国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

　　会议研究确定进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　总价100万的房产

　　办证两年内转让可省营业税上万元

　　对营业税征收标准的调整，影响面非常大。“营业税征收年限由5年改为2年，使得大批近期交付的次新房可以免营业税进入二手房市场流通，而这批房源又是近年来市场需求量较大的。这大大降低了房产的交易成本。”我爱我家市场研究中心负责人阮俊说。

　　根据此次调整，原本办证时间为2004年-2006年的涉税房源，重新交易可全额免去营业税。根据几家大型中介公司的挂牌记录统计，这批房源的挂牌数量约占总量的23%。市场人士对2004年-2006年成交的房源进行了统计，若以办出三证为准，这三年内交易的二手房数量约为3.3万套次，交付并办出三证的新房约为10万套，这批房子如今若再进行交易，可以不用交营业税。

　　2004年-2006年内交付的楼盘有哪些？我们在杭州的东西南北四个板块内各选了三个楼盘，供你参考：

　　城东：水岸雅苑(2004年交付)、三里家园(2005年交付)、蓝天城市花园(2006年交付)；

　　城西：世纪新城(2005年交付)、亲亲家园一期(2004年交付)、紫金庭园(2005年交付)；

　　城南：金色家园(2005年交付)、白金海岸(2006年交付)、春江花月(2006年交付)；

　　城北：小河佳苑(2004年交付)、北景园(2006年交付)、左岸花园(2005年交付)。

　　即便是涉及营业税的房源，要交的税款也将大大降低。(详见附表)

　　三口之家住房低于86.34平方米

　　再买房可享首套房优惠政策

　　在此次国务院新出台的房地产三条措施中，明确“二套房”为：“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

　　杭州的个贷专家普遍认为，这一新规与目前杭州本地银行正在实行的二套房认定标准基本相同，唯一区别就是没有明确“需不需要结清前次贷款”。

　　工行浙江省分行营业部个人金融业务处经理章景勉说，去年12月5日，央行和银监会曾出台关于二套房贷政策的“补丁文件”，杭州的各家银行也都以此为标准实行。按照该文件，购房者按揭购买第二套住房时，贷款银行首先会通过人民银行的征信系统，以家庭为单位来查询你有没有贷款买房的记录。如果没有，则直接作为首套房；如果已有购房记录，则要看你是否已经还清前次贷款，人均居住面积有多少。

　　“最新的杭州市城镇居民人均住房建筑面积为28.78平方米，如果购房者的首套住房人均面积达不到这个标准，同时又还清了贷款，就能享受首套房优惠政策。面积和结清贷款是两个硬杠杠，一个不达标都只能当作二套房。”章景勉说，具体办理时，银行会要求贷款者出具房管局的面积证明和上一次贷款的结清证明。

　　“可能还会推出相应细则，来说明是否需要结清贷款。”招行杭州分行个人理财中心副主任韩剑波说，银行将尽快制定新政策，决定要不要沿用原有规定。

　　光大银行财富管理中心总经理邱扬介绍，该行将继续把“是否结清”当作界定二套房的必要条件，“而且不仅要结清，还要证明不是通过抵押借债才还清的，这样才能保证资产安全。”“如果无需结清前次房贷，那么这个家庭就等于同时要供两套房子的贷款，负债率会相当高，增加了银行风险。”深发展杭州分行个贷中心主任杜志良说。

　　也有业内人士表示，“二套改善房”的银行贷款风险比首套自住房要低。有能力购买二套房的家庭通常有不错的经济基础，即便还款能力出现障碍，银行仍可就其首套房主张债权，反倒更安全。

　　房产企业或将加速洗牌

　　会议明确，将对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。这一政策被认为中央对大公司有明确政策倾向，将导致未来一段时间开发企业的大洗牌。“未来一年时间里，预计企业并购扩张步伐会更快，在这个过程中，市场集中度会增加。”杭州一家房产公司老总说。

　　杭州一位银行业人士透露，目前房地产企业要获得银行贷款还是有难度的，相对来讲，在杭州地区排名前十的企业以及国内进驻杭州的大企业比较容易从银行获得贷款。新政策虽然要求加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，但这一政策要是没有细则出台，比较难落实。

　　会议还决定将按照法定程序取消城市房地产税。城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。城市房地产税的纳税人，是房产的产权所有人。产权出典的，由承典人缴纳。在中华人民共和国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业是城市房地产税的纳税义务人。目前，该税种只对外商投资企业征收。

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