浙江在线11月19日讯 据《今日早报》报道 11月，气温已经降到0℃，走在大街上，随处可见穿着大衣、缩着脖子的行人。不过杭州楼市热度还是不减，房价这匹脱缰的野马，依旧没有低下它高昂的头。

　　只是迷惘和焦虑的情绪已经四处弥漫。

　　今年没有在这轮上涨浪潮中进场的自住者和投资者们，房子依旧是他们茶余饭后闲聊的主要话题，对于房子的热忱，还是足以支撑他们冒着严寒去看房，但是当某个新楼盘真的开盘时，却没有那么大信心去毅然决然地下单了。

　　现在这样的时机是不是适合进入？房价是否已经处于高位？我会不会被高位套牢？这些疑惑夹杂着周边亲朋好友愈来愈多的提醒劝告，加上房价确实已经大涨了一波，最终让他们下不了手。买还是不买，什么时候买，房价愈高，购房者愈焦虑。

　　其实，疑惑和焦虑的哪里只是购房者呢？中介公司也在担心，明年的生意可能没有今年这么好了，是否该关掉一些门店？开发商则担心房价和需求已透支，明年的销售会不会有问题？坦白说，很多人对于这波突如其来的行情实在有些看不懂，本来就莫名其妙的，现在又怎么能心里不发虚呢？

　　楼市接下来何去何从，多数人难下定论。因为宏观调控的大棒似乎还没有实质性地高高举起，而通货膨胀的预期给楼市带来的促动威力尤在。但是，当市场进入焦虑期，显然总是有一些暗涌的东西在酝酿，这些东西到底会把市场带向何方？我们所能做的，是通过各个市场主体的声音，抽丝剥茧地找出一些答案来。

　　克服焦虑，早报置业顾问帮你理头绪

　　最近媒体也好，朋友亲戚也罢，经常打电话问我“现在要不要买房”“是买房还是卖房”，我想在房价一飞冲天的2009年，对大多数想买或卖房的消费者而言，的确是一个纠结矛盾、痛并快乐着的一年，尤其是现在：买了，担心被套；不买，担心再涨；卖了，担心卖亏；不卖，担心以后要跌，卖不动——

　　买？卖？这真是个问题！

　　我以为，买或卖，关键要看三个方面：一是自身的需求、购房的目的和经济实力。

　　有朋友问我要不要卖掉他市区的老房，我问“市区上世纪80年代左右建造的老房子，从升值潜力来看，是价值不大的；但你卖掉后，有没有更好的投资呢？”我的意思是如果卖掉后把钱放在银行里，那现在就没这个必要；但如果能够“钱生钱”做其他投资或者置换更好的房源，那为什么不卖呢？

　　二是要挑选好区块和房源。

　　以前房子涨了是“鸡犬升天”，什么房子都涨，现在就不一定了。有些房源即便涨了，跟一些热点板块的房源还是不一样的。我们公司2005年为城北某楼盘做全程策划服务，当时的桥西还有不少是菜地，没有一条整齐的路，即便如此，我们大胆提出了“三年前看桥东，三年后看桥西”，现在三四年过去，不仅仅是桥东，连其他区块的房价都要看桥西了。今年是桥西房价涨得最快的一年，年初的南北西岸单价只是卖1万元左右，现在单价都快上2万元了。而像小和山、闲林、临安等地，房价的涨幅就没有那么夸张了，即便如滨江板块，都与桥西不可同日而语。这就是区块的发展潜力！

　　第三个很重要的因素是大势如何，行情如何，供求关系如何。

　　所以，买房，一看天时，大势如何；二看区块，地利如何；第三才看产品如何。

　　卖房，亦如此。

　　从大势来看，虽然目前小的调控政策不断推出，但并不意味着接下来会有楼市政策的大调整出现。

　　应该说小的调整是一种常态，是为了稳定市场的手段，而国际国内的经济形势才是影响楼市政策是否调整的主因。地价、房价的大幅波动都有可能招致政策大调整，但国家还是希望楼市能较为平稳地发展。如果地价房价不断推高，产生各种问题和矛盾，则难免会招致政策的调整。

