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听政会直播到此结束
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浙江省人大常委会副主任 卢文舸：
浙江省十届人大常委会第二十一次会议已在去年十一月对省人民政府提请的《浙江省物业管理条例（草案）》进行了初审，考虑到该条例调整的利益关系不仅具有普遍性，同时具有复杂性。经人大常委会主任会议决定，在去年12月19日，《浙江日报》全文刊登该条例草案，公开征求社会各界意见。同时，就该条例草案所涉及到的三个各方面意见比较多、比较复杂的问题举行听立法证。
这是浙江省人大常委会，有史以来举行的第三次听证会，也是本届人大常委会所举行的第一次立法听证会，这也说明了省人大常委会对这个法规特别关注，特别重视。
听证会结束以后，省人大法制委员会将会根据听证会的记录，整理出全面反映听证会意见的听证报告。听证报告将作为参阅件提交省人大常委会的每个组成人员，作为省人大常委会第二次审议该条例草案的依据。 |
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补充发言14：
谈两个问题：一个是产权的维修，产权归谁就是谁出钱，作为经营的受益者当然要承担设施设备的维修、更新改造;至于物业维修基金应该用在哪里，应该用在其他小区的非经营性改造，比方说下水道、路灯。
第二关于装修问题， 我是建设局的，也是房屋的主管部门，确实来讲对这一块的监管审批难度非常大， 房屋装修量，事前审批，事中的监督非常难，所以我建议设立监督部门，包括事前和事中的审批监督。 |
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补充发言13：
刚刚关于产权的问题，要不要转移的问题，我认为必须要转移， 尤其是公共设施， 因为这是大家的事情，如果产权的本身钱很大的，如果不转移，按照一般的商规来解决的话，肯定不行的，我认为产权要转移，而且要解决税收的问题。 |
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补充发言12
我就装修问题再做一个补充的陈述，因为我是来自社区的，平时接触的这个问题也比较多，我觉得在装修前，加强行政许可我觉得是很有必要的，从我们实践工作的经验来看，野蛮装修时有发生，虽然法规可以将相关的禁止事项明确，但是一旦发生野蛮装修，特别是擅自查处，如果相关法定人介入的话，如果按照法定程序办事情，肯定要拖延很长时间，在这个时间里面发生了人身伤害或者是其他房屋危害的事情，因此加强事先的行政许可包括事中和事后的监督和维护是合理有必要的。 |
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补充发言11：
一个关于装修的问题，本来是提出行政许可，行政许可有两个根本性的问题，没有得到解决，一个是对于庞大的城市规模，仅现有的管理人力物力无法作出许可，即使作出了许可也是没有用的，即使许可完了，谁来监管，报请许可是一套，许可装修又是一套，最终还是回到执行机制上来，执行机制健全了所有问题都能得到解决。
第二补充一点业主大会会晤人员，我觉得应该规定允许取得必要的报酬，这个必要性我做一个简单的补充，大家都知道一个小区尤其是规模较大人数规模较多的小区，要召开符合法定程序的业主大会，会晤筹备工作是十分艰难的，仅仅靠几个人的少数时间和热情是远远不够的，经历过这个工作的人都会有体会的，参照依据还有哪些人得到报酬的依据还要进一步参考，由于这些规定以后不仅可以促进会晤工作按法定程序进行，也可以争取更多的业主的意见，让更多的业主参与其事，了解大会的工作和意义，使其循环工作，这也是立法的真正意义，这个和我们的人力精力投入有很大的关系，如果能够取得一个好的报酬，我觉得觉得我们很多的工作还能更完善。谢谢。 |
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补充发言10：
说明一点，刚才有代表提出供水供电与垄断行业，依照这个行业的优势，我想这个行业也依照法律法规办事的，就小区建设出资问题，国家有明确规定，2002年11月17日，国家发展与改革委员会已经制定了经济建设价格管理办法，我们省也有，浙江省商品住宅价格购置及价格行为规范，这里面对于一些配套设施的费用，出资都纳入了开发成本，所以我觉得这些行业也是依照国家的法律法规来办事的。 |
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补充发言9：
我对刚才大家提到的一个把水电设施的产权关系和售后服务硬要联系起来我认为是两个概念，比如商家卖一个彩电给你，彩电是我的，但是他必须承担三包，就是因为是由产权引起的义务，就是国家有关部门规定的要承担家电的三包，有这个义务，而不是因为产权，所以不要把这个事情混淆在一起，从这个思路理清就可以了。只要加强有关公用事业单位的法律义务，对于业主小区里面的若干段不是一直要你服务到他的厨房、淋浴房里面的龙头为止，一定的管网因为有这个设备，发生过几次了，哪漏了，可以采取一些技术手段，解决了这些服务的问题以后要解决一个等价补偿，比如说从业主受益当中，从维修基金当中支取维修的费用，这个问题就解决了，要想完全了无偿的，我认为这个承担有一定限制的，有一定范围内的检测、维修更新，等价有偿的原则，我想这样解决供水供电供热这些有关的矛盾比较现实，在法律上面也能够说得通。 |
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补充发言8：
我认为对于物业管理公司一些服务不到位，或者是侵犯主利益的现状造成了业主和物管之间的矛盾的恶性循环比较寻常，司空见惯，要解决这个问题，我觉得必须要在物业管理条例中，列出对物业管理的相应的处罚的条款，用以制约他们在侵犯业主利益当中的必须付出的一些代价，我比较同意2号房管的意见，他们没有收取业主装修押金的条款，但是业主管理部门普遍存在这种情况，有些物业管理部门在没有监督的情况下退还押金，有的还在收取装修押金，就是缺乏一些制约他的条款，我认为在物业管理条例当中应该补充这一方面的条例谢谢！ |
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补充发言7
作为开发商按理来说应该对供水供电设备是否移交的问题阐述自己的意见，但是我考虑再三就是这些问题比较复杂了，现在听了其他的人的陈述之后我认为：
第一在物管条例里面应该避开所有权移交的问题，因为所有权在整个开发建设销售和后续管理中涉及的环节比较多，一下子在《物权法》没有出台以后，我们省人大要在物管部门解决这个问题，在文字叙述的角度都有问题。
第二我认为现在供水供电，当前要重点解决的问题是这些企业不能利用垄断经营优势来谋取自己的利益，这是当前的重点问题。
第三即使是维修基金也不是说非得业主掏钱就可以了，因为业主买房的时都交了维修基金在那里，我们只保证维修，在维修基金里面开支就可以了。 |
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补充发言6：
