温州网讯 近期政府出台的不少房地产新政都对普通住宅和非普通住宅进行了区别对待，这使得两者的界定标准更加受到购房者关注。结合温州市政府此前出台的相关规定与最新公布的市区同级别土地上住房平均交易价格计算，当前我市住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下且实际成交价格在12960元/平方米以下的住宅属普通住宅。

　　 “普通”房价界线确定

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　　 据了解，市政府2005年5月31日曾出台关于温州市区普通住房标准的规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。同时符合上述三个条件的为普通住房；否则为非普通住房。

　　 日前公布的市区住房平均交易价显示一类地区平均价格为9000元/平方米，其范围包括广化桥路、过境公路、西山东路、城南立交桥、过境公路连接线以东，温州大道以北，上江路以西，瓯江以南区域。这意味着在此范围内的住房除符合其他两个条件外，还须价格低于9000元的1.44倍即12960元/平方米，单套面积在144平方米以下的，才能算普通住宅；否则不管容积率多少，面积多大、均为非普通住宅。较为偏僻的二、三、四类地区的价格标准则更低些，二类地区的标准为10800元/平方米、三类地区为7632元/平方米、四类地区为6192元/平方米，这些价格之上的都属非普通住宅。

　　 普通住宅可享更多优惠

　　 实施新政后，普通住宅与非普通住宅在税收以及银行贷款方面的优惠程度将有更多差距。如央行去年10月份出台的房贷新政规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。央行特别强调，金融机构对套型建筑面积等是否系普通住房要区别对待。对首次购买普通住宅可按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房，金融机构适当予以提高。

　　 由财政部、国家税务总局制定、新近实施的房产营业税新政规定，自2009年1月1日至12月31日，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　 业内人士表示，根据这些规定，普通住宅的购买者可享受到更多的税率和贷款优惠，这也显示了政府支持普通住房消费的态度非常明确，可以预计今后出台的其他暖市政策也将向普通住宅倾斜。

　　 市区一手房难寻普通住宅

　　 根据12960元/平方米的价格界线来搜寻市区的住宅市场，可以看出温州一手房市场已经难寻普通住宅“身影”，目前在这个标准内的主要是房龄在十年以上的老房子。

　　 据了解，市区今年新推出的几个一类地区的楼盘大多属于中高档楼盘，如青青家园均价为19000元/平方米、清晖园均价为19000元/平方米、中梁银座均价为23000元/平方米、东南嘉一国际均价为26980元/平方米；一类地区中小户型楼盘均价也几乎都在13000元/平方米以上，如东来锦园均价为15000元/平方米、瑞嘉佳园14300元/平方米、嘉汇锦苑19500元/平方米；而属于二、三类地区的中小户型楼盘的均价基本也都超过了该区域的普通住宅房价标准，如中梁棕榈湾12600元/平方米、中和家园为12000元/平方米、广汇景园为11280元/平方米、丁香园为13089元/平方米。不过这些中小户型楼盘中，也有少数楼层低、朝向较差的房源单价会符合普通住宅房价标准线。

　　 “次新房市场上也很难找到这个价位的房子了。”海螺置业常务副总陈志仁说，只要在主城区范围内的房龄在五年以内的商品房，价格基本都在13000元/平方米以上。

　　 他介绍说，按区域分目前市区的普通住宅主要有：老城区人民路一带的老房子，上陡门住宅区、水心住宅区、桥儿头、下吕浦住宅区的部分较老的房源；城西主要是黄龙、新桥住宅区；城东的杨府山小区、雁湖社区、新田园住宅区的部分安置房源；城南火车站周边的房源、梧田龙霞住宅区；城北江滨路一带的老房子等，此外还有很多房龄在十年以上的老房子。此类房源的主要特点是地段不错，大多集中在老城区，周边配套成熟，但户型、小区环境、楼盘品质都存在许多不足。主要购买对象是首次置业的年轻人、购房养老的老年人、在温工作的新温州人以及部分资金实力较弱的家庭。今后，此类购房者将受到政策的更多的扶持和保障。

　　 记者 姜剑进入论坛讨论(温州话题)