浙江在线09月08日讯 记者昨天从“杭州市区老旧小区物管改善工程”发布会上了解到，杭州市老小区物管改善工程进入实质性操作阶段，不少列入改善范围的老旧小区已经启动该项工程，社区化准物业管理服务进驻小区，西湖区九莲社区就是其中之一。

　　杭州将用三年时间(2009—2011)，对上城、下城、江干、拱墅、西湖五城区内符合一定标准的老旧住宅小区和零星住宅推行物管改善工程。(本报8月12日A5版和8月14日A6版报道)今年4月1日起，九莲社区就开展了社区化准物管试行工作。作为最早开展社区化准物业化管理的小区之一，九莲社区积累了宝贵的经验。

　　民意表决：大家选了社区化准物管

　　老旧小区实行物业化管理改善后可以采用两种物业管理形式，一是由专业化的物业企业进驻，实行专业化物业管理；二是进行社区化准物业管理。

　　九莲社区向居民发放了4000多份征求意见表，落实“四问四权”，坚持民主促民生的工作机制，社区还召开讨论会、听证会，邀请了社区业主和居民共同参与讨论评议。

　　“经业主大会民意表决，我们选择了社区化准物业管理的形式。对于专项的物业管理，我们实行市场化运作，通过服务外包公开招标，选择联合协作的管理单位。具体措施我们还在社区宣传栏和单元楼道内公示，让居民监督。”社区秦主任告诉记者，对社区党委、社区居委会、公共服务站、业主委员会和物业管理公司等机构间的关系，已经作了明确——社区党委领导、业委会监督、准物管服务。

　　最大变化：小区有钱管有人管了

　　目前社区配有物业服务用房60平方米，有物业工作人员57名，其中仅保安的人数就比原来增加了18名。绿化养护、道路楼院清扫保洁、“四害”消杀等实施外包服务。用社区秦主任的话说，“在社区范围内实行社区化准物业管理之后，最大的变化就是小区有钱管有人管了。”

　　九莲社区成立于2001年3月，地处文三路数码街区的繁华地段。由于社区范围内，建于上世纪80年代的城中村和单位联建宿舍混杂一处，又属于开放式小区，管理十分困难。

　　因此，在推行社区化准物业管理改善工程中，社区与交警部门联系，将原本为区管道路的影业路纳入了社区物业管理区域，实现了全区域全覆盖的管理体系。与此同时，小区同时还有5个大门在建，大门建成后将实施大围墙全封闭。

　　秦主任表示，接下来社区电子监控系统项目也在积极筹备中。“我们预计整个社区范围内需要装90个左右的探头，目前还在申报中。”

　　实行社区化准物业管理之后，社区居民还将享受到16项无偿服务。这其中包括临时照看小孩，介绍保姆、代请家教，社区内代购、代送鲜花，代寄代领邮件等服务。“推出这些服务也是得益于有了物管的进驻，人手充裕。这16项服务我们将在2010年正式执行。”

　　物改难点：停车、治安、收缴物管费

　　启动物业管理改善后，九莲社区的管理和服务得到了改善，但身为单位联建宿舍楼、农居点城中村混合型的老小区，在实施物业管理中依然有难啃的老大难问题。

　　“第一个就是停车难。”秦主任说，“颐高数码城就在我们对面，每天外来车辆进进出出。还有些业主下班回来，没地方停车，意见很大。”

　　为此，社区业委会上个月专门研究并通过了管理办法，严格控制进出车辆，让常住居民凭房产证到社区办公室办理停车月卡，对无月卡的车辆予以拦截。

　　第二个问题是治安。“我们社区不仅有城中村，而且独门独院比较多，常住人口10563人，外来流动人口有8000人，各种利益纠纷复杂，治安管理难度大。”

　　物管费的征收更是一大难点。“比如今年我们还是只收50元卫生费，能收上来80%左右，在杭城的社区里已经算很不错了。有的居民家里发生过盗窃、丢车等问题，就拒绝交卫生费，我们也没办法。从明年开始，按每月每平方米0.15元的标准收取物业服务费，难度是可以预见的。”

　　秦主任给记者算了一笔账，“以最乐观的情况看，如果能足额收取的话，一年能收齐物业管理费29万元左右。大家选择了社区化准物业管理，按照小区的面积，大约每年能获得政府财政补贴30万元左右。社区现在聘请的物管‘杭州茂发清洁有限公司’一年需要100万元左右的经费才能维持基本运作。也就是说，还有40万元左右的资金空缺。”秦主任坦言，如果物业管理费收不齐的话，那真不知道该怎么办？