根据我国立法法的规定，民事基本制度和诉讼仲裁制度均属于全国人大和全国人大常委会的立法程序，因此对于水电汽等设施的所有权转移问题，涉及到民事基本制度的设立，因为我们这里讲开发公司在开发过程当中，水电汽是由他来投资，这个归他管没有错，销售以后，所有权已经转移到全体业主所共有，但是现在我们国家的基本的民法还没有对这些水电汽的所有权规定转移给水电汽设施的运营部门所有，只是在物业管理条例当中规定了维修和养护的职责，这个情况下我们在省人大的条例中还是不应对这个条例进行规定，另外一位同志讲到了要规定诉讼的权利，这个有利于我们立法的行政管理范围。 |
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补充发言5：
我认为现在的关键问题是产权归谁的问题，产权归谁就是谁来出这个维修费用。 |
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补充发言4
高层住宅作为目前房地产开发的一个产业，在节约用地比较紧张的趋势下，在各地进入城市化水平的时候，比如说绍兴我们第一个在97年就开始建了，20层的高层住宅，建了以后，许许多多的高层住宅在我们绍兴市已经建立起来了，面积之大，规模之高，是不能排除在供水区的之外，高层区供水区必须支付我们在为他们做义务劳动抄水表的费用，这是最起码的一点，我认为作为供水的同一单位，必须充分考虑我们浙江省各地市县在开发当中，在充分利用土地的房地产开发当中，高层住宅已经是一个不可抵挡的趋势，应该在增加相应的供水收费。 |
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补充发言3：
供水供电设施的产权归属问题，相关的供水供电单位提出，因为是小区业主投资建设的，按照原则是归小区业主，我认为供水供电是轮到行业，是公益性，本身属于社会公共设施，国家也要承担这方面的责任，产权业主不要，，我们是监督主体，希望产权归相关单位，维护责任也是归他们。第二对于装修问题，对于一般的装修，不涉及安全的，按照国家行政许可法，是不需要行政许可，但我认为必须备案，否则随意装修你没有办法去进行管理，如果涉及安全问题，邻里没有办法进行举报干涉，所以我建议一般的装修性问题还是要进行备案，还是可以的，不用经过行政许可的问题。 |
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补充发言2：
作为供水企业代表我除了刚才陈述以外，最明确的观点是除了高层建筑以外，所有的普通住宅物业，都由我们管到底，这是我明确的态度，所谓管道建要由我们管，建要由我们建，修也由我们修，因为现在我们的问题不是修的问题，作为自来水还有修的问题，我们内部作为行业治理已经提出了到浙江省率先实现现代化的时候，我们供水也要实现现代化，也就是说用户打开龙头像国外一样，但是现在不仅仅是水能喝就可以，管网不同也可以造成水质变化，应该由我们供水企业来建立一套管理服务，再说建设的钱也不是开发商来出的，实际上也是业主在开发商卖房子的时候买的，所以倒不如这个钱由政府代表交到管水企业。
另外为什么高层建筑不能管，因为高层建筑除了一般的属性以外，更重要的是内部的消防设施，好多都是连在一起的，这个东西叫自来水来管，以后责任是分不清楚的，现在也很难管，第二这些设施，这些成本是个别成本，这些成本不因为个别的高层技术成本叫社会大众普通用户来共同承担，这个是不公平的，所以我认为这一条暂时条件还不成熟，不应在这里考虑，倒是可以建议高层物业可以和责任单位协商来进行物业管理。 |
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补充发言：
发言人：业主怎么依法的问题，目前这个情况，业主怎么不交物业管理费来管理，第二是业主委员会是行政主体的资格应该明确，因为现在这种情况比较多，有时候讲业主委员会不符法，第三业主委员会也不是社会团体，无法通过正当渠道进行沟通，现在很多将维修中心放在物管企业，至于业主走了以后，业主都全不带走，所以这个帐应该自己管理，第四对于开发商提供的物业管理分房的配置原则、基本条件、移交的办法和手续和如何拓展的问题应该进一步完善。
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主持人：
在第一轮发言中大家都严格遵守了时间，在我们的预定时间内完成了发言，下面进入第二轮发言，内容对自己第一轮的发言还没有充分陈述，意犹未尽，再做进一步补充的，第二对其他的陈述人的发言有不同的意见，需要辩论的可以做发言，每人发言的时间是3分钟，要发言的请举手。 |
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湖州市建设局副局长 沈小龙：
第二关于物业装修问题，一个是房屋装修，一个是非住宅装修，最后对住宅装修特别是涉及建筑主体等承重结构的装修行为的，应直接做间接性规定为宜，住宅装修进行行政许可工作量很大，批准、监督等要投入大量的人力物力，可操作性比较难，所以这就涉及主体结构，承重结构装修行为做间接性规定，但必须有相应的制约惩罚性措施，对违反禁止性规定的行为，相关行政主管部门要做出有效的处罚，要有有效的行政行为，从而维护禁止性规定的原则，对非住宅的装修我的意见是应该设定行政许可，理由是非住宅的经营形态不同，装修内容不同，结构复杂，如不设定行政许可会造成诸如立面的五花八门，对邻里的安全环境都会影响，非住宅的装修相对住宅的装修数量要少，从管理部门的投入，都考虑这些。
第三关于业主大会的问题，建议当中有一个业主预期不参加投票的视为同意多数人的意见，该建议是否恰当可行，我的意见是在业主充分知情的情况下，业主预期不参加投票的，视为同意多数人意见是正当可行的，理由是：表决要有时效性和公开性，业主要有充分的知情权，事先要有各种通知公开，预期不参加投票就视为弃权，同意多数人的意见，否则一些业主或者是自己在不知情的情况下很难做出意见。
进一步的规范，首先是事先告知，在物业管理小区实现公告听证会的地点、时间。其次要参与多种途径进行告知，让更多的业主来参加小区的管理中来，对于不能到场的业主可以采用书面委托表决形式，以上是我的陈述意见谢谢大家！ |
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湖州市建设局副局长 沈小龙：
尊敬的省人大常委会，相关专业的领导，尊敬的有关部门领导，大家上午好。
我街道社区代表有了充分的考虑，我感觉人大常委会一出台，浙江省人大常委会非常重视，具有里程碑的一步。
下面三个问题我陈述如下：
第一关于供水供电等设施设备的移交和维修养护问题，我的意见是物业管理区域内的供水供电和设备设施是公用设施设备，产权归属应本着谁投资谁受益的原则，谁来投资谁来受益，如果是在建设过程中有建设单位投资建设，在建设单位将该区域的房屋出售给业主后，供水供电设备单位应归全体业主所有，如果是专业单位自行投资建设的，那么产权相应归相应单位所有。关于维修养护问题，明确责任，界定范围，最后养护维修由表后最终用户来承担，表前应该由经营单位承担，因为使用经营单位利用上述设施设备在经营当中他是受益者，本着谁经营谁受益谁负责的原则，各经营有关单位理应承担上述设施设备的维修和更新改造费用。 |
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杭州电子科技大学学生 杜王统：
怎样规范物业管理，切实维护业主的利益不但是省人大常委会的愿望，也是广大业主的迫切希望，不能让我们的业主成为苦主，针对条例条案中，一些有争议的表述，现陈述如下：
