新兴板块迅速向外延伸

杭州人在“金贵”土地上过出精致生活

　　“杭州省城赢於南北而缩於东西”，这是1892年出版的《浙江省城图(光绪十八年本)》附注说明里的一句话，杭州建城2200多年来，这句话在很长一段时间中都是对整个杭州布局的最好描述。从高空中向下鸟瞰中心城区，右边有大江，左边有大湖，城市里的大部分街道、建筑都在湖与江的包围中发展，就像一只静待蜕变的蝶蛹。

　　“七山二水一分地”，和国内其他的省会城市相比，杭州的规模始终被局限在山水的包围之中；就算是和东南沿海的其他城市比较，杭州的主城区面积也算不得“宽敞”。多少年来，杭州人就在这小山水里过着精致的生活，随着萧山和余杭两区相继被划入杭州市区，杭州城如同刚刚破茧的蝴蝶，终于有机会舒展开了翅膀。

　　不过，只要我们稍稍分析一下杭州的发展就能发现：在寸土寸金的江南，土地始终是杭州的“稀缺资源”。

　　每一片土地都是风景

　　在杭州中原房地产总经理章惠芳眼里，杭州的山与水一方面让杭州人的生活更有幸福感，同时也成了约束杭州土地规划的条条框框。

　　“西湖风景区几乎占主城区的一半。”章惠芳说，西湖风景区制约了杭州可开发土地的面积，也限制了土地的利用效率。“比如西湖周边的城区建筑必须限制高度，降低容积率。”钱塘江的存在，也使得过江发展、过江居住需要付出更高的交通和时间成本，很长一段时间内使钱江南北的土地价值差异巨大。

　　“杭州每年的用地指标必须经过严格的管理计划，”杭州国土资源局的王建平主任介绍，根据国家保护耕地的政策，杭州的基本农田保护率必须得达到85%，也就是说100亩耕地可供开发建设的不能超过15亩。“杭州不是平原地区，附近的山林又多是无法耕种的风景区，可供开垦的荒滩荒地早就在多年前就变成了农田。”王建平主任说，目前杭州的复耕地只有一些废弃矿山和搬迁村庄，整体数量相当有限。

　　“杭州既幸运又无奈，因为每一片土地都是风景。”有电影导演在杭州取景后说，杭州人稍稍转个身，也怕惊动了花花草草。

　　螺蛳壳里做道场的主城区

　　在过去的一年中，杭州八城区共挂牌出让46宗地块，实际成交土地45宗，其中包括2008年挂牌的29宗和2007年挂牌但推迟至2008年成交的16宗。这些土地总共约2391亩，可供建筑面积约456.6万平方米，其中住宅1413亩，可供建筑面积约232万平方米。相比2007年推出的4408亩，缩水了三分之二，尤其是其中的“主城区”概念板块，更是屈指可数。

　　从杭城近几年推出的土地规划可以看到，杭州主城区可开发的土地基本不多了，前几年推出的土地也多是因为学校、工厂的外迁。如今，大专院校的外迁已经基本完成，而待开发的工厂用地也仅剩下了新华造纸厂、张小泉剪刀厂和杭一棉等不多的几块。“比如老文教区板块，仅剩下金色蓝庭、城市芯宇几个楼盘，枫华府第和银马公寓可能还有一些尾盘，”章惠芳说。

　　杭州老城区的发展，始终都处在一种“螺蛳壳里做道场”的情况。近年来，老城区改造逐渐收尾，购房者想要在主城区发现新推出的一手房或是可供开发的新土地，是越来越难了。

　　土地的稀缺促使杭州发展进入快行道

　　近十年，杭州的发展就像按下了快进键，一方面城市空间的开发规模急剧拓展，另一方面对城市的结构和功能也不断进行调整。先是将钱塘江南岸的浦沿镇、长河镇、西兴镇和三墩镇、九堡镇、下沙乡划入杭州，并在钱塘江南岸新设滨江区，使得市区面积由430平方公里扩大为683平方公里。紧接着，萧山和余杭又被划入杭州市区，使得杭州城市行政区域面积达到3068平方公里。

