在热得发烫的上海楼市，活跃着许多外地投资者的身影。
周寅杰摄
楼市：赚钱才是硬道理？
周寅杰摄
央行及上海连续在房贷政策上出了“重拳”，人们一直关注的所谓“温州炒房团”有什么新动向？且听他们原汁原味的自述。
他们说“作为一种投资行为，只要在法律和道德的框架内，追逐利益是无可厚非的。”那么，目前，在上海炒房还有利可图吗？已购房产是否“砸”在手里了？“炒房”是怎样的一个过程？他们何以乐此不疲？会就此收手不干吗？
他们的故事和想法，对决策部门和一些业内人士有一定参考价值
王先生：跟紧同事赚钱
“在上海，投资好的房子越贵越来钱”。
2005年春节，一次吃下上海黄金地段两套房子。如今，感觉像被扣住了经济脉门，不过还不足以致命
年近半百的王先生看起来很严肃。在温州某县一媒体担任新闻部主任多年，他做事谨慎而周密。这种性格让他和第一波“炒房”失之交臂。
2000年，办公室同事向他推荐杭州凤起路“凤起苑”，4900元平方米。他的第一反应是“好贵啊”，婉言谢绝。同事一下子买了两套，他替人家捏了一把汗。仅两到三个月，房子每平方米涨了近千元。“同事去年抛售一套，每平方米1.3万元，收回了两套的投资还有得赚呢！”王先生的口气几近自责，“当年的我，一是对房子还停留在住的概念；二是没有钱，月收入2000元左右，那样的价位太‘天文数字’了！”
“当然，最关键的是没有投资概念和理财经验。”王先生补充，其实同事的经济状况和王先生相仿。
这次的“失策”，让他关注起房地产和相关金融信息。2003年，这位同事从上海一房展会上来电，想合作购买某个楼盘，王先生“几乎想都没想”就应允了。
后来他才知道，那是位于上海普陀区长寿路的“沙田大厦”，122平方米，购入价8650元平方米，首付30%。尽管是合作购房，个人也要负担16万元的首付。
王先生做出一个当时看来“大胆又冒险”的举动：从朋友那里借了两万元，还清自家房子余下的银行按揭。以“赎回”的房产证贷款18万元。还了朋友的钱，刚好够首付。房价一路攀升，王先生喜悦之余，还是惴惴不安。10个月后，房子终于出手，1.08万元平方米，131万元卖出，去掉费用与利息，两人共净赚20万元。
王先生同时还有一个成功的小操作，和另一个朋友在长寿路“圣天地”买下一套35平方米的酒店式公寓。购入价1.26万元平方米，带两年租约，回报率8%，总价可扣去6万元包租费。只有5万元首付，按揭不高，王先生觉得很划算。前段时间，房子顺利出手，初步估计两人共盈利12万元。前几天，王先生再次去中介打听，当初卖价58万元，现已达到65万元，还不过一个月功夫呢。王先生后悔地直跺脚。
王先生对上海房市期望值很高，“上海是经济中心，民众的心理预期都能支撑起房价，只要有够大的胆子和够多的资金，还没听说在上海买房赔掉的。”当然，也不能盲目，要认准好区域、好地段，“在上海，投资越贵的房子越来钱。”
2005年春节，王先生一下子在上海黄金地段吃下两套房子。这是他3年“热身”后的历史性举动。眼下，此举却让他觉得遭遇了“滑铁卢”。
根据上海市房地管理局4月5日颁布的房地产交易的新政策，规定有抵押贷款的房屋要转让，卖出方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记。王先生购进的两套房子，其中一套房子2006年底交付，且房产证需要9个月后才能办出来。
此前的3月17日，更同时出现了两个对王先生非常不利的消息：银行贷款利率已经从5.55%调整到6.10%；上海市开始加收等于房屋交易利润5.5%的费用。
以王先生的经济实力，长线投资显然吃不消。如今两套房子的按揭每月8000多元，一年将近10万———王先生感觉是，自己的经济脉门被扣住了。但他觉得还不足以致命：一套房子还未开盘，手里拿着的还是“白条”，客观上存在转手可能；即使难以脱手，无非借钱还贷，在温州这个人情社会，以他的社会资源，不是难题。何况，两套房子地段好，增值潜力无穷，今后还是划得来；还可以用契约形式转手给彼此信任的朋友。
王先生也坦言，在上海继续投资房产已不合适，他会考虑杭州或其他省会城市。
他的语气中不无惋惜和留恋。
张女士：从经营小企业到“专业”炒房
“只要有合适楼盘，我可以一下子组织千万资金。”
“新政策可能带来楼市暂时走低，正是吸纳好时机”
瑞安的张女士刚从上海回来。
3月份，她在中远两湾城购下一套房子，这次赴沪办完了贷款合同。这是她2002年来在上海个人买过的第十套房产，并不包括她帮别人买过的房子。
张女士经营着一家汽摩配的小型企业，年营业额几百万元。2002年开始，她与炒房第一次亲密接触，就把更多的时间花在了上海房产市场的研究上。
那一次，她坐火车去上海联系业务，同一个卧铺车厢中全是同镇生意人，好几个还和她有生意来往。他们热议的话题她却很陌生：上海房市。经过一路“洗脑”，车到上海，张女士加入了他们炒房的行列。她尝试着在浦东买了两套房子，每平方价格在3000—4000元左右，2003年脱手，一个平方已达6500元，净赚50万元。相当于她厂里一个季度的纯利润。
之后，她把企业更多地交给了丈夫，经常往返于沪温之间，并很快带动了亲戚以及同村的老板加入。瑞安在上海投资房产的人数极多，就是这样“带”起来的。当地人较富裕，闲散资金正愁找不到出口，张女士得到了身边人的信任。“只要有合适楼盘，我可以一下了组织到千万资金。”张女士不经意地说。
最多的一次，她个人信用卡里揣了几百万的资金，手提包里有十几个身份证。由于上海“一个人最多只能买三套”的硬性规定，张女士几乎动用了所有至亲的身份证。
2004年，上海楼盘异常紧俏。排队拿号，让张女士感到的比频繁往返两地更累。有时，她以每天200元的价格找人代排队。更直接的，就花几万元，从别人或者是房产公司工作人员手里拿号。这种方式有一个“好处”：可以拿到好楼层以及附带的诸多优惠。
“在上海，只要有房源，30%的按揭都可买”，这曾经被张女士奉为真理。但在新的政策下，张女士也明显力不从心了。包括3月份中远两湾城刚买下的这套房子，她手上还有3套未脱手。对于一套房子原本半年左右脱手的操作方式，现在的投资周期显然过长。“不过，今年企业效益不错，手头资金还活络。这些房子就算作固定资产吧，反正增值是肯定的事。”
张女士仍未考虑从上海撤出。“还没有一个地方的房产比上海更有增值潜力。新政策可能带来房市的暂时走低，这反是吸纳的好时机。我觉得上海房产至少还有十年好，最终可能达到2万—3万元每平方米。”张女士笑得很有信心。
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