一、关于供水供电设施设备的移交维修养护问题， 现实问题在于，根据相关税收法律法规的规定，相关单位取得这些设施设备的所有权时，应缴纳纳税所得的33％的企业所得税，有关单位因此不愿意接收设备，建议省人大常委会向省人民政府提交报告，请省人民政府协调上述产权移交过程中的税收问题，总之建议明确下面一个原则。建设单位在物业单位竣工验收三个月内将供水供电的所有权移交相关单位以后，由相关专业单位维修养护责任，二房屋装饰问题， 对涉及房屋安全，特别是涉及建筑主体，承重结构，擅自改变房屋限制等装修行为政府有必要进行事前管制，设定行政许可，这两者应该区别对待， 不涉及房屋安全的装修、不涉及行政许可，这是符合实际情况的，国务院在审批制度改革中，已取消房屋装饰装修审批，根据国务院第53条规定，业主需要装饰房屋的应当实现告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告诉业主，在规定中会针对装饰装修中的问题动态管理，立法是通过监督解决事后问题的则没有必要实现通过行政许可来管制，而向不涉及房屋安全装修行为，这种特殊情况是能够通过动态监督，事后备案来解决的，动态监督是有效的，不涉及行政许可，同时也是方便我们广大住户装饰装修房屋的需要，也是政府机关便民精神的体现。 |
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绍兴大厦有限责任公司副总 中兴商城物业公司经理 金雨亭：
各位代表现在我就做如下陈述：
一条例第31条，物业管理区域内的供水供电供热的公共设施我认为在建设单位移交相关专业单位正常运行36日以上产权受相关单位应承担各自的养护责任，理由一、明确维修养护责任，在这一条中我认为在供水单位，高层建筑住宅计量，是按超标剂量收费是不合理的，一物业公司要向高层每一位用户超标守护其实是义务劳动，二，我认为45条中对高层收费做特别规定，供水单位对高层单位的分水量负责超标收费并全额补贴，二次供水造成的损失，第二对51条、52条、53条的装修问题，对涉及建筑主体结构发现的经济性问题，我的理由是物业公司没有行政处罚权，可以根据相关条例进行处罚，非住宅装修面广量大，装修复杂，并在相关部门和业主同意后实施，物业公司缺乏相关专业知识，如果发现野蛮装修，就需要相关的单位加入。
第二对于预期不参加的视为多数人的意见，我认为是可行的，但是在实施中明确规模较大，人数较多的小区，可以单元为单位，成立业主大会，业主小住宅必须由代表发表决定。 |
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浙江浙商律师事务所副主任 韩南生：
法装修按照有关规定，给予处罚，这样行政管理者的责任就避免行政手段的扩大化和烦琐化。
第三对业主投票问题，我认为业主不投票不说明他对有关决定没有意见，不签字投票只能作为弃权不应作为同意大多数意见，我也是几千名业主的小区的业委会主任，我们的意见是请不投票表态者再次进行送票要求表态，以避免今后说没有告知你按，没有通知你，他不知道，没有征求他的意见，你必须送回执，到达了法定人数后再做规定，我们有两次大规模的公投，到了2/3再做决定，如果不到再次发，如果还有200人没有发，我再对200人通知，如果再没有到达再发通知，我们在实践中是这样处理的，对于不签字的不视为同意、弃权，在立法上面也可以把这部分做出来，做一种妥善的处理。 |
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浙江浙商律师事务所副主任 韩南生：
第二对装修要设定一个问题，装修房屋是业主对自己产权私权力处分，未纳入设备行政许可，装修行为涉及房屋整体安全，涉及公共安全，有关部门应有义务审查进行监督，并在事中事后制裁处罚违法行为，不应当在私权力上面扩张公权利，对危害公共权利的行为应当在事中、事后制止，建议办法，是对凡是装修必须提交原来的房屋涉及图纸和新装修的设计图纸，包括开发商对装修是否影响安全提出意见，比方说证明这次框架结构对一般没有什么影响，有这个证明意见，再由小区物管或者是居民区初审材料盖章，送城建管理部门审查备案，同时审批，只要备案以后可以及时的去检查监督发现问题，可以及时整改，这样的程序，现在的行政部门就是这样走的，只不过在事先的程序多一道审批程序，去掉审批，实施监督义务一样可以防止违法行为，及时进行查处，因为有物管及时监督，还有群众的举报，每一处的装修监管部门都要到场来检查，还是能够发现违法行为，出现了违法装修按照有关规定，给予处罚，这样行政管理者的责任就避免行政手段的扩大化和烦琐化。
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浙江浙商律师事务所副主任 韩南生：
这个业务要通过立法来确定，具体实施方案：
可以考虑一定规模小区与供水供电供热单位签订服务合同，由供水供电专门提供定期的无偿检测服务即可从小区的进口设施，管道和单元楼的之前，单元楼内部的具体设施比较简单，物业公司应当予以解决，这是无偿的检修检测。 |
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浙江浙商律师事务所副主任 韩南生：
针对这次听证会提出三个题目，发表几点建议：
第一点关于小区供水供电设备产权关系，我认为有关的产权关系在法律上是明确的，我们在此不宜作出相关解释，否则会和有关的法律法规相冲突，为了解决使用管理和维修的问题，应当在立法上明确为提供社会公用服务的供电供水供热实行法律服务，小区供水供电供热设施，因其共有而具有公用性质，供水供电供热的产品就是自来水用电和热能等等，其最终用户是各位业主，而目前是以小区入口设施为服务终端。 |
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退休职工 潘金康：
第三往往根据人民生活中习惯的常用表述，来确定什么是陈述人表述的意图，这才是法律公正性的体验，在业主参加投票过程中，在现实生活中，业主以出现矛盾是人所共知的，如果自作主张损害业主的情况也是司空见惯的，为了体现业主的真实反映，本人认为不投票应作为不容易弃权，不应作为支持多数或者少数人的认同，在投票的时候应该统计参加投票人数是否达到法定的人数以上，如不到法定人数应该重新投票，如果不达到法定人数应该视为多数人不同意。 |
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退休职工 潘金康：
在室外的设备由小区开发商供应，开发商将其成本和房价成本中承担，业主承担维修责任不公平，根据以上情况的特殊性，本人赞成设备产权归业主，维修责任由相关单位承担比较合理，这里需要注意是根据有关部门的规定以后，供电部门对业主的电表押金，第二涉及房屋安全的维修人命关天安全为上，对涉及房屋安全的装修，无论是住宅还是非住宅都要明确禁止，对造成损害的装修都要明令禁止，并恢复原样，避免以权谋私，造成安全隐患，破坏承重结构，备案监督。 |
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浙江绿城物业管理公司副总经理 杨掌法：
