对于连续5年高涨的杭州二手楼市来说，2004年是不寻常的一年。半路取消的个税、各家银行时严时松的个贷、意味深长的加息等政策则共同演绎了2004年跌宕起伏的杭州二手楼市。

    上半年二手楼市经历了典型的火与冰的考验。个税开征后，一边是房价涨势依旧，一边是购买力无法释放，浓厚的观望氛围致使市场一度处于疲软状态；直到9月1日，实施了8个月的20%个税暂停征收后，二手楼市才开始回暖；经过10月人居展之后，二手房成交终于复苏，并且持续到年底。

    尽管全年总体成交不尽如人意，观望氛围一度笼罩，老二手房遭遇银行“惜贷”，其间杭城中介公司还历经了一次大洗牌，二手房的价格也一路摇摇晃晃，但到年终到底还是迎来了二手楼市的解冻期，杭州市六大城区的二手房整体均价又上涨了逾千元。

    成交价：曲折上升

    2004年的二手房价格总的来说还是处在一个上升的态势。

    1~4月的挂牌均价起伏比较大，这期间个税的开征对二手楼市的冲击最大，买卖双方都在调整心态。据中原地产的数据统计显示，个税开征的第二个月，挂牌价格就急剧上升，2月的挂牌均价比1月上涨了1398元/平方米，成交均价则上涨了671元/平方米。其间，卖方多数选择把个税摊到房价里，所以挂牌均价一下蹿得老高。

    4月之后，挂牌均价以匀缓的速度开始理性下调，到8月基本表现出了一个比较接近真实市场的价格。9月个税取消后，经过10月人居展，买卖双方又一次调整心态，卖方的心理预期又开始上调，所以挂牌均价又出现上涨。

    而从实际成交的价格看，则基本以相对平稳的涨幅往上走。5月成交均价超过7000元大关，6月至年底成交均价都在7200元左右徘徊，只有10月因为远郊房源占了一定的成交比例，单价跌到了7000元以下。11月，成交均价又开始往上走。

    成交量：从冰冻到放量

    成交量方面，1月少有成交，2月、3月出现了成交回暖的迹象，4~8月虽有成交却非常低迷，9月成交量开始回升，10月、11月则达到了今年挂牌成交的最大放量。

    2004年伊始，20%的房产个税开征后，不需要征个税的房改房成了市场的中坚力量，但成交量仍然非常少，买卖双方都在观察市场的动向。

    春末夏初的房展会，许多有出售意向的房东纷纷挂牌，并以较高的挂牌价格来试探市场的反应，在房展会之前挂牌价格达到今年的最高点8564元/平方米。但5月房展会并没有延续历届房展会就是“抢房会”的火爆，反而成了名副其实的“展览会”，成交量少之又少。这种情绪也随之影响了二手房，成交量一直在原地徘徊，二手楼市陷入了疲软状态。

    9月1日，开征未满一年的个税暂时停征了，买卖二手房的成本一下子减了不少，多则十几万元，少则几千元，这对买卖双方来说无疑都是利好消息。隐忍了大半年的购房需求终于被释放开来，为二手楼市迎来了解冻期，正对应了那句“金九银十”的老话。

    10月第五届人居展与5月房展会形成了鲜明的对比，杭州楼市正从浓厚的观望氛围中走出，整体市场成交放量。11月二手房市场成交量全线上升，成交区块遍地开花。房东挂价慢慢地根据市场行情来定，而买家冲动中带有理性，只要价格合适，面积合适，就会果断下单。买卖双方价格矛盾减少，成交可能性加大。
    
　　西湖区：成交最活跃
    
    西湖区是杭城二手房成交最为活跃的区域之一。以中原地产为例，2004年1月～11月，西湖区占总成交量的50.2%。从价格走势看，从年初至11月，均价上升超过1400元。以蒋村的星洲花园为例，万黛兰居组团一套5楼的单位，毛坯，面积81.84平方米，今年二月份成交单价7087元/平方米；11月同一组团一套5楼的简单装修单位，面积85平方米，成交单价9059元/平方米。

    整个城西二手房价攀升迅速，原因有三个。1、城西尤其是蒋村区块发展日趋成熟，而西城广场的开业带动整个区域的商业大环境，越来越多的求购者将城西作为第一首选。2、可选择类型多。一方面有像星洲花园、桂花城这样的品质不错的次新房；另一方面也有1995年左右建成的像金田花园、中兴公寓这样面积适中（多为二房）、价格较低的小区，总价相对容易控制。3、区域客户二次消费“以旧换新”、“以小换大”的比例增加，卖掉1998年前购买的城西房，换成2000年后的商品房的个案层出不穷。

    后市展望：西湖区二手房价目前上升迅速，房东挂牌价格也激升，区域成交速度放缓。由于西湖区一些新盘在明年少有交付，明年区域房价会在现有价格上进行盘整，基本维持在目前的水平。而更多关注的目光将向雏形初现的三墩板块迁移。随着亲亲家园的开发，银泰规划的浮出水面，新世纪花园、金厦公寓等物业价格也水涨船高，铭雅苑、亲亲家园都将成为明年的成交热点物业，同期还将带动原区域内换房的小高峰。
    
