浙江在线07月02日讯
有关“地价房价关系”的争议在全国范围内闹得沸沸扬扬，这一争议的主角是国土资源部和全国工商联。全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。有声音据此表示，要降房价，先要降地价。国土资源部率先回应。国土部调查了620个房地产开发项目，结果显示，目前地价占房价15%～30%，平均为23.2%。国土部副部长鹿心社说，中国的地价房价比，低于欧美及亚洲近邻，决定房价的根本因素是供求关系。在今年楼市大幅回暖之际，“谁是推高房价的主角”这一话题又变得众所瞩目。地价究竟占了房价的多少比例？本报调查了2006～2007年间招拍挂出让的70块宅地，进行地价和房价关系的数据调查，希望能给大家还原一个真实的杭州版房价地价比。
2006年出让的22块宅地中，18块已开发上市——
平均地价房价比：30%
据杭州市国土资源局官方网站的土地成交信息显示，2006年杭州主城区共公开出让了22宗宅地，其中18宗宅地上开发的房地产项目已经开盘销售，有的已经全部售完。
2006年杭州出让宅地(已开盘)情况
地块楼盘名出让日期楼面价开盘价地价/房价末次开盘价
(元/m2) (元/m2) (元/m2)
[2006]2号凯德·视界(精装修) 5·16 4354 14911 29%
[2006]4号魅力之城5·25 2510 7000 36% 12000
[2006]5号魅力之城5·25 2502 7000 36% 12000
[2006]7号德信·银树湾6·23 3377 7680 44% 13144
[2006]8号元都新景6·23 2582 7380 35% 8740
[2006]15号芳满庭7·31 4524 13111 35%
[2006]21号和园10·12 2101 10200 21% 10200
[2006]22号江南文苑10·19 2382 9023 26% 9357
[2006]24号蔚蓝公寓10·24 6925 25000 28%
[2006]25号桦枫居10·24 2670 8800 30% 9125
[2006]27号金色蓝庭11·24 6864 15160 45% 15560
[2006]28号天阳上河11·24 4921 14000 35% 24000(排屋)
[2006]29号名城燕园11·24 5064 19857 26% 14000
[2006]30号水岸枫庭12·4 7161 25500 28%
[2006]34号钱塘山水12·11 3586 11500 31%
[2006]35号西溪蝶园12·13 4051 22000 18% 18500
[2006]36号玉兰公寓12·13 4044 16000 25%
[2006]56号东方郡 12·31 3637 11067 33% 12000
总计30%
这18个楼盘的开盘时间在2007年4月～2009年6月，其中大多数楼盘都在2008年开盘。记者选取的开盘价格和在售价格分别以该楼盘在杭州透明售房网上的首张和末张预售证的开盘均价为准。由于各个楼盘有着精装修、排屋公寓混杂等特点，最后统计出来的数据需要科学对待。
以楼面地价和开盘房价的对比看，18个楼盘的平均地价房价比为30%。
从2007年到2009年，杭州楼市经历了很大的起伏，2007年房价大涨，2008年，房价又大跌，但记者发现，2006年的首个出让地块和最后一个出让地块的地价房价比是差别不大的。
[2006]2号即凯德·视界一期地块，作为2006年首个出让地块，当时的楼面地价为4354元/㎡。2008年1月13日，凯德·视界首期开盘，精装修开盘均价为14911元/㎡，如果考虑精装修成本因素，该楼盘的地价房价比为32%。
[2006]56号地块，即东方郡是2006年最后一块出让的宅地，出让时间为2006年12月31日，出让楼面地价为3637元/㎡。东方郡首期开盘时间为2008年9月26日，开盘价格为11067元/㎡。该楼盘二期开盘时间为今年5月底，开盘价格为12000元/㎡，房价地价比分别为29%和26%。
某业内人士分析，2006年是杭州市土地出让的低潮期，当时土地出让价格还是比较理性的，基本在30%～40%间。“30～40%，属于地价房价比的正常范围。在我的印象中，2006年以前，杭州出让土地上建造的房地产项目，地价水平还不到30%的。”这位业内人士认为。
2007年出让的48块宅地中，22块已开发上市——
地价房价比：34%，最高达66%
2007年，杭州土地市场进入上升期，杭州主城区共出让了48宗宅地，其中22宗宅地已开发上市。
2007年杭州出让宅地(已开盘)情况
地块名称楼盘名出让日期楼面价开盘价地价/房价末次开盘价
