浙江在线10月22日讯 从年初的看不出希望，到年中的行情突然爆发，楼市的“V”形反转，幅度实在是大得太离谱了。不过，正如前两年人们已经领教过的那样，任何市场都不可能是只涨不跌的，当房价到达一定高位，总是会休整一下，只是，大家还不能断定，这种休整是否已经到来，或者要什么时候才能到来。

　　在明天即将开幕的浙江省第16届房博会上，也许可以找到些答案。

　　银行放贷政策收紧，楼市会否降温？成交量会上扬，还是冲高回落？房价这匹脱缰的野马能否止住脚步？与其说这是对房博会的疑问，还不如说是对10月杭州楼市的一次拷问。

　　对于杭州楼市来说，这两天最让人关注的，无疑是“二套房贷”收紧的消息。由于大部分银行今年信贷指标提前完成，加上监管部门严格监管，银行包括一些之前肯通融的小银行，也开始严格执行首付四成的政策，这意味着购房门槛有所提高。

　　对此，一位业内人士指出，二套房首付提高会增加购房压力，但只不过是把购房款提前支付，市场对此并不会更敏感。真正会给购房者特别是炒房客带来影响的，显然还是利率，这会大大提高炒房成本。但现在银监部门并没有将二套房利率统一上调为基准利率的1.1倍，一些优质客户仍可享受房贷利率7折等幅度优惠。

　　“四季度二套房贷收紧，很大程度上还是银行已完成任务、防范风险的自发行为，还看不出是国家有意调控房地产，所以从目前来看，它要扭转楼市走势的可能性还不是很大。”他说。

　　猜想1.二套房贷收紧会否带来寒意？

　　楼市将向哪里走？成交量变化无疑是比较重要的因素。而其中，楼盘去化率最能说明问题。对此，采访过程中专家纷纷表示，房博会后，楼盘去化速度或将分化。一些之前受到市场关注度比较高、地段比较好的楼盘，还将延续热销势头，而价格已经到一定高位，市场短时间内接受度不高的楼盘，走得会比较慢。

　　事实上，10月以来，楼市的这种迹象已经比较明显。东方郡、和美家这种楼市的成交明星，近段时间虽然推盘非常“隐秘”，但光是通过之前积累的客源，就消化一空；相对来说，下沙的金沙阳光等楼盘，已经相对之前区域的价格提升比较快，去化就比较慢。

　　猜想2.成交速度会否放缓？

　　今年3月份楼市回暖，伴随着成交量不断走高的，是房价的节节攀升。别说市中心，就是近郊板块，目前也难觅单价万元以下的房子。一些楼盘跟年初相比，价格一下子涨了70%-80%，有些甚至翻了一番，虽然一开始购房者“追涨”现象明显，但跟风的阵营显然越来越小。

　　“房价已经涨到这个程度，不如再继续等等。如果房子好可以考虑，没得挑的话，就再看看吧。”准备去房博会逛逛的小俞，抱着这样的想法。

　　在房价经历过一轮暴涨之后，楼市的升值空间不可避免地缩小。不断降低的购买力在高房价面前，已经少了许多之前那样毅然决然投入楼市的信心和底气。况且经历过2008年楼市的低迷，无论是购房者还是开发商，都会变得谨慎许多。相信开发商在探测清楚购房者的底线之后，不会盲目涨价，而房价也会在一定时间内保持这样的水平。

　　猜想3.价格会否继续攀升？

　　●专家发言

　　政策或将影响明年楼市行情逆转

　　赵杭生(浙江大学房地产投资研究所所长)

　　本次房博会不但具有风向标意义，更是一个检验器，房博会的成交行情，可以检验出供需双方对时下房价的态度，从而直接关系到楼市热销行情是否会延续。应该说，此前楼市行情是有些疯狂的，特别是房价已经超过了不少刚需的承受能力，而且二套房贷收紧了，对投资需求肯定是有影响的，也就是说，今后行情的走势，到了一个出现争议的阶段，需要通过房博会的成交量来检验。总的来说，房博会上的热情会比较高，但是行情可能还是平稳而不是爆出天量，特别是房价也不可能像之前那样疯涨。

　　房博会后的楼市行情，关键要看政策的走向，年内房地产方面的政策不会出现过大调整，所以行情还是会平稳向上的，但是到了明年就很难说。今年上半年的楼市行情好转，一定程度上也是通过政策包括银行银根放宽才实现的，而眼下的行情应该说开发商对后市信心很足，而一些买家也有买涨不买跌的心态，但是政府还是冷静的，会根据供需双方包括市场变化出台相关政策，从而改变楼市的方向。从目前的行情来看，应该说，投资甚至投机的购房需求比例较大，而供应量稀缺也有不少人为因素，如果这两点愈演愈烈，到了一种有价无市的地步，有效购买力跟不上房价涨幅，打压政策也就会出台。尽管时下的开发商回笼的资金都非常雄厚，但是基于拿地的巨大资金压力，一旦观望情绪出现，一般房地产企业的资金链也熬不过半年，到时候很可能出现3至6个月的短期降价行为。

　　至于眼下是不是买房的好时机，毕竟现在是房价高位阶段，除非是急需自住，否则也不鼓励大家买房，特别是投机性需求，高位买入还是有不少风险的。

　　房博会有效成交量至关重要

　　章惠芳(双赢置业营销机构总经理)

　　这次房博会的有效成交量或者说真实成交量对后市的影响会很大。因为现在的市场已经和五六月份的时候不一样了，对于市场的理解也要打一个问号，这个问号从房博会的行情中可以找到答案。现在不少楼盘的销售量还是好的，但是价格的上涨速度减慢了，客户摇号或者排队购房没有以前那么疯狂了，但有效购买还是有的，不过二套房贷政策全面收紧了，一些投资客已经拿不到贷款了，总的来说，行情就是和五六月份的时候已经不一样。因此，房博会的成交量到底怎么样，实际上可以检验出行情的走势。

　　值得关注的指标有两个，一个是有效成交量，除了一些来房博会上试水的楼盘，究竟有多少楼盘推出了多少有效房源，而这部分供应量又有多少比例是被消化了，这些数据很重要；另一个则是价格，究竟是继续疯涨还是开始走平甚至略跌。经过把上述数据和往届房交会、现在的日成交状况以及五六月份楼市销售创天量时作比较，可以为看懂现在的行情提供有效参考。

　　明年肯定会有一波调整

　　短期内的行情，由于可售房源较少，所以销售量还是会不错，但价格由于已经处于高位，不会再出现此前的大幅上涨走势，不过基于可售房源较少的背景，价格下调的可能性也不大。现在的房价，继续上行已经有压力了，购房者的消费热情也可能因为高房价而有所下降。特别是那些高端房源和低端房源，受到的影响可能会比较大，高端房价格太高显然会影响销售，而那些低端房源，在现在的行情下，价格一路上涨已经超过不少刚需的承受能力，所以销售量也会出现一些变化。与此相比，那些中端房产，由于购房者的通胀预期，可能会保持现有的销售量。

　　不可否认的是，现在的行情是不健康的，因为可售房源少，目前不会有问题，但是到了明年，随着供应量的增加，市场肯定会出现一波调整。除了供求关系的影响，楼市还会受到通胀预期、人民币汇率升值等问题的影响，比如现在的二套房贷明确收紧，对于投资需求是有影响的。