被炒房客担心冒“虚火”的楼市

　　七月骄阳似火，杭州的楼市并没有跟着气温一直升高。楼市过热迹象出现后，六月底调控动作频频出现：杭州众多商业银行对二套房贷开始收紧，市政府表示要整顿囤地囤房惜售现象，同时增加了推地的数量和速度……众多因素影响下，市场似乎发生了微妙的变化。有业内人士担心：价格涨得太快，购买力会提前透支。而且楼市不可能一直涨下去，在实体经济没有根本转好的背景下，房地产市场“回暖”缺乏经济基本面支持。

　　在杭州楼市摸爬滚打多年，经验丰富的炒房客们，站在这个十字街头，各自做出了选择：准备再买房的炒房客，打算打退堂鼓；手上有房子的，想趁着高位套现；看到一直难卖的房子大幅涨价，房东赶紧“清货”。于是，市场上的房源从“惜售”转为积极入市，直接导致近期二手房挂牌量的迅猛增加，与此相对，需求量却在萎缩。楼市成交后劲不足，杭州商品房成交量已连续三周下降了。另外，下半年杭州新盘扎堆上市也将给后市带来不小的冲击。据统计，下半年大小开发商、新老楼盘都有大量房源推出，总量将超过1万套，其中仅主城区就有4500套续推房源！

　　杭州楼市经历了半年的火热势头，在七月初发生了微妙的变化。杭州众多商业银行对二套房贷收紧，二手房成交价格不断攀高，这是不是出现拐点的一种信号？种种因素让购房者对楼市的走向产生了分歧。助推这波楼市热潮的炒房客在“买与不买”之间摇摆，向来市场嗅觉灵敏的他们，相当一部分已开始选择套现。记者通过采访以下三位具有代表性的炒房客，可以了解眼下这类购房群体的心态。

　　房子一个月内仓促出手

　　炒房客选择持币观望

　　二套房贷收紧后，短期炒房客匆忙出售房子。

　　夏敏(化名)在购房合同上大笔一挥，签上了卖家的名字，这时他长长地舒了一口气。夏敏没有想到，他会在这么短时间内“出货”。因为房产交易优惠政策在年底结束，六月初，他以52万元买下这套房子，准备在今年年底前出手，半年内赚个差价。他想，按照这个形势，年底前出手，赚个十几万应该不成问题。没想到，房子拿到还不到一个月就要卖了。

　　促使夏敏尽快出手的主要原因是：六月底，他听说了杭州各大商业银行对二套房贷收紧的消息。夏敏在杭州炒了多年的房子，银行这一举动，使他闻到了市场变化的味道。他说：“这可能是市场变化的一个信号，今年上半年楼市涨得太快了，房价已经很高了。下半年行情万一下滑，这套房子很有可能买亏了，拖到明年再卖，税费优惠政策没有了，房子交易成本上去后，更加不划算。”他一盘算，决定把房子卖了。

　　上周，夏敏把房子在周边的房产中介挂了一圈，挂牌价格是59万元。两天后，夏敏的房子就找到了下家，最后双方以58万元成交。他说，现在拿着卖了房子的钱，观望一段时间再说。

　　想捂着，又怕跌回去

　　温州炒房团有人开始担心后市下滑

　　温州炒房客多数团队“作战”，面对高位的楼市，团队成员中有的选择果断套现，有的还举棋不定，之前买房笃定的温州炒房客开始有了分歧。

　　张利是一位温州炒房客，她现在很矛盾，手头上的一套房子到底是卖还是不卖。张利在三年前买进了城北某中档小区的两套二手房，一套面积是90平方米，还有一套是120多平方米，当时买入的价格都是8000多元/平方米，现在的价格已经涨到14000元/平方米了。

　　她跟在杭州的六七个老乡是一个炒房团队，这些老乡每人手头上都有两三套房子，平时经常会交流各自的买房卖房信息，互相出主意，好比一个投资“智囊团”。现在，这个“智囊团”内部对房子的“卖还是不卖”产生了分歧。有的说，价格在高位了，要抓紧出手；有的说暂时先别卖，捂着再说。

　　张利算了算，如果按市价14000元/平方米出售，这两套房子一共能赚近130万元了。张利觉得现在这个价位已经很高了，她想出手。但是房子刚挂牌了两天，她又不想卖了。张利现在很矛盾：看着身边有的老乡已将名下的几套房子陆续出售，三四百万赚到手了；有的还捂着房子。一个月前还信心满满的张利，此时开始担心了。她说，去年年底，市场不好，这里的房子曾经低到9000元/平方米左右，加上交易税费，根本赚不到什么钱。“我这房子到底卖还是不卖，还真想不好。很怕下半年市场行情不好，房子再跌回去。”