第三关于业主大会的决定程序问题，首先我们认为业主预期不参加投票视为同意多数人意见是可行的，否则决议很难形成，势必会给业主的利益带来损害，05年2月5号，关于业主筹备组的事项中也做了这样的规定，业主在规定时间内不反馈意见或者是不提出赞成意见，或者是不投赞同反对的意见视为同意多数人的意见，要考虑到外地业主对他们进行实际化，同样还要明确是否可以委托他人参加投票表决，如受委托人要有表决权，要带什么样的条件？其次对1只2/3的问题，我们认为是怎样来定界定，怎么划定物业管理机构，国家的条例和省条例都说明一个物业管理条例没有对物业管理做明文的规定，我们建议对有关物业管理规定应当由当地行政主管部门，进行监管，并规定某某管理小区区域的通告，对其做一个明确的规定。 |
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浙江绿城物业管理公司副总经理 杨掌法：
第二关于装修问题，按照住宅部装修管理办法规定，涉及房屋安全的装修行为是禁止的，我们认为这种方法是可行的，有禁止，也有一定的装修，我们认为浙江省物业管理条例中也应该有必要的细则，物业管理单位没有权利，不能对其有限制，而且事后的监督不如事先的预防，我们建议《浙江省物业管理条例》很有必要设定一定的行政许可，对于装修和整个房屋的结构影响程度，分明令禁止，行政许可，物业管理公司备案三种方式进行控制，具体的实施办法有一个细则的规定，此外，根据省内物业管理公司的现状我们建议进一步明确住宅中约束装修的有关规定，因为目前我们省内还没有对别墅的装修有一个政策，对非住宅的装修规定，我们认为很有必要在条例中有所规定，必须对住宅装修没有相应的规定，使物业管理部门无法进行有效的控制，所以对写字楼等非住宅物业应该有明确的规定。 |
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浙江绿城物业管理公司副总经理 杨掌法：
尊敬的各位领导各位来宾大家好，下面我对听证会的三个问题作出表述：
第一关于供水供电设备的移交和设备的维修养护问题，我认为在对物业供水设备产权没有明文规定，还是根据表前表后的原则，表前由供水供电物业管理部门负责，表后由业主负责，也有总表前分表后的维修养护费用由全体业主共同来负担，但要让业主共同承担表权的公共水电设施维护更新改造的费用是欠合理的，至于维修养护的费用包括公共水电的、公共部位的费用，我们建议省条例也应该有一个明确的规定，尤其在前期物业管理上，目前国家有三种不同的规定，11条规定，公共设备的正常运行维护包含在物业成本中，该项由物业管理部门承担，上海市《上海住宅物业管理规定》第34条物业管理更新改造养护的按照以下承担，专有的费用由专有的业主承担，公用的由拥有部分公用的业主承担，按照房屋建筑面积承担，全体业主共有部位的由物业管理的全体业主按各自拥有的建筑面积共同承担，杭州物业管理条例40条专门讲前期物业的共有设备和共有维修费用做了规定，公共设施的维修养护由建设单位承担，我们认为还是上海的规定比较合理和可行，按自用部位公用部位和公共部位三个情况，不管成立的业主委员会都必须将公用设备的养护维修费用都按照自己的建筑面积承担，自用的由自己承担。 |
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西湖家园业委会主任 唐志新：
第三业主大会的表彰程序，我们赞成业主如果预期不参加投票视为同意多数人的意见，如果这个比较齐全要好，我们之所以赞成这个观点，是因为我们认为这次人大立法作出这样一个法律规定，他的立法本意是要解决《物业管理条例》中投票2/3通过，或者说是重大事项一般要通过1/2，重大投票2/3通过这个难题，因为在实践中一般的小区做到重大的决定2/3通过是很难的，理论上是对的，但是实践是很难的， 我认为最好的办法还是成立业主代表大会，因为这个是《物业管理条例》明确规定业主代表大会等同于业主大会，在实践中才几年我们认为这个是好的，因为业主代表大会一定比业主大会人要少得多，比较容易解决问题，我的发言到此结束谢谢。 |
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西湖家园业委会主任 唐志新：
第二关于物业装修问题，我们认为设置行政许可和禁止规定两者应该同时进行，全过程监管，行政许可是防患于未然，禁止性规定是事后的纠正和处罚是亡羊补牢，因为破坏性装修不但对结构造成影响，而且容易引发邻里纠纷，防患于未然是最好的，事后的监督和处罚也是必不可少的，我们认为行政许可是必不可少的。 |
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西湖家园业委会主任 唐志新：
第一是关于供水供电的设备移交和维修问题，我们的观点是物业管理区域内的供水供电设施问题，由开发商建成以后验收，应该把所有权、产权移交给相关的专业单位，相关专业单位同时承担起养护和维修的责任，理由是：这样可以促使开发商建设合格的设施，防止用不正当的手段蒙混过关，一走了之。
第二更重要的是促使相关专业单位依法严格认真验收，否则将承担起严重后果，还提到本小区的自来水管，因为不是移交给自来水公司，杭州自来水公司没有按照严格验收就把自来水管用上了，结果水管爆裂造成几万元的损失，法院鉴定认为是不合格的自来水管，自来水厂也拒不承担责任，本小区的路灯也是同样的性质，因此我们认为把产权移交给专业公司，专业公司就不可能造成这种情况，他必须要认真验收。
第二是在什么情况下移交，我们认为是尽快移交，这样法律有两个程序，一个是鉴定设备的产权是业主，如果这个小区的业主愿意保留这个产权，愿意自己保留自己修，也不能强迫他移交给谁，如果不愿意移交 保留产权可以移交相关的专业公司，比如钢材供电供水单位都同意他们接受，这样的话少了很多的麻烦，少了物业公司业主专业公司相互扯皮的矛盾，但是这里面也有一个问题，他们要接收有33％ 的税，这样对水、电接收的单位造成很大的负担，我们建议政府应该出现协调这个问题，政府有一个配套的经费，把这个配套经费拿出来补贴这些公司，让他们顺利地把这些设备移交出去，这样就可以减少了维修的成本，否则这些物业管理的管子我们用了时间长了，这样是极不合理的。 |
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西湖家园业委会主任 唐志新：
首先感谢省人大给我们这次发言的机会，从西湖家园住宅小区，我们对法律的渴望都是任何颁布一部保护业主合法权益的法律，我们有深刻的感受，因为我们业委会成立三年来，一直在进行维权的行为，而且非常艰难，因为开发商给我们留下大量的遗留问题，房屋质量问题，出卖我们公家的房屋的问题，用不合格自来水管调水的问题等等20多个问题，使我们接受以后业主受到极大的损害。省人大这次颁布这个法规规定了三个问题，我们就围绕问题谈一点看法。 |
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省电力公司营销部副主任 韩霄汉：
一如果接收业主供水供电的产权，根据目前的法律政策，供电企业需要支付企业的所得税33％，将额外增加供电企业的税金，急需政府出台配套的免税政策，
二对于接收的小区供电设备的正常维护管理需要长期付出人力物力资产，供水供电将增加长期的人力资本，并且增加老化的设备费用，这部分费用需要从电价上走出去。
第三按照企业的实际情况，目前国家小区供水供电设备全部纳入供电企业，供电企业是在人力财力的及时性方面很难满足用户的要求。
第四关于第7章副责中最终用户的责任，还应细化和明确，使操作性更强，目前小区用户可以用下放制，一户一表的用户可以作为最终方法，也要明确产权的归属，增加的成本同样需要由物价部门统一测算，二没有改造为一户一表的用户暂且以一个合表作为最终用电，在电梯小区道路路灯等公共用电设施可以一个物业单位作为一个用电用户。 |
