浙江在线04月16日讯 4月14日，绿城集团发布公告称：绿城与海港企业(HK0051)(会德丰九龙仓控股公司旗下)在4月10日订立了一个资产换购协议。海港企业同意将杭州滨江地区的城市综合体——蓝色钱江40%的股权以13.824亿元出售给绿城集团，并以12.302亿元向绿城集团购买上海新江湾地块100%的股权。

　　当年绿城集团以12.6亿元拿下的上海新江湾地块，如今不计资金成本以12.3亿元出手，绿城不是亏大了？但昨日，绿城中国(HK3900)当日涨幅高达14.29%。为何一笔看起来赔钱的买卖却令绿城获得了市场如此好的反响？业内人士直言，绿城在这笔交易中得到的好处远远超过了会德丰，在这笔买卖中，绿城明亏暗赚。

　　绿城割肉卖“地王”？

　　2007年，绿城集团董事长宋卫平在土地市场上相当豪气，这一年也几乎是绿城土地储备增加最快的一年，其中就包括上海新江湾地块。

　　当年6月21日，绿城在群雄逐鹿的上海土地交易市场豪掷12.6亿元，从万科、金地、龙湖、华润等大鳄口中夺下了上海新江湾城D1地块。时隔不到两年，绿城对新江湾的出手价只有12.3亿元，亏损了3000万元，这还不包括利息损失。

　　绿城为何要做这笔“亏本”买卖？绿城房地产集团有限公司副总经理林战在接受记者采访时表示，这一资产换购最大的目的是大家都能拿到100%的股权，“做起事来更加灵活”。最后的成交价格，是商业谈判后的结果。如果觉得亏，那也是因为当时上海投标的时候投得高了点。

　　有报道指出，绿城此次放弃新江湾地块，是因为绿城在上海已经获得了地理位置更理想的董家渡地块，相比之下新江湾城地块就如同“鸡肋”。林战表示，新江湾地块已经开工，和董家渡地块没有必然联系，后者是公司更早前就拿到的地。

　　据知情人士透露，当年上海新江湾地块拍卖时，绿城在上海浦东的“上海绿城”楼盘已销售大半，集团在上海的分公司已经没有土地储备。看中新江湾地块，是因为那里聚集着上海很多IT企业，而且绿化很好，有个生态公园，这在上海是很稀缺的资源。宋卫平亲自参加了拍卖会，并如愿拿下。

　　据测算，土地价格加上各种开发融资成本、税收以及必要的利润，绿城中国的新江湾项目至少要卖到20000元/平方米左右才能保本。而当时周边在售项目的价格只有13000元/平方米。“公司上下一直觉得这块地很难做，想找买家卖了。”一位不愿透露姓名的内部人士告诉记者。

　　巧妙下子钱江新城

　　让绿城宁愿放弃上海新江湾、重金换回的蓝色钱江，一直是绿城寄予厚望的一块“肥肉”。

　　资料显示，该地块土地面积约126亩，东至之江路，西至富春江路，北至望江路，周边就是滨江房产的阳光海岸项目和绿城房产的新绿园项目。

　　早在2007年5月，绿城集团就与杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、杭州康居投资管理有限公司联手，经过17轮的激烈争夺，硬是以34.9亿元从华润、新鸿基等巨头手中抢下了蓝色钱江地块。11759元/平方米的楼面价和34.9亿元的总价，也使蓝色钱江成为当时杭州的地王。葛洲坝退出后，海港企业拥有蓝色钱江40%的股权，与绿城联合开发该地块。

　　而绿城与海港“换地”之后，绿城终于完整拥有了蓝色钱江项目。至此，在寸土寸金的钱江新城中，绿城已经布下了三枚棋子——春江花月、新绿园和蓝色钱江。

　　会德丰九龙仓、绿城谁是赢家？

　　新江湾地块曾经是上海楼市中耀眼的“明星”——继绿城之后，国际地产大鳄铁狮门以67.517亿元的高价拿下新江湾城F地块，随后新加坡仁恒地产以13.01亿元拿下新江湾城D3地块，新江湾的楼面价一度突破20000元/平方米。

　　可惜，好景不长。据中原地产研究中心、佑威房地产研究中心等机构统计，目前新江湾城一带的在售房源只能卖16000元～17500元/平方米，当价格高于上述区间便会滞销。而目前周边还建有大批经济适用房，其他在建项目数量也很多。巨大的供应量势必冲击新江湾地区的新房售价，即使不亏本也难有盈利。

　　相比而言，位于杭州的蓝色钱江，盈利前景要光明得多。目前钱江新城售价最高的楼盘阳光海岸已经卖到36000元/平方米。而蓝色钱江作为钱江新城最后一块临江的住宅用地，盈利空间显然要大得多。

　　双赢机构总经理章惠芳认为，在资金相同的前提下，绿城可以更深地扎根本土，好好地把钱江板块做漂亮。“上海再做，也成不了老大，但是在浙江，尤其是在杭州，绿城的品牌知名度和客户追随度相当高，而且绿城也更擅长做住宅。作为香港投资者，会德丰九龙仓更有上海情结，这应该是笔双盈的买卖！”

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