作为“四个年”活动之一，统筹城乡综合配套改革是义乌今年的一大工作重点，其中的一项重任就是探索新农村建设模式。

　　今年以来，稠城街道田畈村高层公寓改造模式试点与苏溪镇月白塘村功能分区改造模式试点等已稳步推开并取得明显进展；近郊“空心村”改造、远郊“异地奔小康”等旧改模式也进行了有益的探索。

　　在此基础上，义乌近期接连出台《“宅基地换住房、异地奔小康”工程实施办法》和《城乡新社区建设实施办法》(以下简称《新办法》)，明确城中村、镇中村(园中村)、近郊村和远郊村的改造模式、规划设计、安置办法、实施程序等，其主基调以高层公寓安置为主，高低结合、功能分区，以转变农民的生活方式，变农村为社区，变农民为市民，进一步改善城乡居民的生产和生活环境，提高城乡建设品质和城市品位。

　　旧村改造多样化

　　围绕城乡一体化的目标，义乌新农村建设如火如荼。然而，旧村改造千篇一律、村庄整治如出一辙，缺乏特色的弊端凸显。尤其是土地紧缩后，垂直房安置模式受限，不利于集约土地。2006年，义乌曾出台政策，鼓励因村制宜、多样化开展旧村改造。经政府部门积极引导和试点新农村“华丽变身”带来的示范效应，村民逐渐接受高层公寓、高低结合的城市新社区。在这基础上，义乌适时出台《新办法》，根据主城区、副城区、城郊区和远郊区的不同定位，明确农村新社区建设的多种模式。

　　城中村改造，实行以12层以上建筑的高层公寓为主的模式安置，规划建设用地比例不低于60%；镇中村(园中村)改造，实行生产经营、生活居住功能分区。其中，生活居住区建设总用地的50%以上用于规划建设高层公寓或多层及中高层公寓(6~11层建筑)。有条件的村，也可参照城中村模式改造；近郊村一般采用零增地或少增地的“空心村”改造，以环境整治为主，避免全村大拆大建；远郊村实施“宅基地换住房、异地奔小康”工程，鼓励村民下山脱贫。

　　为了使改造后的新农村向城市(镇)新社区靠拢，《新办法》还提倡整村异地安置，推行多村联片按规划适度集中建设，规定城市新社区规划安置人口一般不少于1500人，镇街新社区不少于1000人。目前，北苑街道正大力推行，打破塘坦、青溪、杨街等6个村原有行政体制，整合成一个综合型大社区，实行统一管理。

　　水平安置不吃亏

　　从独门独户的垂直房变为高楼大厦的水平安置，参与改造的村民自然要算算这笔账吃不吃亏。《新办法》规定，高层公寓、标准厂房的安置系数为1∶6；多层及中高层公寓的安置系数为1∶4.5；联立式住宅的安置系数为1∶3。高层公寓还允许再规划一定比例的配套用房(一般指裙房)，其安置系数最高不超过1∶1.5，收益优先用于公共配套、物业管理等支出。

　　以一个三口之家为例，安置基数有108平方米，建高层公寓至少能分到648平方米，建筑面积比垂直房只多不少。具体的分户安置基数标准吸收和延续了“义政〔2001〕113号”和“义政发[2006]55号”文件的规定，4~5人的中户限126平方米，6人以上大户不超过140平方米。子女单独立户的，父母一人安置36平方米，两人安排54平方米。已立户但未婚的子女安置90平方米，已婚未育的可获108平方米，生育后领取独生子女证，可视为增加一人，享受中户126平方米。

　　因分家立户时旧房分配不均造成占地面积不足安置基数的，不再按限额补足；旧房合法占地面积超过户型安置基数标准的，超过部分按1∶0.7的比例按实增加安置基数，但每户最高不超过140平方米。

　　允许进二级市场

　　在新社区建设用地审批对象和用地规模核定方面，《新办法》沿用了55号文件，规定人均规划用地不得超过90平方米，享受用地安置的对象主要包括四类：村级组织实有在册并且享受村民待遇的成员；服兵役前属本村级组织成员的义务兵、士官；入学前属本村级组织成员的全日制大中专院校在校学生；在服刑、劳教前属本村级组织成员的正在改造人员。

　　针对农村因旧房买卖等引发的纠纷，《新办法》也作了明确规定，非村级组织成员合法房屋可获补偿。合法旧房建筑占地面积在108平方米以下的，按实安排规划；超过108平方米部分按1∶0.5的比例按实安排规划，但最高不超过126平方米。属建设用地审批对象，但位于本村合法房屋已出让或被拍卖等，可享受安置基数扣减旧房建筑占地面积，大于18平方米的，该面积即为该家庭的安置基数；少于18平方米予以照顾安置，小户安排建筑面积108平方米的公寓房一套；4人及以上的享受126平方米公寓房一套。

　　此外，《新办法》还有一个新亮点，规定新社区建设用地在自愿、依法征收为国有后，经办理审批手续，允许进入二级市场，土地出让金按规定交纳。