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省电力公司营销部副主任 韩霄汉：
第二关于在什么条件下可以明确规定供水供电等设施设备产权及维修养护责任归属于相关专业部门的问题，财产所有权的归属和转移问题，一般由《物权法》调整，我国《物权法》正在制定当中，如果以地方行政法规设定产权的规定，国家经过颁布的法和企业不一致将会导致矛盾，如果业主自愿将供电的所有权通过法律途径赠于法律企业，在法律法规和供电设备符合国家技术标准情况下，作为供电设备资质的企业可以接收，从业主角度出发，维修责任随着产权的转移交给了供电企业也就不必为今后的供电设施承担任何费用，对供电企业而言，不仅增加了维护设备的安全管理责，任而且大大增加了费用支出，因此迫切需要解决以下两个问题。 |
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省电力公司营销部副主任 韩霄汉
各位领导、各位代替上午好，省人大立法调整会发出公会以后，省电力公司非常重视，专门召开会议，就公告的相关问题，根据国家现行电力法规，结合各地小区供电设施产权设施及维护责任基本情况进行了专题研究，现将四个方面意见陈述如下：
一、关于物业管理区域内的供水供电和设备产权归属及维修养护责任如何确定的问题，对新建小区供水供电设施设备的产权归属，我们认为公告就此问题的相关立法调研意见，第一所阐述的观点，目前物业管理区域内的供电供水设施设备由房产开发商投资建设，业主在购房当中包涵了这些，供水供电等设施设备归业主所有，目前规定供水供电的应向供水供电企业缴纳费用，后来国家取消了这一费用，因此国家有关住房价格管理办法规定了此部分由开发商承担，因此这一观点符合实际情况，应予以支持，对于这些公共设施设备维修养护责任的确定，我们认为公告的相关立法调研意见第二点所阐述的“根据产权归属原则，谁拥有所有权谁就应当负责维修”观点是正确的，根据国务院颁布的《电力供应使用条例》17条规定，公用设施的维护管理由产权单位协商制定，产权单位可以自行管理，也可以委托供电企业维护管理，建成后由用户管理或者委托供电企业维护管理，国务院颁布的物业管理条例40条和52条规定，业主可以就法律程序委托有资质的相关单位委托管理，因此我们认为国家已经对公用供电设施有了明确的法律规定，这次出台的条例草案应该同时规定，同时我们认为公告的相关立法调研意见第三点所提出的“草案可以不明确供电供水等设施设备的所有权问题，而直接规定由相关责任单位承担维修的”观点是不合理的，因为任何设施的维修养护和安全管理等法律责任都必须以产权的归属来界定，供电企业作为企业法人同样要求作为国家的法律法规做到产权清晰产权一致，供电企业无法承担属于业主的供电设施设备的维修养护责任，并且根据国家财务制度的规定，非供电企业所有的供电设施的维修费用无法让供电企业承担。
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退休职工 李锦林：
我们认为直接禁止性的规定，在制定条款时尽量考虑中小企业，比如哪些部分在建设装修中是不能改变的，可以改变的用于多大的防止才不会影响安全，应该明确规定，对于非住宅装修，同样采取安全隐患和建筑的建筑寿命问题，所以不必单独设定单独的行政许可，按照住宅装修的规定，增加一些规定，这样可以避免腐败行为的产生，有些地方业主不参加的，同意的投票的视为多数人的意见，这个建议是否恰当，我认为住宅小区的业主，特别是新建住宅小区的业主，因为个人得工作习惯，职业素质、文化素质的差异，性格、脾气以及物业关心程度的问题，在物业大会决定程序中不可能人人都来参加投票，不参加投票是属于正常现象，要想让大多数人参加投票，除了投票目的内容让广大业主明确以外，还有很重要一点就是如何宣传到位，预期不参加投票者，虽然没表达赞成与否，这里有包括弃权和不置可否的两种实际情况，我们对预期不参加投票者作为同意多数人得意见方法，对多数意见并不产生多大影响，这些时候多数人又不存在了，又怎么存在同意多数人呢，一般来说大家都懂得少数服从多数这个道理，只要是所决定的问题是真正为大多数业主利益的，所以不必看赞成还是不赞成，每个人都有保留自己意见的权利，如果一定要这样决定，应该对所到会的人数作出一定的规范，参加业主代表大会的必须在全体业主半数以上参与投票表明，而且业主、业主代表和相关人员监督决定程序的投票的技术和计票工作的进行，并对维修计票作出限制时间的规定，以上意见如有不当请予指正。 |
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退休职工 李锦林：
各位领导、各位与会代表，关于听证会相关问题的陈述如下：
对于供水供电设施设备的产权归属我们认为应当在小区住宅建设基本完成，禁法定小区办理许可和产权设施设备责任移交等情况的条件，一般来说，开发单位将包括供水供电设计设备在内的一切设施设备费用已经计入住宅建设的总费用，经物价部门批准已摊入售出价格中，销售过程已经将投入的成本回收，并得到相应的利润，现在存在的几个情况，值得我们注意，一这些设施设备存在保修保质期内，二小区建立业主委员会由开发商组建，为管理企业管理服务，三小区已经成立了业主委员会，业主公开批用的物业管理费用，接受了供水供电设施设备并授权管理，但还没有按照《物业管理条例》45条规定终端收费专门部门接受管理。第四供水供电设施设备已经由专门部门按照国家规定接受规定并管理，因此产权的归属就必须要考虑一个合理合法的问题，维修养护的责任应该考虑到产权主体的责任规定，维修养护责任实际就是维修养护的费用由谁来承担的问题，我们认为有一个原则，根据有关法规可以确定，产权归谁，维修养护责任归谁，费用就由谁出，对产权的归属应当合情合理合法，因此我们可以做这样的决策，水电设施设备存在保质、保修期内，有物业管理公司管理的，产权应归属开发单位，并负责维修养护责任，设施设备已经根据相关法规移交给小区业主、业主委员会，专业部门接受产权归属与在物业区小区内的全体业主，和业主代表代表职工，可以和单位签订费用合同，设施设备已经签订了办法，由专门部门接收的并要改造实行终端收费的产权应该归属接受的专业部门，并赋维修养护责任，这样的责任是符合国家《物业管理条例》、《物业管理收费管理办法》及物业管理的相关规定，关于装修问题直接安全，特别是建筑主体承重结构的装修是否有幸正许可还是直接许可，我们认为只要有较高的物业管理，建筑主体承重安全的影响结构和年限问题，，而且行政许可审批中我们不能保证不受各种关系的影响，会避免关系主体和水平人事不合一的现象，造成不必要的纠纷，为求得统一 |
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金鹰：
这里我再给大家提供两条信息，我刚刚从北京参加“中国建设法制高层论坛”，带来两条信息给主办方参考：
一个是根据与会的有关参与《物权法》制定，我们这个《物权法》禁止出台可能会更难，07年也不一定出台得了，另外一个根据最高法院的同志介绍在今年年底以前我们有关物业管理纠纷处理的司法解释有可能会在年内出台，可以请我们地方立法机关与最高法院进行联系，避免地方立法和有关司法解释的冲突，我的发言完毕谢谢 |
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浙江腾飞金鹰律师事务所主任 金鹰：