　　经济没根本好转，房价却一个劲涨

　　高端物业房东决定先离市

　　吃过2008年房子难脱手的苦头，吴先生决定将浪漫和山的别墅出售。吴先生2004年买进了小和山一套浪漫和山别墅。吴先生在宁波做外贸生意，别墅交付后一直空置着。2008年下半年，吴先生在生意上需要周转资金，想着把别墅出售回笼资金。房子委托杭州的中介挂牌后，一路降到1.4万元/平方米也无人问津，挂牌三个月下来只有两个买家来看过房子，后来也就没有音讯了。

　　五六月份，吴先生不断接到杭州中介的电话，说是现在找高端房源的客户多，挂价都上2万元/平方米了，吴先生决定把别墅再挂牌出售。吴先生的果断，来自他多年在生意场上的摸爬滚打，对市场判断的敏锐性。他说，现在外贸难做，朋友的生意也没有很大起色，经济大环境没有根本好转，房子却一个劲往上涨，大家贷款的钱都跑到楼市去了，这样下去，楼市的虚火越来越大。

　　一家房产中介负责人透露，近半个月内有两套浪漫和山的别墅挂牌出售，房东都是投资客。在卖房过程中，他们都透露出房价高位脱手的想法。据介绍，浪漫和山别墅2007年最高的挂牌价在1.6万元/平方米-1.8万元/平方米之间，目前普遍的挂牌价格达2万元/平方米以上了。

　　“市场有点冷下来了。”杭州21世纪不动产高端部负责人赵鑫感觉到最近的二手房市场不及5月份。他说，炒房客肯定要二套房贷，银行对二套房贷从紧后，要首付四成，利率是基准利率的1.1倍，一下子增加的购房成本，让很多炒房客改变了买房主意，为此近来爆了不少单子。位于申花路上的耀江文鼎苑一套二手房，总价108万元，买家是个炒房客，七月初准备签购房合同的，他现在铁定不要了，说是提高首付后预算很紧张，只能放弃。据了解，二手房市场上，有四成是涉及二套房贷的购房者，首付和贷款利率的提高，让这四成购房者在“买与不买之间”摇摆。

　　记者算了一笔账：二套房贷政策从紧后，如果一套按揭100万元的房子，等额本息还款20年，每月的利息比此前(基准利率的七折)多支付1333元，一年就近1.6万元，20年就多支付32万元的利息！这笔增加的购房成本可不是小数目。

　　一位资深经纪人跟记者透露，他手头上有一半的炒房客打算打退堂鼓，暂时不进入楼市了，银行二套房贷的政策调整对购房者心理影响显然很大，2007年房产由热变冷，正是银行收紧银根为先期信号的。这位经纪人说：“炒房客预算很紧的，他们首付越低越好，他们手上往往有好几套房子，利率直接关系到月还款额，房子一多月还款增加的负担更大了。”

　　银行二手房贷从紧

　　买家临时变卦多，屡现爆单

　　上周，杭城二手房成交均价达15076元/平方米。这个成交价格，是杭州历年来单周最高成交均价。受到过热的楼市、高位运行的房价以及近期银行对二套房贷收紧政策的影响，一部分炒房客选择果断出手，从“惜售”变为蜂拥入市。

　　多家房产中介对杭州近期二手房供需数据统计发现：需求萎缩，挂牌量却在迅猛增加。据裕兴不动产统计，房源挂牌量上，6月比5月上涨了92%，需求量仅上涨了52%；7月至今的二手房挂牌量比6月同期上涨41%，需求量却比6月同期下降了21%。中原地产统计，世贸丽晶、春江花月、东方润园、盛世钱塘等这些炒房客聚集的楼盘，六七月份放量了。还有此前难得一见西湖边的高端住宅吴山鸣翠苑、中大吴庄，今年放量特别大，挂牌价格都是历年的最高，在6万元/平方米-9万元/平方米之间。还有一些难卖的房子，房子大幅涨价后，房东赶紧“清货”。位于闲林的华立·爵士风情6月挂牌量比之前增加了两倍。近几年爵士风情的二手房价格徘徊不前，房东脱手很困难，现在水涨船高，二手房成交价近8000元/平方米，价格涨幅达50%，房东赶紧挂牌出售。

　　“价格涨得实在太快，再这样涨下去，购买力提前透支，谁来接最后一棒！”看到普涨的楼市，一位业内人士对后市产生了担忧，他统计了今年3月至今的二手房月度成交量，对比后发现，二手房成交增长幅度已开始放缓。从商品房成交量上看，楼市已出现了疲态。杭州商品房两周预定成交量逐周下滑，上周末新开楼盘整体去化率约六成，与此前每开盘整体去化率近八成相比，大幅“缩水”。