　　市区地段资源稀缺，杭州楼市版图近些年来只能不断扩容。即便抛开闲林、良渚、乔司、崇贤、萧山等等周边地区不论，我们来看看杭州透明售房网涵盖范围内房产板块这十几年来的发展轨迹。

　　早在90年代初，杭州楼市发端于城西的蒋村商住区。2001年，滨江开始了大规模的土地出让。2003年开始，城西北上、城市东进，于是申花、三墩和下沙从此进入购房者的视野。2004年，转塘、华丰板块土地纷纷出让，年底九堡地块首度亮相，这就是后来几度热销的旅游红苹果。接下来的两年，各板块也逐渐形成了规模化开发。购房者对于“远”的定义与前几年也有了很大不同。当已有板块开发挖掘到一定程度，又有新兴板块延伸向外。2006年，品牌房企进驻蒋村新区，将城西范畴从原来紫金港路以东一直向西到了绕城西线。2007年下半年，丁桥板块接过华丰的接力棒，以7宗住宅用地的成交一下子成为东北面的新兴住宅区。而城北的康桥和半山田园区块的土地也将于今明两年陆续出让。随着楼市版图的开疆拓土，购房者的脚步正越迈越远。

　　地铁的规划成为了大杭州最重的一个砝码。北起临平，南到湘湖，东接下沙，中间则是武林广场，形似北斗的地铁线把临平、下沙、江南三大副城与“西湖——武林广场”中心串接在了一起，就像串起满天星斗的项链。

　　地铁带来的不仅仅是地面的互动，而是地上地下同步开发。杭州地铁规划和设计，引入香港地铁建设理念，运用“地铁+物业”的综合开发建设模式。随着地铁建设，将会陆续建成地铁沿线站点的上盖物业，其中几个重点站点的上盖物业，将形成大型“卫星城”式建筑群。如武林广场站站点周围，将形成约23万平方米的商业和公建面积，站点上还将建一座地铁控制中心。而七堡车辆段上盖物业，可开发约85万平方米的公建及住宅面积。这些重要站点的上盖物业位置优越、规模庞大、规划设计先进，会成为该区域的标志性建筑。

　　眼光放远一些“稀缺”的定义会大不相同

　　“今后在杭州买房子，政府未来规划将是购房者必须研究的内容之一，”章惠芳说，“杭州的土地是稀缺的，但购房者的购房心态也必须跟随时代变化。她认为，未来的杭州将从“西湖-武林广场”双中心布局变成钱江、西城、运河多中心同时发展，现在看似郊区的板块，将会随着城市化的发展和配套的城市，迎来更多的变数。

　　进入新世纪后，杭州购房者的胳膊东面伸到了下沙，西面伸到了闲林；腿就更长了，北面到了良渚、临平，南面到了萧山。到后来，干脆围着城市画了一个圈，名叫绕城。主城区就以绕城公路为界了。原来只有鸟雀飞来飞去的城西，一眨眼就成了高档居住区。以前长满荒草的滨江，现在成了高科技园区；原来荒凉的江边，竟然成了价格奇贵的江景房，钱江新城和钱江世纪城成了未来的市中心。快速的变化让开发商和市民们齐跌眼镜。

　　伦敦在泰晤士河上架了17座桥梁，汉城在汉江上建了24个过江通道，巴黎更是在塞纳河上建了34个过江通道，平均每隔0.4公里就有一座。不远的将来，钱江南北之间也将架起越来越多的过江通道，东西之间的高速路也能打通杭城发展的“任督二脉”。购房者如果把眼光放长远一些，必会发现“土地资源稀缺”绝不可能成为制约杭州发展的紧箍咒。