从2010年开始，杭州主城区内的人口将开始呈现负增长，越来越多的人将住到城市边缘或者下沙、滨江、临平甚至塘栖、良渚、余杭、临浦、瓜沥、义蓬等地，他们与主城区内的联系，主要依靠快速路、快速公交和地铁。
同时，主城区内的许多旧小区，将从这两年开始陆续接受新一轮的改造。改造后的小区，环境更漂亮，公共服务设施更齐全，停车更方便。
最近，杭州市政府批复同意了由杭州市规划局提交的《杭州市居住区发展规划》，规划期限为2005年—2020年。该规划将成为最近10多年，杭州市居住区和住宅建设的重要指导。
按规划，未来10年，杭州人在居住方式上的最大变革将主要是由主城向四周分散。
三个居住圈
如果从高空俯瞰，今后杭州将形成三个居住圈，里面有124个居住区。
中心居住圈———以主城为主，居住人口去年为180万，预测到2010年为185万，之后开始下降，到2015年为182万，2020年降到175万。
城中、城东、城南、城西、城北五大居住板块，城中居住板块由东园、小营等8个居住区组成；城东居住板块由三里亭、景芳等11个居住区组成；城南居住板块由复兴等3个居住区组成；城西居住板块由三墩、古荡等10个居住区组成；城北居住板块由拱宸桥、卖鱼桥等17个居住区组成。
部分小区要进行二次改造；城东、城北的居住区近期将重点发展；适当地段会建高档住宅。
次中心居住圈———以江南城、临平城和下沙城为主。
江南城：规划居住55万人，重点形成城厢、城北、滨江三个居住区。临平城：规划居住45万人，主要形成城北、城南、运河、星桥四个居住区，临平山一带规划适当建高档住宅。下沙城：规划居住50万人，主要安排为工业区和高教园区配套的居住区，形成东、西二个居住区。
郊区居住圈———有塘栖、余杭、良渚、临浦、瓜沥、义蓬等外围组团。
13个大型居住区
选择住在城市边缘地带的人们，将主要居住在13个大型居住区。这些居住区与主城区的车程基本上都控制在半小时以内，同时将配套比较完善的基础设施。
丁桥大型居住区(丁桥镇东北部，绕城公路以南，在建)、下沙东居住区(下沙高教园区西侧，九沙大道以北，在建)、九堡居住区(艮山东路以北，东湖路以西，九堡客运中心南侧，在建)、长睦居住区(丁桥大型居住区北侧，绕城公路以北，广厦天都城以南)、半山奶牛场地区(拱墅区东北部，临丁路北侧，半山-皋亭山南侧)、松合地区(东湖路以东，绕城公路、德胜路两侧)、杭州经济技术开发区东北部和东南沿江地区(下沙城东部沿江地带)、笕桥地区(笕桥镇内)、中沙及下沙地区(下沙东居住区南侧，九沙大道以南)、三墩北地区(三墩北侧，绕城公路以东，铁路西北)、杭州高新技术开发区(滨江)西兴北地区(滨江区东部，西兴镇北部)、钱江新城内四堡和七堡等地区(江干区东部沿江区块，运河以东，艮山路以南)、彭埠地区(彭埠镇内，艮山西路北侧，同协路西侧，铁路以东，德胜路以南)。
主城区改造地区
去年，望江路北和望江路南地区开始改造。按照规划，主城区内还需要改造的地区有：
拱宸地区、湖墅地区、运河沿线两侧、秋涛路沿线、和睦路地区、建工小区、湖滨地区、闸弄口地区、潮鸣小区、凯旋路沿线、万松岭路以南地区和百井坊巷以北地区，改造时将保护好历史文化遗产。
另外，转塘镇、祥符镇、丁桥镇、留下镇、西兴街道、长河街道、笕桥镇、崇贤镇、乔司、运河、星桥等集镇、街道，也将加快改造。
未来10年哪些人在杭买房
《杭州市居住区发展规划》同时对近期杭州房地产市场需求进行预测，认为未来几年构成杭州房地产市场消费主力的是：大学生和研究生等高校毕业留杭人员、杭州市每年吸引及招聘的高级人才、新婚夫妇、二次置业户、拆迁户、需要改善居住条件的普通百姓、非杭州籍人士、投资者等，整个市场仍处于需求的扩张期。
同时，到2010年，杭州人均居住使用面积达到20平方米，也就是说，一个三口之家，至少住上60平方米的房子；基本实现人均一间房和户均一套房。这也是联合国的住房要求。
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