房东涨价毁约即使打官司也不好解决

　　房东涨价，恐怕是时下杭城最草根最热门的话题之一，记者在杭报论坛、19楼论坛等本土论坛的房产板块做了个帖子搜索实验，相隔不到两个小时，平均每个论坛的相关帖子就多了6页。

　　“购买二手房经历中的带血教训”、“极品房东的手段，刚需买房者的噩梦”、“房价普涨房主频频毁约，面对跳价该如何应对”……听听这些帖子的题目，就知道了这些有关房东违约的帖子有多热：签了合同，还违约不卖，更大声说，去告好了。发帖的人普遍感叹——遇到这样的人，实在是拖不起，郁闷之极。

　　记者看了一下这些帖子，这些房东，不要说你缴了意向金签了意向协议，他们根本不当回事，连签正式二手房转让合同、并且还付了首付款的都想赖，原因只有一个，涨价的收入远比毁约的损失要多，而且，即使你不怕麻烦打了官司，事情也不是那么好解决的。

　　有这样一个帖子，发帖者买了三塘一套房子，售价92万，房子是两位老人的，和买方及中介谈交易的是他们的儿子，5月底签了正式的二手房转让合同，买方按时在6月1日支付了首付，申请了贷款。不料，6月初，户主的儿子打电话过来说两个老的觉得房子卖便宜了，原来挂牌是98万的，要求加价。中介也是多次联系，两边沟通，建议买方加钱，由于谈不拢，所以一直无法过户。

　　这个买方还算强硬的，不怕麻烦选择了起诉，结果，当庭来的房主是两个坐着轮椅的老人，身体状况很差，根本无法开庭。此事就这么一直耗下来了。

　　其实，这个事情当初20元就可以搞定的

　　本报推出市一医院的停车窍门、看有线电视的“移动”机顶盒等报道后，接到了很多读者的来电，表示愿意把自己生活中积累的独门秘诀奉献给大家，一起来分享。其中，杭州市吴山律师事务所的龚俊峰、杭州市房产交易产权登记管理中心行政执法处余翔处长就表示，像这种买卖二手房怕房东涨价毁约、买一手房怕开发商“一房二卖”等情况的，到平海路房产登记管理中心花20元做个预告登记就行了。

　　龚俊峰律师说，这个至少99%以上的杭州人都闻所未闻的预告登记，起源于2007年生效的物权法。

　　《中华人民共和国物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度可很好地避免房屋或者其他不动产买卖过程中出现的“一房两卖”的现象。当事人在购买房屋时，为保证将来能够拥有这套房子的物权，可以到房屋登记机关申请所购房屋的预告登记，这样在登记机关就留下购买人的相关资料，而卖家在未经购买人同意的情况下，将不能再把该房卖给第三人。

　　而去年7月1日实施的建设部168号令第四节，则把预告登记的实施细则和具体手续都一一明确。

　　但令人遗憾的是，余翔处长说，从去年7月1日至今年9月30日的一年零两个月的时间里，杭州没有接到一例花20元来做预告登记的。

　　20元能够搞定房东的根本原因

　　杭州市吴山律师事务所的龚俊峰说，虽然他们律师事务所里还从来没有接到“预告登记”的案子和咨询，但他认为这个东西能够从根本上搞定房东。

　　“从法律的角度上来说，如果购房者打官司的话，还是胜算百分百的，比如，你可以定金付得多些，在合同上写明，要求房东多赔你违约金，比如10万、20万、100万地赔；另外像你说到的那种乱涨价的房东，拖到后来还是要法律说了算的，最后你也可以要求法院强制执行……”

　　不过，你有没有想过一个问题，那就是你申请仲裁也好，去找法院也好，总有个滞后性。而且为了让房子卖个高价，房东总会找很多理由，钻很多空子，什么我是签了字同意卖的，可老婆不同意卖的，夫妻共同财产不是我说了算的……什么花头经都有。这里拖着不办产权转移，那里抬高价格到每个中介都挂，等你缓过神来，他房子说不定老早高价卖掉了。

　　有没有人能限制他卖，有，房产交易所啊，你去办个预告登记，他卖给其他人要去房产交易所办手续啊。那里就会对他说，对不起，你的房子卖不来的，只能卖给登记者。

　　你在源头上管牢了房东，你怕什么啊，他卖得再高，(房产)过不了户，谁会买啊？

　　20元能够搞定中介的根本原因

　　至于20元为啥能够搞定中介的原因，记者咨询了理想家园房产中介的李经理，她的话更直接：

　　“中介靠什么活啊？中介费啊！为什么房东跳价(指卖高价)中介欢迎，因为中介费也水涨船高啊。不过，现在把房子独家委托给一家中介卖的很少，都是在几家大的中介都挂的，跳价也往往意味着跳单(就是中介费被别家中介赚去了)，你去搞个预告登记，至少能留住这套房子的中介费，虽然赚得少了点，但总比一分不赚白忙一场好。

　　办预告登记要房东拿三证一起去的？怕他不去？不会的，至少他在签这单合同的时候是同意卖的，无非是他过几天看人家的房子又涨价了，才不想卖的，你就不能在他签合同的时候就拖他去办吗？办好后他就不能反悔了。而且按照中介惯例，不要说签正式合同了，只要签了意向书，付了定金给房东，道儿很老的中介就把房东的三证收走了，你还会怕办不来吗？

　　为啥一年多没人来办预告登记

　　为啥全杭州一年多没人来办预告登记？杭州市房产交易产权登记管理中心行政执法处余翔处长表示，除了实在没几个人知道这条规定外，跟他们房产交易产权登记管理中心的高效率有关系。建设部这条规定是针对全国而言的，从全国的范围来看，二手房签了正式合同后，原则上30天内完成过户都是符合规定的。那么，买家花20元钱办个预告登记是必要的，谁知道这后面20多天房东会不会变卦呢？而在我们这里，两小时就能完成过户。那些肯陪你来我们中心的房东，都可以花两小时直接过户给你了，没必要再去搞个什么预告登记。

　　没人来预告登记不见得不必要，对于那些你认为有可能变卦的房东，你合同签好后来办一下是必要的。还有很重要的一点，这个预告登记制度不只是针对二手房的，买一手房也一样，可以防止开发商一房二卖，现在杭州的一手房都要网上备案的，比如100套房子，我们网上备案时发现有101套，那就是其中有一套肯定是一房二卖了，我们就可以及时阻止。但万一开发商跟你签的是纸上合同，没有给你网上备案呢？你还是来办一下预告登记，他就不能把你的房子卖给人家了。