第二个问题关于物业装修的问题，对物业装修是否需要行政许可的问题，我认为不管是住宅还是非住宅装修都没有必要设立行政许可，根据物业管理条例相关的行政许可草案，物业装修中所有的禁止事项，对装修的报告义务和物业管理公司的告知义务行为人必须遵守，否则将承担相应的法律后果这些规定也将起到事先控制的效果，如果行为人故意违反，不管是禁止性的还是行政性的许可，我认为都不能解决问题，问题是出在执行上面而不是出在制度上面。第二从事后监督上，本草案明确物业管理企业和其他单位以及个人的监督、报告、举报权利，这些规定也可保障行政机关采用事后监督的管理方式解决装修当中的违法行为，三、从设定事项的范围上看如果所有的装修都要设定行政许可不现实，技术操作上也难以实现，按照我国《建筑法》的规定，因此需要在原设计单位同意即可，第四从设定实施后的后果看，如果设定行政许可会增加装修的负担对于行政机关人力、物力也是一种考验。
第三关于业主大会决定的程序问题，对于在条例中是否需要明确规定，业主预期不参加投票的视为同意多数人的意见，我认为出发点是好的，可以很好解决不参与业主大会导致大会决议九项不同的问题，但在本法当中明确规定用大量的条款规定程序上应如何规范，导致法律条款通过，充分考虑本草案可以增加指导性条款，解决上述问题，现增加以下条款业主大会章程或者议事规程中明确规定业主不参加业主大会视为同意多数人的意见的，业主不得再因未参加会议对表决事项提出异议，在大会召开之前必须通知全体业主，无法通知的应当在物业管理区域内显著位置提前三日通告大会时间、地点和议程，这样既可以解决问题又尊重了业主的权益， |
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浙江腾飞金鹰律师事务所主任 金鹰：
各位领导，大家上午好，我对立法听证会主办方所列的有关事项提出如下意见：
第一供水供电设备的移交和维修养护问题，对供电维修养护问题尚未法已经明确，国务院物业管理条例52条已经作出规定，供电供水供汽供热，有关单位应当依法承担物业管理区域内相关设备的维修养护责任，对于供水供电等设施设备的产权归属问题，该问题属于民事基础制度范畴，并涉及尚未出台的《物权法》，因此我认为不应在本条例当中进行明确，况且该问题目前本身就具有很大的争议，国务院条例当中月未对上述产权作出规定，有人将此事为国务院条例的缺陷，本人认为这恰恰反应了国务院对于全国人大立法权限的尊重，草案第50条，供水供电有线电视等专业单位根据产权归属原则依法承担这些设施的维修养护责任的提法，我认为也不恰当，按照草案规定连续国务院的物业管理条例52条规定，我们是不是可以这样理解，可以确认产权的就归这个相关专业单位来维修养护、如果不能确定产权的就不归相关单位来维护和养护，因此建议去掉根据产权归属原则这样一个规定，对于供水供电等设施设备的移交问题，在没有明确产权归属之前建议先规定进行维修养护资料的比较。 |
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蔡建强：
最后提一个建议：当前我省一方面随着一表一户的推进，已经要求供水企业的服务责任到最终用户，但另一方面物业管理小区内部的公共供水设施还是由开发商作为代理组建设的，但由于诸多的原因在验收过程当中常常由于质量和标准的问题出现问题出现诸多矛盾，最后往往是生米煮成了熟饭不得不草草了之，业主河道的水是网水，使业主的最终利益受到损害，另外在移交过程中没有产生水费的增加，最终业主不能承担附加费，针对这些问题，我们建议公布以下办法解决：
一、根据国务院城市供水管理条例，18条规定，城市新建扩建之后需要增加城市供水的，应该将公共建设工资交付城市行政主管部门统一组织水工程建设，根据这个规定，物业小区公共配套费，把物业小区内部的工程直接交给供水企业统一实施，建设费由建设单位向企业单位缴纳，建设成本，建设费专款专用，接受部门的监督，具体的标准和实施办法由各地政府根据当地的实际情况制定。恩
第二配套办法实施之前已经建设成物业，其内部公共供水的设施设备和产权归属，我们建议可以不做明确，也不做移交，但其维修改造更新的责任仍明确由供水企业负责，但同时要明确这特别费用允许供水企业计入供水成本，在今后的水价调整当中予以解决，以上办法在我们这里已经做了探索和尝试，这一办法对减少各方面的矛盾，责任更加明确。
各位领导、各位代表，我们全省供水企业一定可以自觉遵守国家和省市有关法规，加强管理不断改善和提高服务质量，为打造平安浙江构建和谐浙江努力，以上观点和程序如有不妥之处请各位领导专家、听证人批评指正谢谢大家 |
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绍兴水务集团有限公司副总经理 蔡建强
第二个观点，对开发建设的物业，其设计高度超过城市供水规定的高层物业，或者2000年12月30号以前已经开发，但是业主又不愿意《浙江省消费者权益保护办法》的规定一表一户的改造的业主，应该实行总表制管理，以内的设备和产权应属业主所有，内部的超标收费运行和更新、维护、改造，责任也由业主或者委托的单位负责，理由依据也有两个方面：
1、法规根据，浙江省城市供水管理办法，15条明确规定，新建改建扩大城市建筑，其高度超过国家规定的无水源标准的建设单位应该设施二水供水设施，并由产权单位负责维护和管理。
2、一方面城市供水企业是公共服务单位，它向社会提供的是普遍性的一般性的公众服务，服务法也不应该把特殊要求普遍化，从技术角度讲上不科学，从社会资源是浪费，从公众水源承担上讲也是不公平，另一方面高层建筑内部二水公共供水设施自成一体，内部的消防设施紧紧相连不能分割，因此从技术上看难以移交，从消防安全有关责任上看责任难以分清，如果一定要把责任强加到供水企业上也是不公平的。 |
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绍兴水务集团有限公司副总经理
尊敬的各位领导、各位专家各位听证人我今天发言既代表绍兴市税务集团，也代表浙江省供水行业，我就本次听证的第一个问题，关于供水供电等设施设备移交维修的有关问题，作出以下两个观点的陈述。
第一以业主就节水水表作为分解点来确定物业小区内的公共设施是归属和产权维修问题，水表以外的为业主负责，在节水水表以内的产权归供水责任，依据国务院供水条例第27、第28条，浙江省供水管理办法17条20条都明确规定，城市供水的取水口和用水总水的公共设施和设备由城市供水企业管理，用户自行建设的和与城市供水管网和其他的管网相连的必须经自来水公司验收和管理后。第二十点依据以上规定虽然没有对产权移交明确，但是我们认为产权和维修责任改造责任一并移交，既符合权利和义务对等的原则，也符合业主的根本利益，一方面如果产权不移交，供水企业就不能够按规定对这些资产进行固定资产折旧，今后这些资产的更新改造也就失去了资金的来源，另一方面如果产权不移交，今后这些产权需要更新改造时，业主又将第二次、第三次甚至多次措施进行运行改造，且不说更新改造过程当中发生的各类问题，光是这些更新改造的资金分摊上，业主之间也会出现新的矛盾，另外虽然产权不移交，从表面上看是似乎保护了业主的财产所有权，但由于实际管理权已经按规定移交了供水企业，再加上这部分资产的核心，业主和供水企业都无法对这些资金进行变现，业主不具备对这些资金的所有权，业主不这些移交会增长业主的负担，相反会更加有利于保护业主的最终利益，这样才能一次购房终身无忧。
