浙江在线11月20日讯 上周一，沉寂了近半个月的房贷执行细则终于浮出水面，杭州本地银行的第一个细则终于开始执行。首套符合条件的购房者，能享受基准利率下浮30%的优惠，纵观这几年的房贷利率，现在的买房最优惠贷款利率已与三年前持平。业内人士认为，利率优惠降低了购房成本，将促进房产市场的回暖。

　　数百单交易搁置，杭州银行房贷细则艰难出台

　　10月22日晚，国家财政部发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》。此次出台的保障民生系列政策共有10条，其中对于完善住房保障即房产政策所涉及下调商业和公积金贷款利率等多方面(简称“新政”)。新政同时指出，“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。”按照央行的要求，商业银行应该在10月27日之前完成此次房贷调整政策的细则拟定工作。不过，无一商业银行在此前公布细则，市场也陷入了短期的无量等待期。

　　房贷优惠却迟迟未执行，由于房贷优惠利率与五年存款利率的倒挂无疑将大大影响银行利息差收入，央行10月22日宣布，从10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。如果购房人能享受到贷款利率打七折的优惠，五年以上贷款利率就是5.229%，低于五年期存款利率5.58%约0.35个百分点。10月29日，央行即宣布不对称降低存贷款利率，其中，五年期存款利率降幅最大，降0.45个百分点至5.13%，即便如此，仍高于打七折后的五年以上贷款利率0.09个百分点。房贷优惠利率与五年存款利率的倒挂无疑将大大影响银行利息差收入，如何确定房贷利率优惠幅度，以保证银行自身利润也就成了房贷细则的关键。

　　有业内人士分析，利率倒挂使得银行处境尴尬，一方面，如果在央行的框架下对符合条件的客户都执行利率下限，则银行虽然揽了客户，但实际上要赔钱，房贷市场可能陷入无序竞争的局面；另一方面，如果为了盈利，某银行定价高于其他银行，或者对获得优惠利率的客户要求高于其他银行，则势必赶走客户。因而银行谁也不愿率先抛出实施细则。

　　10月27日至今，杭州各大银行房贷细则出台命运多舛，农行细则出台当天被收回，光大银行的细则公布不久就叫停了，还有的则暂时搁置了，真正付诸实施的却极少。从10月底开始，杭州各大商业银行都停止了批贷，造成大量本应该早早贷到款的合同被停了下来。杭州房产中介的相关负责人告诉记者，从10月底到现在杭州总共成交二手房700套，其中涉及商业贷款的合同大概占60%左右，这就意味着差不多有450单交易的已签合同被搁在那里。

　　本月10日，杭州银行出台了房产新政的房贷操作细则，沉寂了近半个月的房贷执行细则终于浮出水面。

　　细则执行，一年房贷可省不少钱

　　本月10日出台的杭州银行房贷细则，可以说是杭州第一份地方银行房贷执行细则。虽然到目前为止，杭州各大商业银行中只有杭州银行一家出台了细则，不过业内人士认为，这给杭州其他银行的房贷政策产生一定的示范效应。

　　根据杭州银行细则：“自2008年11月10日起在该行办理个人住房贷款，贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍，最低首付比例可调整为20%。”同时，杭州银行有关人士表示，在具体办理时，将根据客户首付比例、信用记录、购买类别(首次贷款购买普通自住房或改善型普通自住房按揭购房)等情况对不同客户实行差异化定价。

　　该行对普通自住房认定主要按照住房面积的大小确定，并参照各分行所在地政府或有关部门对普通自住房的认定标准执行，杭州地区特指单套建筑面积在140平方米(含)以下的个人住房。

　　同时，对于2008年11月10日前已发放的存量个人住房贷款客户，杭州银行将根据其住房性质、还款记录等情况区别对待，由系统自2009年1月1日起统一下调为基准利率的0.8倍，客户无须提出申请。

　　也就是说，按照杭州银行细则，首套购买的普通住房能享受基准利率0.7倍，即5.04%的优惠利率，而老客户能享受基准利率的0.8倍。我们请住商不动产、假日房产根据房贷新政前后月还款金额做了比较：分别以等额本息贷款年限为20年，商业贷款额度50万元、100万元为例子，以此比较出房贷利率优惠前后月还款额度的变化。

　　由表格可以比较出，一套贷款年限20年，贷款额度是50万元的住房，新政前，首套购房按基准利率下浮15%，等额本息每月还款3616.86元，下浮30%后的优惠利率，等额本息月还款额达到3310.84元，比较之下，每月还款额度相差306.02元。若贷款100万元，同样20年贷款年限，等额还款方式，利率下浮30%后的月还款额相差更大，基准利率下浮15%后，每月还款7233.71元，下浮30%后，每月还款是6621.67元，前后每月还款额相差612.04元。以此类推，贷款额度越大，贷款利率优惠前后月还款额相差越大。

　　房贷利率回到三年前，低利率促进房产成交

　　综观这几年的房贷利率，现在的买房成本降低，最优惠贷款利率已与三年前持平。最近，银行密集的房贷政策调整让人应接不暇：9月16日降息0.09%，10月9日降息0.27%，10月27日出台首付两成，同时贷款利率下浮可达30%的新政，10月30日贷款利率第三次下调0.27个百分点，房贷利率的大幅下跌让老百姓买房的成本大大降低，而且在经历了将近三年近10次的加息之后，现在实际上的房贷利率已经回到了3年前。

　　据资料显示，现在的最优惠贷款利率已经跟三年前的2005年加息前持平。据悉这轮长达3年的加息过程从2005年1月1日开始，其间总计加了10次利率，在这一轮加息中5年以上贷款的基准利率从2005年之前的5.04%一度上升到了7.83%的高点，随着贷款利息的逐年增加，老百姓购房的月供负担也在逐年增加。

　　我爱我家市场研究中心统计的数据显示，如购房者在2005年之前购买一套价值100万的住宅，首付三成，按揭20年70万贷款的话，每月只需4635.17元，而到了2007年12月21日之后，月供已经陡然增加到5285.16元，前后总共增加了649.99元/月。

　　不过从今年9月16日开始，贷款利率下跌的拐点出现，9月16日5年以上贷款基准利率降到了7.74%，10月9日第二次降息后5年以上基准利率下降到了7.47%，27日央行下发通知，首套自住房和改善型自住房房屋贷款可在基准利率上下浮30%，相当于贷款利率下浮5.229%，紧接着10月30日央行宣布第三次降息，5年以上贷款利率降到7.2%，再结合下浮30%的优惠，事实上很大一部分购房者能享受到5.04%的优惠利率，这已经回到了2005年加息之前的利率水平。

　　这样算来，购房贷款利率成本应该是比较低了。

　　住商不动产根据透明售房网统计数据显示，连续受到杭州市政府、中央政府的利好政策的刺激，杭州市的房地产市场逐渐回暖了，对比政策出台前后的一手房、二手房成交数据，杭州一手房、二手房成交量上升。

　　虽然杭州各大商业银行依然按兵不动让人感觉着急，不过杭州银行细则的出台，已经让市场吃下了半颗定心丸。一个金融行业的内部人士透露说：银行细则迟迟未出台，主要是由于这次调整的幅度太大，让银行很难拿捏的准，一方面怕幅度太大导致风险加大，另一方面又怕力度太小失去大量优质的房贷客户，而且银行监管机构对于一些敏感问题如改善型住宅如何处理的问题没有明确表态，这才导致了银行政策的难产，不过随着杭州银行细则的出台，基本上应该说给各家银行起了一个示范作用，相信以后几家银行的政策基本会围绕杭州银行的政策。