(元/m2) (元/m2) (元/m2)
[2006]45号 云厦连园 1·16 2729 10500 26% 10500
[2006]47号 风景蝶院 1·16 2404 8000 30% 8500
[2006]48号 风景蝶院1·16 2505 8000 31% 8500
[2006]50号 协安上郡1·16 5089 11800 43% 13000
[2006]43号 大家多立方 2·6 2543 8366 30%
[2006]44号 大家多立方 2·6 2773 8366 33%
[2006]51号江滨花园 2·6 1319 8100 16%8167
[2006]52号 金盛曼城 2·6 2104 7500 28%
[2007]2号 朗诗国际街区2·13 1683 10500 16% 7800
[2007]4号 新南北西岸 2·13 5141 13667 38% 11000
[2007]6号 华元和庄 3·8 6346 23000 28%
[2007]9号 元都新景 3·19 2411 7380 33% 8740
[2007]13号 西溪里 4·23 4975 24683(排屋) 20% 15000(公寓)
[2007]14号 西溪里 4·23 5009 24683(排屋) 20% 15000(公寓)
[2007]17号 蓝色钱江 5·30 11759 30000 39%
[2007]18号 观澜时代 5·31 2450 8100 30% 8100
[2007]22号 泊林公寓 7·2 4626 10500 44% 11500
[2007]25号 自在城 7·9 7750 27000 29%
[2007]26号 金溪园 7·9 5612 8500 66% 25000
[2007]35号 保利东湾 7·25 3326 8550 39% 12000
[2007]39号 天阳观筑 8·29 4264 7000 61% 7000
[2007]49号 上东城 9·29 3709 7300 51%
总计34%
这20个楼盘的开盘时间在2008年1月～2009年4月，其中大多数楼盘都在2008年下半年至2009年上半年期间开盘。以楼面地价和开盘房价的对比看，20个楼盘的平均房价地价比为34%。
一个值得注意的现象是，自2007年5月30日出让的蓝色钱江地块开始，地价房价比开始攀高，甚至高达50%~60%。
“杭州的地价一直在上涨，而自2007年下半年开始，地价出现本质的变化。”杭州某土地研究人士说。他认为，2007年下半年出现非理性上涨，一些地块两年后上市，地价水平甚至达到房价50～60%的水平。
某房地产老总认为，在售项目地价比例达到50%以上是2007年杭州土地市场上的独有现象，尤其是若干在2007年10月后拿的地，至今仍是地价高于周边房价。
“虽然我们不可预测未来两年的房价变化。也许，房价还会出现飙升，地价房价比又会回落到30～40%的合理水平。但我感觉，以现在的拍地热度看，危机已悄悄来临。”这位在杭州地产界浸淫了十多年的老总说。
地价是否是高房价的推手
政府和开发商说法不一
地价到底是不是房价上涨的幕后推手？在这一点上，政府部门和开发商的意见显然是对立的。
某国土部门负责人向记者解释，决定房价上涨的根本因素是供求关系。他举例说，每次土地出让，政府给出的出让起价都不是很高，往往最终的竞得价都是经过书面竞价飙上去的。比如6月30日出让的15号申花宅地最终竞得价是16.18亿元，高出起拍价80%；16号宅地竞得价是13.1亿元，高出起拍价也达79%。
对此，一些开发商也认可供求关系起决定作用，但对政府在房价上涨中所起的作用也坚持自己的看法。杭州某开发商说，虽说每次地块出让的起价不是很高，但每次起价的制定都是依据市场房价的上涨作相应调整，很难说地价在房价上涨中没起作用。
比如去年土地市场低迷时，拿地公司较少，杭州某些商业地块出现做地单位(即整理土地的单位，多挂靠政府部门)下属公司直接拿地的现象。有人认为，这样做有托住地价之嫌。
再比如，今年土地市场刚刚回暖，房企拿地积极性开始回升，但这时土地市场上的地块却基本上被分割成小地块出让，很少出现100亩以上的大地块。这样是否也有人为降低拿地门槛，让竞争者更多，人为抬高地价的嫌疑？
再比如，今年初，房企回笼了资金，迫切想拿地。可是在房价下跌20%的情况下，杭州的土地底价一直没有下降，而土地款支付方式却一再放宽。从6月份起，首期土地款支付下调到10%，而且支付时间也相应延长。这让很多开发商感到，拿再高的地，都有政府撑腰。
有业内人士表示，杭州在土地市场化的运作方面是走在全国前列的，但又避不开既做运动员又做裁判员之嫌。政府怎么通过土地来调控房价确实是门应该好好研究的学问。