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浙江国信房产集团董事长
修改建议：
一、将两类房屋和涉及公共安全的行为制定行政，随着房地产的发展和人民生活水平的提高，房屋装修面临量大面广，装修的概念要提高，设计主体建设和群众主体的行为往往发生在新交付房屋和产权的首次装修中，建议这两次装修，加强事前控制，将装修管理作为物业管理的重要内容，从有关情况来看，既要审批又要管理难度比较大，对装修行为的监督管理也是为今后的物业管理的顺利进行创造条件，因此建议将对物业管理区域内装饰装修的日常监督管理作为物业管理的一项重要内容，明确责任，赋予职权，明确责任，业主的审批要由物业管理部门审核。
二、加大对位法行为的处罚力度，对国务院规定批准，对擅自装修破坏建筑主体和群众结构，并造成危害的违法行为要加大处罚力度，严重的要承担法律责任，渠道向物业主管部门和有关行政管理部门投诉之外还应增加受侵害的业主有权向人民法院起诉。
三、业主法定的程序问题，关系到业主大会所做决定的问题，必须认真对待，在规模大，人数较多的小区，很难对业主物业管理实行统一的条件，但我不同意业主不参加投票视为统一大多数人的意见，因为业主人数较多，情况复杂，既有本地的也有外地的，这些业主不参加投票的原因也很多，有些人可能连多数人的意见也未必了解，所以应该尊重他们参与管理的权利，不应简单化处理，因此在上述中多数人的意见要模糊，如果投票业主所投票权已经达到了规定的人数，那么这个进入投票程序的意见能否为成为多数人的意见就值得商榷，鉴于草案10条12条已经提出业主代表的概念，鉴于明确物业管理区的情况下，业主小区队伍分别为业主大会和业主代表大会两种形式，一以一定队伍的人数获得投票权为界，少于的由业主大会，物业主管部门根据当地情况分。二业主代表大会和业主大会职责相通，三对于草案12条规定，业主代表就你讨论的事项征求代表的意见的方式建议从实际出发，除了应急事项和重大事项外，业主大会和业主代表大会的的事不应以投票的方式决定。 |
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浙江国信房产集团董事长
尊敬的各位听证人，有机会参加今天的听证会并做发言感到非常高兴，省人大非常关心人民群众的切身利益的法规工作，下面关于装修问题和业主委员会的问题陈述，第一草案51条、52条和53条对物业装修进行和规范没有设定机构，对禁止性做了规定，与国务院有关管理条例相比已经增增加了不少内容，但我认为对涉及房屋安全，群众结构等装修行为应该设定行政许可，理由如下：
一、涉及房屋装修的安全有关老百姓的生活安全，在装修过程中移动门窗位置等等，破坏建筑组织，严重影响房屋的使用安全，对住户的人身和财产安全是长期的，会形成严重的安全隐患，另一方面房屋安全的装修行为一旦发生修破，影响房屋的使用价值，从而延长其市场价值，对损害老百姓安全的事有关部门应该加强管理。
二、涉及房屋安全的行为容易影响社会安定，设计房屋的安全行为肯定要损害相邻业主甚至整个单元其他业主的安全，包括房屋的受损，装饰装修遭到破坏，容易引发纠纷影响社会安定，在日常生活中这种事屡有发生。
三、事中事后的监督效果，责任亡羊补牢，2001年5月，在杭州某小区有一位业主严重违章，未经审批就开始装修施工，先后整体拆除墙，严重影响小区房屋的使用，因此如果不加强控制，就无法从源头上防止和建少破坏房屋安全的装修行为发生，同时看到目前的装修市场还不规范，大量的装修任务是由装修游击队来完成的，更应该加强事先控制，现在对草案实行动态监管，监管责任没有落实，企业只有告知义务，有关行政部门也亡羊补牢。 |
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潘小君
在操作方面有待完善，当前出现的问题是召集法定行为的业主参加业主大会非常难，要依法行使业主大会的难度更大，我认为要改变这一问题明确作出上述规定是适当、可行的，但这样往往有强加他人意志的嫌疑，因此以下还需要逐步加强规范：
第一要突出强调召集、召开业主大会必须严格执行规范的运作机制，召集召开业主大会必须做到筹备大会的条件合法，公告时间充分，内容全面，发行醒目，主管部门备案手续完备，取票投票办法方便易行，保证做到为广大业主充分提供方便的机会和条件。
第二、应规定允许业主大会、会晤人员包括决定执行人员取得必要的报酬，这一点一贯的相关法规中并未得到肯定，但是这一条件是必要的，这样可以促进会晤工作按法定程序进行，保证大会进程严格按照规定运作，从而实现立法的目的。
第三、规范建立业主大会和业主委员会的工作档案，这一点非常重要，它既是工作成果的体现，更是业主大会形成决定的合法性和有效性的法律依据，总之业主大会的决定程序是一项法律性质工作很强的工作，规范性要求很高，涉及的内容很多，建议立法部门单独制定浙《江省业主大会》《浙江省业主委员会运作日程》，对《浙江省物业管理的条例》同步实施，谢谢大家。 |
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潘小君：
第三禁止性规定要合理，合理的禁止性问题，既要保证物业安全，又要充分考虑到装修的现实状况，让物业使用人充分体现各自的装修个性和效果，更好地体现物业价值。
第四、做禁止性规定的做法还有一个优点，就是可以便于掌握统一的标准，避免人群许可，在出现纠纷时有据可依，可以查明问题，物业装修管理是一项难度大的工作，只有建立和与某项规定相配套的机制，规定才有可操作性，从而真正达到大家的目的。
第二关于业主大会决定程序问题，我认为明确规定业主预期不参加投票的视为同意多数人的意见是适当可行的，但必须同时制定相应的执行程序和配套规定加以规范，现行物业管理条例和相关法却对业主大会的程序做了规范性规定，对业主形势权利维护业主的合法权益起到了合法作用。 |
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潘小君：
各位领导大家好，我就本次依法听证两个问题发表意见：
第一关于物业装修的问题，我的观点是不需要进行行政许可，而是做禁止性规定比较适宜，同时规定配套的管理运作机制。
我先谈一下物业装修的现状，对社区物业安全，特别是社区建筑主体，城镇结构等等装修行为，比如超常规打墙壁装修中普遍存在的问题，在管理中由于思想麻痹，房管部门人力有限，思想放松，监管不到位的现象也普遍存在，针对这样的情况我认为选择做禁止性规定的办法比较适宜，理由如下：
1、已有的相关法规已经规定不允许破坏主体和城镇结构，如果物业管理部门违反主体，所以从法律关系上讲不允许设定物业主体许可，物业管理关键是有一条机制，物业装修机制尽管效果不理想，虽然制定了规定，但是没有结合相应的装修管理的特点，装修管理的特点是对禁止性行为必须在这个行为发生之前加以制止，但业主装修时破坏性的时间很短，要及时发现及时制止难度很大，房管部门现有的人力物力根本无法做到，所以要达到装修管理的目的关键是建立和依靠高度可行的机制，我归纳为“明确责任、社会联动相应机制”，具体讲房管部门物业管理公司，房管部门设置禁止性规定，对一般事项，依照法律事项授权委托物业公司监管，对物业使用部门拒绝正常监管的，物业公司及时报告，房管部门限时响应，及时纠正，对于尚未有物业管理公司的小区房产部门直接接受业主投诉，快速相应采取措施，有些小区可以发挥渠道的作用，补充完善这一机制，这一非常重要，物业公司授权监管会涉及其增长人员投入的问题，还需要做进一步的研究。