　　拱墅区：未来潜力巨大
    
    拱墅区也是今年成交比重较大的区块之一，从年初至上月，均价上浮接近1000元。

    拱墅区二手房价的上升，一是得益于城市基础设施建设进一步加快。湖墅路改造工程，上塘路、潮王路、绍兴路、密渡桥路等城区道路的新建或拓宽，在杭州城北构成了四通八达的交通网。二是新交付的楼盘增多，如紫荆家园、名城左岸、普金花园等，不但令拱北区块形象焕然一新，而且也增加了挑选的余地。三是大关、德胜、和睦、湖墅一带的二手放盘量上升明显。

    后市展望：2005年拱墅区二手房价有望继续上升，成交均价将在7000～7500元/平方米左右浮动，尤其是1995年以后的二手楼价格将继续攀升，将打破以往西湖区“一枝独秀”的局面，形成西湖、拱墅“双箭齐发”的局面。
    
　　下城区：均价增幅最快
    
    从价格走势看，下城区的均价增幅最快。百万元物业的成交量上升、投资客对于市中心物业的追捧是拉动区域均价的主要原因。

    下城区的成交整体呈现出“一老带二新”的特征。“一老”指的是武林、朝晖区块的老城区，成熟的配套，便利的交通，区块内二手房价格普遍在7500~9000元/平方米左右，楼龄较大，面积大多在80平方米以下。“二新”、东新区块，像金都华庭、绿洲花园，现代城等2000年以后的次新房，这些新盘的普遍挂价在9000~12000元/平方米。

    从一年的成交情况看，下城区二手房成交面积呈现出两头大、中间小的局面。小面积、小户型由于总价低，首付少，吸引了众多的购房者，譬如树园、燕子弄等物业；大面积，大户型对于那些以旧换新，以小换大的“升级换代”型购买者和投资型客户来说也是需求的大头，如利兹城市公寓、东河丽景、野风现代城等。

    后市展望：由于优越的地理位置特性，下城区仍然是传统的需求热点。但从明年新交付的楼盘看，数量仍然偏少，成交特点极有可能和今年相类似。
    
　　上城区：价格跨度非常大
    
    上城区二手房分布不均衡，建筑年代跨度大。该区域内，既有1988年以前甚至更早年份的二手房，也有单价超万元的新二手房。从成交价格上看，跨度也非常大。以中原地产10月成交的一套横河新村（普装）1970年的物业为例，38.29平方米，总价仅为19万元（均价4962元/平方米）。而柳浪新苑、翰林花苑的二手房价格普遍在1.1万元/平方米以上。和下城区类似，该区域内，面积在70~90平方米，价格在50万~70万元左右的二手房是该区域市场需求集中的区间，但放盘寥寥。

    该区域内的新二手房由于单价高，总价多数已在百万元以上，致使许多购房者心有余而力不足，只能“望房兴叹”。因此，该区域成交的二手房多数还是集中在“老房”上。

    后市展望：该区域的二手房成交将继续表现出两极分化。沿西湖的高档物业因其资源稀缺性，价格刚性比较大，将继续受高收入者的青睐；而一些老小区内的老旧物业，价格很难再有大的上涨空间。
    
　　江干区：热点东移
    
    江干区二手房的成交主要以采荷、南肖埠、景芳、濮家、三里亭等五六个小区为主，成交价格和其他区块相比，相对比较稳定。这一带由于离市中心较近，配套相对齐全，所以购房者大多数在此区块置换一套（以小换大，以旧换新，但都不喜欢离开该区块）。成交量不多，成交价格在7200~8500元/平方米。

    该区域成交价格上升最快的板块主要在下沙、九堡一带。下沙、九堡二手住宅市场一开始并不被看好，房价虽然有一定的优势，但由于配套的不方便性，如出门难、就医难、上学难，使许多欲购房者最终打消了念头。但从下半年以来，由于一些新楼盘的推动，再加上“三口五路”的整治，使下沙九堡的接受度开始提高。

    后市展望：2005年对于江干区来说是关键的一年，如果老区块继续焕发青春，新区块不甘落后，那么江干区极有可能成为成交比较活跃的区块之一。
    
　　滨江区：市场的新宠
    
    滨江区在二手房市场上的表现颇有戏剧性：年初还不太为人看好，而年末却成了最受欢迎的区块之一，价格也有比较大的上升。以滨江区的江滨花园为例，一套1楼的面积为155平方米（毛坯）的房子，今年二月份成交单价5548.4元/平方米；11月，一套7楼的面积为131.09平方米的房子（毛坯），成交单价达7475.8元/平方米，目前该小区的二手房价普遍在7500~8000元/平方米之间。短短几个月就上涨了近2000元/平方米，不得不说是杭州楼市奇迹中的奇迹。

    从选择滨江区的购房者来看，有些在市中心有房，想在南岸有一套自己中意的，大一点的二手房；有些是在滨江工作的，想在公司附近买一套二手房；还有些是外地来杭的投资客，想在滨江区再掘一次“金”。这些造成现在滨江区房价高位的现象。

    后市展望：2004年对于滨江区来说是调整的一年，新交付的楼盘少，选择余地小，成交价格只涨不跌。对于理性的购房者来说，该区块还是现房更显吸引力。虽然目前该区域和“江景”搭边的物业已冲破万元均价，但由于配套、商圈等尚未完善，2005年该区块整体成交价格要超万元均价的可能性不大。