昨天，陈女士去凤起路上一家银行办理按揭业务。她是一个开小店的经营户，买了一套总价80万元的郊区新房。看了她的职业情况和收入证明后，银行的柜面人员向她提出要求：“如果还有一套住房，一定要提供房产三证。否则，只能向这套新房子提供首付30%的住房按揭贷款，而不是首付20%。”

　　陈女士说：“买这套房子前已掐算好了资金，现在提高了首付标准，我只能问亲戚朋友借钱了。”

　　杭城银行收紧房贷

　　近日起，除了公务员、律师、金融、教师等几个工作较稳定的行业外，其他大多数市民向杭城多家银行申请个人住房抵押贷款时，必须提供已拥有住房的证明，否则将提高按揭贷款的起付成数。

　　这是杭州银行业酝酿推出的收紧房贷措施中的一部分。其他主要措施还有：确保借款人(或家庭)有较高而且稳定的收入来源，要求借款人增加抵押物，提高购买第二套住房和商业用房的贷款利率，而且将降低低收入家庭、个人的贷款成数和年限等。

　　银行的这一变化，源于最高人民法院1月1日开始实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)。

　　新规保护业主权益

　　在住房按揭贷款和住房抵押贷款中，房产的拥有者是债务人，银行充当的是债权人的角色。最高人民法院的新规定，主要维护的是债务人的利益。

　　该法令出台前，如果住房按揭人连续三个月，或一年内累计有六个月不向银行按时还款，就将被视为断供。按照程序，银行会先发催款通知书，限期还款，若按揭人继续不偿还，银行为防止风险就要没收房产，没收后会综合各方面因素给住房估价，对其进行拍卖处置。

　　最高人民法院此次修正了这一做法。依据《规定》第六条，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。

　　华东政法学院房地产法研究所副所长黄武双认为，“这一司法解释其实是将潜规则加以明文化，更加强调了对作为贷款人生活必需品的住房不得加以处置。”

　　高院的政策本意为维护债务人的利益，但在实际操作中，却提高了普通市民的首次购房成本。

　　银行被迫收缩贷款

　　对于银行而言，《规定》第六条造成了他们在贷款催收与追讨时的一个难题。“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这就意味着，如果贷款人用惟一住房向银行申请抵押贷款，以后万一没法还债，法院、银行对这套住房将没有处置权，既不能进行拍卖，也不能强行把住户赶走。

　　住房抵押贷款无法收回的案例已有很多。2004年8至10月，杭州市中级人民法院房地产开发经营合同纠纷立案的有593起，而去年同期是183起，上升了224%；浙江省高院2004年8至10月，同类纠纷立案的有36起，也比去年同期增加了9起。

　　上城区法院的阮小姐说：“过去遇到此类赖账，我们一般不会采取强硬措施，而是要求住户先另租房子，然后才能拍卖。这种案子普遍比较棘手。”

　　工行、建行浙江省分行等银行表示，以住房为抵押的消费类贷款，在去年甚至更早时就已向贷款人要求———如果能提供良好的资信证明或其他保证，比如提供两套住房作为抵押，贷款人才能获得高成数的贷款。

　　一家股份制商业银行房贷部负责人表示，该行主要通过贷款成数和首付金额来控制贷款风险———首付要达到3成，金额至少5万元。购房者只有提供已有一套住房的证明，才能享受优惠贷款。

　　“这样即便该抵押住房贷款人出现还款困难，银行可以用这笔资金为其安置住所，满足其生活必需，以便于银行处置抵押房产，不至于形成不良资产。”

　　如此操作引发争议

　　首次购房要提高贷款成数，而已购置房产者却不必如此，杭城银行的此类做法虽然被多数购房者所理解，却也引发了一些人的争议，“难道手里拥有多套房产的炒房者，反而更不需要约束吗？”

　　法律界人士认为，由于高院新规定的细则还未出台，所以才出现了变相增加购房者贷款成本的现象，今后估计将进一步正规化、人性化。“最高人民法院不得拍卖业主惟一住房规定的出台，体现了国家对购房者的一种人性化关怀，给经济出现困难的购房者一个缓冲时间。”

　　一些房产界人士表示，高院新规定在具体执行操作时，仍需要细化，如对“生活必需品”的概念就应作进一步的解释。

　　“如果房屋抵押贷款人名下的房产只有自己居住的一套豪华别墅，那么当他拖欠银行债务的时候，如果不能拍卖其房产抵债，势必使银行方面的利益无法得到保障；如果拍卖其房产，又面临房产如何分割的问题。”

　　针对新规出台后出现的矛盾，上海浦东发展银行杭州分行郭剑认为，需要一定的辅助手段来解决这个问题，比如为债务人提供比较廉价的出租房，以满足债务人的正常生活需要。同时，也需要法院具体执行时，在债权人和债务人之间进行协调。