无论楼市还是土地市场，市中心的项目和地块始终是最能够吸引人们眼球的焦点。究其原因，在于市中心区域的土地、项目稀缺性最能够孕育出楼市的“地王”以及“楼王”。

　　相关数据表明，目前杭州在售均价最高的项目，绝大部分来自于市中心，如湖滨阁、西湖8号公馆等项目；与此同时，杭汽发、长板巷等地块无一例外地成为了楼市的“地王”。

　　2009年，杭州市中心还有多少宅地可以“供应”？由于楼市自2008年起就经历了一个低潮期，开发商拿地热情降低，土地市场也积累了一个较大的存量。根据阳光顾问提供的数据，如果我们的市中心范围以北至登云路、南至西湖大道、西至古翠路、东至秋涛路为界，市中心范围内还有近千亩宅地“排队上市”。

　　相比2009年，2007、2008年两年的土地出让较多。特别是2007年，地价飙升，高价地块、“地王”地块层出不穷。由于去年杭州救市24条中延缓土地款交付的规定出台，地块的开发时间被拉长，从目前来看，这两年出让的绝大部分市中心地块很多将在未来一两年内面市。

　　从上表可以看出，市中心已推出但是尚未面市的土地供给达到了722亩。对比2007、2008年的土地推出总量，只占到了其中的9%。但是我们看到这些土地绝大部分的成交楼面价达到了万元左右，成交均价最高的东南面粉厂地块甚至达到了19038元/平方米，直到现在仍然是杭州楼市的“地王”。

　　这些市中心住宅用地由于自身的成交价格较高，所开发的也是一些高档的住宅项目，房产价格也就相对较高。相对而言，金松洗衣机厂地块进展快一些，该地块上开发的昆仑公馆项目，预计今年下半年可以上市销售。由于是否做精装修还未确定，预计售价目前也不得而知，但从其新亚洲院宅的产品定位看，最小户型也要170平方米，三梯二户，显然是个市中心豪宅。

　　2008年，杭州出让的土地量有所减少，成交价格也出现回落。例如重机厂地块上开发的万家星城项目，成交楼面价只在5500元/平方

　　米左右。但这一项目进展速度很快，预计今年年底就可以上市。作为滨江房产集团的又一个高性价比房产品，地上建筑面积达70万平方米的万家星城堪称杭州市中心最大的居住小区，户型面积在80~140平方米，预计房价在1.1万元/平方米左右。

　　供应榜单2

        273亩市中心宅地尚未出让

　　杭州市国土资源局2009年首期读地手册资料显示，今年杭州市中心区域预计将会推出住宅用地8块，共计273.77亩。

　　在市中心待出让的宅地中，最吸引人们眼球的还是拱墅旧厂房地块。

　　去年由于重机厂地块(总金额245977万元、综合楼面价4932元/平方米，由滨江房产竞得)、汽轮机厂地块(总金额92442万元、综合楼面价11002元/平方米，由新湖房产竞得)纷纷“名花有主”，四大老厂房地块只剩下“杭一棉”和“新华集团”3块地尚未出让。

　　通过读地手册我们可以看到，今年推出土地采用的是“南商北住”的原则，这些旧厂房地块将会成为今年住宅用地市场的焦点。因此，我们预计，这3块土地的出让将极有可能引发2009年杭州土地市场的“地王”之争。

　　湖墅南路186号的新华集团地块占地56.04亩，参考总价12亿；拱宸桥桥西“杭一棉”D地块、拱宸桥桥西“杭一棉”C、C2地块分别占地55.29亩和71.64亩，参考总价分别为7.3亿和16.4亿。杭一棉两块地的参考楼面价在10000元/平方米。尽管1万元/平方米的参考楼面价，相对于远洋地产杭一棉地块15588元/平方米的楼面价，已经是打了很大的折扣，但在目前的市场形势下，开发商以这样的价格拿地仍然存在一定的市场风险。在金融危机仍然持续影响的特殊背景下，这三块住宅用地的出让结果也将会在很大程度上对杭州楼市整体的未来走向产生巨大的影响。

　　相对杭一棉与新华集团地块来说，喜得宝、娑婆桥地块等住宅用地，由于参考楼面价并不算很高，分别是11000元/平方米和10000元/平方米，而且周边配套成熟，对各家开发商来说吸引力应该更高一些。

　　除了住宅用地之外，还有两块商业用地也非常引人注目，那就是华家池的FG04-C2-08和FG02-C2-03地块，共计40.44亩。我们可以看到，老浙大的土地当中绝大部分为住宅用地，而作为继2005年浙大湖滨校区出让之后原浙大的又一次土地出让，此次计划只推出商业金融用地，依旧引发了人们对华家池地块的无限遐想。可见，随着杭州城市中心的不断转移，华家池校区以其原有的自然景观，作为杭州市中心兼顾环境与地段的板块，其稀缺性直追西湖板块，未来必将成为住宅用地出让的集中区域。此次推出的商业用地预计也会有一场激烈的争夺。