　　现在的政策是松紧交错，区别对待，楼市在宏观上总体是趋紧的态势。政策性调整是一个渐变的过程，压一压是正常的。

　　想买房者：害怕套牢又怕踏空

　　房价愈高，他们愈焦虑

　　房价出其不意地飙升让很多想买房的人措手不及。首次置业的小年轻害怕自己在房价的“高岗上放哨”迟迟不敢入市，投资客在不知不觉中发现房价上涨的速度快过自己看房的速度。高房价让很多人一次一次地与自己心仪的楼盘擦肩而过。买还是不买？因为房子，很多人很焦虑。

　　看了八个月的房，依然一无所获

　　人物名片：胡海

　　置业状况：大学毕业参加工作刚满一年，首次置业。

　　胡海从未想到，买房子这样一件看似普通的事情，却因为房价的不断飙升，变得如此复杂，甚至让人感到焦虑。小胡是今年3月开始看房子的，但是至今依然一无所获，阻挠她买房大计的主要原因显然是房价，随着房价的一路上扬，她买房子的心情从犹豫变成了纠结，如今更演变成了又怕高位套牢又怕半路踏空的焦虑。

　　犹豫中，错过了买房的最佳时机

　　买房子这事，最初是小胡父母的想法。看着小胡工作渐渐稳定下来，小胡的父母就想在杭州买套房子，一来可以解决小胡的住房问题，二来也方便老人以后来杭州居住，三来还能起到增值保值的作用。因此，小胡就在父母的催促下看起了房子。

　　今年3月，从现在来看，应该说是买房的最佳时机，但是当时的小胡显然没有意识到这一点。由于工作原因，小胡最初看的是申花路板块的房子，比如万家花城、西城美墅等楼盘，拥有大型商业配套，房价在单价万元左右，一度是她中意的板块。但是，当时的楼市行情并没有眼下这样火爆，大部分楼盘依然陷在从去年开始的楼市深度调整当中。一种买涨不买跌的心情，使得小胡决定看看再说，说不定房价会进一步下探，到时候可以买到更加物美价廉的房子。

　　事与愿违，小胡不但没有等来房价的继续下调，反而迎来了一个楼市迅速回暖的行情。拿小胡熟悉的申花路板块来说，在楼市行情最火的5月，万家花城的房价已经涨到了1.5万元/平方米。而这样的例子在整个杭州并不少见。

　　“网上有好多帖子都在说，因为房价涨了，自己以前买亏了的房子现在涨了几十万甚至上百万元，他们都在晒幸福，”小胡说，“可是我的心就只能流血了，因为这代表我这样的无房户，买一套同样的房子，要多支付几十万元，按照我刚刚参加工作的收入，要奋斗好多年啊！”

　　纠结中，没能抓住最后一波行情

　　究竟是不是该趁势入市，处事保守的小胡最终决定选择潜力板块来规避可能出现的高位套牢风险。滨江区的二手房，因此成了小胡的新宠：滨江的环境不错，买房子的人群也比较年轻，而那些二手房不但看得见摸得着现在就可以住，而且单价比期房要低千元以上。考虑到将来居住方便，小胡把购房的方位圈定在规划有地铁一号线的滨江区政府一带。

　　然而，就是这样一个相对来说价格不高的区域，却让小胡陷入了更深的焦虑当中。原来5月份价格还在1.3万元/平方米左右的钱塘春晓一带的楼盘，几乎是一天一个价格，价格飙到了1.7万元/平方米甚至更高，而更让小胡郁闷的是，就是这样一路上涨的价格，热销到只剩下一些边角料房源。

　　小胡诉说自己的无奈：“价格实在是离谱了，而且还要抢房子。”

　　然而，自以为理智的小胡最后还是败给了疯狂的市场行情。就是那些小胡还看不上的房源，事后证明没几天就成交了，而成交总价还是加了好几万元。就算是这些房源，到了如今，却也升值了。看着房价不断上扬，小胡却只能干着急，多花几十万元去买一套别人挑剩下的房子，这种憋屈事，小胡实在下不了决心去做。

　　观望中，等待明年房价企稳

　　“为了不再焦虑，我打算搁置买房计划，”小胡说，“现在的价格让我心慌，我已经没有追涨的念头了，反正最好的机会已经失去了，如果要亏的话也不在乎这一天两天了，我也不相信房价会这样一直涨下去，现在有很多说法，特别是明年可能会调整，反正我不着急买房，不如再等等，等到房价稳定了，买起来也安心。”

