理性年——政策频出抑制房价过快上涨

　　现象

　　2006年，被人形象地称作“房地产市场调控年”，政府出台的房地产调控政策可谓雷厉风行，而论对市场的影响效果，最大的还属双70%，和营业税、个人所得税的征收政策。

　　5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》(国办发(2006)37号)，人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。

　　所谓的“双70%”即指对房屋面积和土地供应结构的限制。《意见》规定，其中自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。另外，中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

　　点评

　　“双70%”显然是继1993年的房地产宏观调控之后，政府给出的最为明确的面积和土地供应结构的刚性比例。有关专家分析指出，房地产市场供给的结构性矛盾突出。双70%政策的出台直接增大了中小户型的比例，降低了购房总价。

　　而前所未有的税收政策给市场带来的信号是房产投资不再有多大空间，商品房的自住时代真正来临。

　　宝地年—— 2006年杭州抛出不少好地

　　现象

　　据统计，2006年1~12月份，杭州市国土资源局共推出总占地面积约3500亩的土地，与去年的3367亩相比，总量差不多。但值得关注的是，在宏观调控背景下，今年的土地市场高潮迭出，一些宝地被人争抢。

　　今年土地市场上一个重要的特征就是出现了大批规模在百亩以上的住宅用地。根据阳光顾问的统计，今年占地面积在百亩以上的土地总计8宗，总占地面积达1871亩，占今年所有推出土地总量的51%。

　　与以往百亩以上土地大都处于滨江、下沙等新发展区域不同的是，今年出让的这些大规模地块不仅仅是集中在一些郊区板块，也有不乏位于市区的地块。

　　比如由绿城集团以及滨江集团联合竞得的20号地块，占地面积达156亩。根据杭州市公布的城区企业工厂搬迁计划，杭州市区固然还有大批规模比较大的工厂企业搬迁，可以腾出相当数量的建设用地，但是像杭汽发这样位于绝对市中心地区，占地规模又是如此之大的土地确实已经很少了。又比如位于西溪湿地蒋村板块的35号地块，总占地面积234亩，可供建筑面积达到了35.8万平方米，最终由万科、坤和联合竞得。

　　点评

　　对于政府相关部门来说，一次性出让大规模的土地，通过总额较高的土地款作为一道进入门槛，可以保证参与竞争的开发商都是有相当的资金实力，可以在开发的同时保证该地块的完整性，不会因为开发商的不同，导致难得一块好地被开发成素质参差不齐的项目。

　　有业内人士认为，今年杭州土地市场之所以有如此多的宝地被开发商争抢，和一些大公司着眼长远，进行土地储备有关。房地产市场发展到一定阶段，强者愈强，弱者愈弱，越是一些好的地块越容易被一些大公司所看中。