的细分、企业的优胜劣汰还尚在进行中。
    
　　上海：市场已形成细分　杭州：定位尚在分化中
    
    目前，上海的房屋中介企业约有10800家，主要由3部分组成：大型的国有企业和上市企业；外资和港资、台资企业；民营企业。这些中介公司对市场进行了细分，形成了高、中、低不同档次的服务。

    一些外资和由港、台资金控股的中介公司，大多主营高端市场，服务的对象也多是境外人士。为这些客户提供的服务也有别于普通人群。上海房屋置换股份有限公司下设的一个子公司，专门针对高端客户提供房款电汇、物业委托等服务。

    反观杭州，房屋中介企业规模还普遍较小，市场的细分水平并不高，基本上是高、中、低档的生意都做。“这一方面是因为杭州二手房的总量不大，细分的条件还不成熟。但也与行业发展水平还不高有关。”一位在杭州经营了多年二手房的专业人士说。

    “上海是中国经济的龙头，有一个数量较为庞大的高收入人群，如外资企业的高级员工，使市场需求本身产生了分化。众多境外和本土大品牌房屋中介企业云集，也使上海二手房市场产生多个服务档次。”汉宇地产总经理施宏睿在展会上对记者说。

    的确，和上海相比，杭州离国际大都市还有一定的距离，吸引的高端客户数量还有限，市场细分目前还不能与上海相比。但是，要看到的是，杭州的二手房市场也正呈现出分化的趋势。比如，商务兴房网在商铺方面是龙头；21世纪不动产杭州区则开设了针对境外人士的高端服务。前不久，一位日本工程师要到杭州来工作，事先通过21世纪不动产网络与杭州区域取得联系，公司通过E-mail提供了几个预选方案，还用外语进行服务，这位日本客户一到杭州就去看了房子，生意很快就敲定了。

    “杭州二手房市场细分的时代已经到来。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生说，近几年，杭州的二手房市场发展得很不错，投资环境也越来越好，已有大量外资企业进入滨江、下沙等开发区，在这些企业工作的外籍人士有相当一部分需要在杭州租房、买房，而且多数需要现房，这是杭州二手房市场重要的高端客户群。

    赵杭生认为，中介企业品牌、定位分化会迅速加快。因此，对杭州的二手房中介公司来说，重要的是明确自己的定位，找准自己的市场。
    
　　上海：好的服务更值钱  杭州：佣金大打价格战
    
    杭州金丰易居房屋置换有限公司是一家从上海进入杭州的中介公司，来到杭州后，总经理周强龙最大的感觉是，杭州二手房行业的佣金价格战太厉害。

    “虽然物价局明确规定了中介费的收取方法和额度，但实际上大家都在打价格战。”周强龙说。一套110万元的二手房通过中介公司转手成功后，按照物价局的规定，中介公司理论上可以收取1.3万元，但事实上，受同行价格竞争、客户压价的影响，收取的佣金普遍在1万元以下。一些低价位的房子甚至单方收取500～600元都会脱手。在一些小公司，收取的中介费往往更低，使得客户宁可跳到小公司成交。

    上海的二手房中介企业虽然也会搞价格竞争，但程度要小得多。据了解，按照物价部门的规定，上海二手房的中介费最高可收取房屋总价的2.5%，在实际操作中，普遍可收取2%，也就是说，同样一套110万元的房子，上海普遍可以收取2.2万元左右的中介费。特别是一些高价位的房子，收取的佣金高得让杭州中介公司眼红。

    浙江大学房地产研究所所长赵杭生说，佣金太低，企业生存空间就小了，这会诱使企业通过一些不规范手段谋求利润，如通过低价买进、高价卖出的手段赚取差价等。价格上的恶性竞争，会使整个行业受到打击。

    “优质就应该以优价来匹配，好的服务就应该更值钱。”赵杭生的这个观点代表了很多中介企业老总的想法。尽管杭州的二手房市场还没有像上海这样成熟，但人们普遍对杭州二手房市场表示乐观。“杭州发展很快，市场也一直比较健康。”金丰易居总经理周强龙信心十足地说。汉宇地产、上房置换等上海房屋中介公司的有关负责人也对杭州市场表示乐观。他们认为，杭州自然环境优美，生活休闲，外来居住人口的数量也很庞大，中介企业的总体水平也提高得很快，在这种健康、呈进步趋势的环境下，二手房市场肯定会逐渐做大。

    杭州多家中介企业也表示，杭州在居民消费心理、城市规模、交通状况、房源等很多方面不同于上海，应该利用其独特的市场发展二手房事业。“杭州二手房业是要向上海学习，但要学习的是如何使市场更规范，而不是简单模仿上海二手房市场的发展模式。”杭州外滩房产总经理陈梦月的这句话，说出了杭州中介企业的心声：杭州二手房要在学习中走自己的路。