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下城区京都苑社区党委书记 斯利民
三关于业主大会决定程序问题，根据国家有关规定，业主大会作出决定，必须经业主所持投票权1/2以上通过，重大事项须经业主所持投票权2/3以上通过，根据目前我省规模较大，业主人数较多的住宅小区的情况来看，也有很多的不利因素，因此我认为这条建议，还是采用如果是同意多数人的意见是恰当可行的，目前有些业主由于工作或者其他原因不来参加投票的情况还是存在，如果等到这些业主到期投票的话，从现实情况来看是会造成选举的失败，因此这条建议还是恰当可行的，由于先决条件在制定这条规定前必须书面告知业主选举的形式和相关内容得到业主的签字认可，还有一个就是必须是操作当次投票人数超过小区业主的1/3以上方可执行。 |
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下城区京都苑社区党委书记 斯利民：
第二关于物业装修问题，对涉及房屋安全，特别是涉及主体城镇结构等装修行为，应禁止位置，对非住宅的设施行政区规定，主要理由是从社区日常管理的情况看，社区内很多纠纷都是由房子装修引起的，一些业主商家为了自己的利益，或意愿擅自改变房子结构开枪破洞，改变水电线路归其他业主的利益造成损害，因此加强装修前的严格审核事前的监督和事后的监察是很有必要的，房屋还是按照浙江省房屋装修办法管理来执行是比较好的。
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下城区京都苑社区党委书记 斯利民：
第一关于供水供电设施设备移交，根据目前国情，还存在着许多单位或企业自建的住宅房，根据房产政策，一些住宅已按成本给本单位、本企业的职工，但小区内的公共设施还是单位企业所有，或者小区内的住宅非住宅混建公共设施是公共的，显然不属全体业主，因此我认为供水供电等设施设备移交给相关专业单位来维护保养较为恰当，这样更利于对业主利益的保护。 |
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金华市粮食局助理调研究员 金华两街小区业务会主任 徐春州
我仅代表两位书记对小区目前的物业管理突破，随意侵占业主的合法权益造成市区的环境混乱，两年的维权坚信使我们更迫切地需要健全物业管理方面的法规，为我们的业主提供法律方面的意识，三个焦点谈一点我们的看法。
一、公共设施维修问题，现在用水用电用气，都实行一户一表制，并实现表前是物业单位，表后是业主，我觉得还是原先的搭档好。
二、维修最低问题，因为房子装修不需要，需要装修这些事先向有关单位备案即可，但对设施安全和人民生活安全问题，应当施行禁止条款，第三业主大会决定问题，如果业主预期不参加投票可以视为同意意见的表述，如果是这种规定不仅出现上违反上，与上违反组织的相冲突的矛盾，而且会出现无法保证参加投票的人数占绝大多数，总部的方案可能难以体现绝大多数的意见，每一位业主的切身利益问题，注册前应当确保所有的业主都能被告知相关设施，在无法确定某一个业主弃权的情况下，预期不参加投票的说法无法确定业主是否对报纸说发布的信息，难以证实在主观上是否弃权。
三、因为投票的期限和形式的多样，投票宣传的工作，使这个小区都按照自己的规划来决定，可以选择操作的形式，但是这些因素都可以直接影响到具体不参加投票的业主的人数，因此不恰当的组织也可以导致投票机构违背小区多数人的意愿，国务院物业管理条例1/22/3业主通过的规定是否可以实施，我们是用集中操作的形式比较困难，采用书面的分小区块、分组织的形式是行之有效的，关键的问题还是小区是否能组织好投票问题，投票的组织者应该具备基础的法律责任，依法行驶权利，维护投票的合法权益，第二要讲究方式方法，第三除了有宣传的职责之外还要保证场景，绝大多数业主对提议的相关事情是关心的，关键还是采取什么样的方式使他们的意见能够顺畅地表达出来的问题，第二人数比较多，内容比较大的小区投票的周期长，难度大是正常的，但是 越是这样的小区关系到更多人得意见，尤其要慎重，应该投入更多的人力、物力，做好投票工作，政府相关部门也应该支持这个工作。
四、不管纠纷大的问题是主管部门如何依法行政的问题，社区目前面临的矛盾来看有三点，一是物管公司不依法向物管移交工作，二政府主管部门如何正确理解现有的法律法规进行物业管理，第三实施管理中不仅各种的关系和诠释依法办事的问题，我们的小区纠纷已经两年多，主要是物管公司不正常一角资料，业主无法选择物管企业，业主维护自己的合法权利困难重重，矛盾出现后造成校区物管部门，对物管资料移交的所有权都有明确规定，和违反规定的处罚办法，物管企业我行我素，主管部门不能严格履行自己的职责，不能依法办事，这是一点，关于物管用房的问题，草案36条中表述不当，国务院财政部有明确规定的。
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浙大公共管理学院教师 李金林
主题：《浙江省物业管理条例》（草案）
立法听证会
时间：2006年2月28日
浙江大学
1：尊敬的领导专家，参加本次听证会的朋友们，大家上午好，很荣幸参加浙江省物业管理条例草案的立法听证会，我非常珍惜这次难得的机会，在本次听政时，听取广大居民的意见，我就本次浙江省物业管理条例立法修正的三个听证会做两个问题。第一是供水供电的一角和维修养护问题，物业管理区域内的设施设备的产权归属和维修养护责任的确定人，我认为物业区域内的设施属于社会公共设施，理应由国家投资建设，并提供公共服务，现在是房产开发商戴笠建设，房产开发商将代设费用家到业主身上，其实是业主自己出资建设的，因此在老百姓已经出资额外出资建设供水供电理应国家扶持水平的条件下，如果还要老百姓维护供水供电的设施的话实在是毫无道理的，鉴于上述原因，我认为亿理应承担起维修责任，产权也应是相关供水供电的单位，我们认为只要供水供电能力得到保障就行，其次对于什么条件下可以明确供水供电的设备，养护责任归属相关单位的问题，我认为供水供电的产权应在房产确定之日起，为供水供电单位起，养护责任也应该不在房产验收合格后由相关单位承担，第三是关于物业装修问题，首先是对设计房子安全，特别是设计建筑主体，装修行为是涉及行政主体，我认为直接做精品性规定，因为房屋主体城镇结构部委属于房产业主的公用设施，不应改动，即便改动也是由房产部门，不是行政部门指控，。
其次是否需要对非住宅校区设置行政渠口，我认为这非常有必要，安全隐患的房子，万个设备也不卫国，特别是公用设备的安全何等重要， |
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<<浙江省物业管理条例（草案）立法>>听政会直播现在开始
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《浙江省物业管理条例（草案）》立法听证会
将于8时30分正式开始，浙江在线新闻网站将全程进行图文、视频直播。 |
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新闻背景：《浙江省物业管理条例（草案）》全文
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新闻背景：规范物业管理 浙江2月28日将召开立法听证会
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