　　尽管如此，小胡的焦虑没有停止。就在不久前，一个城东楼盘即将开盘的消息还是让小胡心思活络了起来，因为这个楼盘利好消息不断，而小胡也认为房价长期肯定是会上涨的，买房子长期来看也就亏不了。因此，房价上涨能够带来的巨大利润，使得小胡这样的首次置业者，甚至想买套这样的房子投资。一方面想看着房价企稳甚至下调，另一方面又期待房价上涨，这看似悖论的想法，仍在加剧小胡的购房焦虑。

　　看了40套房子之后，手头的钱已付不起首付

　　人物名片：汪露

　　置业状况：工作五年，已有一套150平方米的房子。手头有点闲钱，想再投资一套房子。

　　“曾经有一套房放在我面前，可是我没有珍惜，如果上天再给我一次机会，我即使向七大姑八大姨八杆子打不着的亲戚借钱，也要买那套房……”这句话恰如其分地勾画出了汪露没能在房价涨得更高之前买房的懊悔，也折射出自己买房前的心理状态。

　　伴随着一年来的看房历程，汪露由于房子涨价买不到房而引起的内心焦虑已是越来越清晰。

　　买房的过程，对于汪露来说就是心灵一遍遍受伤的过程。

　　听到万科打折，到手的房子赶紧撤单

　　跟许多把房子当作生活必需品的购房者不同，汪露其实已经是有房一族，而且拥有的是一套蛮体面的150平方米的大房子。按理说，年方30的她应该知足了。但身边亲戚朋友在“倒房”上的屡战屡胜让汪露有点眼红。

　　“咱温州的同志们没啥爱好，就喜欢买房。”弟媳妇每次来杭州看房子，都会抛出这句耸人听闻的话。眼瞅着手里还有点闲钱，汪露被刺激得终于坐不住了。

　　2008年9月1日，汪露加入到了炒房大军中。

　　汪露买房投资的第一站选在滨江的江景盘银泰海威国际。看房第一天，夫妻俩就无比用心地往楼盘处跑了三趟：上午去售楼处了解可售房源以及房子的结构户型；中午去楼盘附近转了一圈，了解一下周边的交通配套及生活配套；晚上去楼盘处看了看安保情况，因为周边比较荒凉，想确认下这个小区是否足够安全。一切OK之后，汪露夫妻准备下单。

　　所幸，那时的房源还不是很抢手，2日那天，汪露托朋友订了一套133平方的房子，单价16200元/平方米。

　　9月3日，万科在杭州降价，4个楼盘最高优惠幅度达7.5折！消息一公布，杭城哗然。同样被吓倒的还有汪露。

　　“不得了，了不得，生不逢时，得赶紧撤单！”杭城楼盘纷纷打折降价的恐慌情绪让汪露看不到自己投资的希望，她把到手的房子给退了，准备等形势明朗后，再继续作战。

　　削尖脑袋要来一套房，房贷收紧首付犯难

　　之后汪露一直没有放弃过看房。由于滨江一带开盘的新盘甚少，汪露就长期埋伏在二手房市场，双休日的时间也几乎贡献给了看房。“我不是在看房的路上，就是在看房的楼里”。汪露如此形容自己的看房经历，毫不夸张，从2009年1月份到6月份的半年时间里，汪露仔仔细细地看了四十多套房，手中的钱已付不起首付。

　　滨江哪个楼盘哪幢楼是什么户型，周边景观如何，汪露大多了如指掌。但因为种种原因，汪露没有下手。对此，陪她看房的二手房经纪人因在她身上榨不出啥油水已几近抓狂。

　　半年下来，在不知不觉中，汪露发现，房价上涨的速度竟然已经赶上自己看房的速度。而这时，原先退掉的银泰海威国际的那套房已经涨了4000元/平方米。

　　“投资永远不迟！”汪露安慰自己。因为7月份的时候汪露没能买到地铁大盘东方郡的房子，她决定在下一期8月底开盘的时候下手。

　　汪露削尖脑袋找关系，托了老公好友的老婆的同事的老爸要了一套房，87平方米，单价13000元/平方米。在自己第一次投资即将大功告成的时候，银行收紧二套房贷的消息给了汪露当头一棒，原先还能打首付二成的擦边球，首付提高到四成后，汪露发现，自己养孩子的奶粉钱没了不说，还得借钱背负沉重的经济负担。

　　“算了，又不是没房子，不折腾了。”汪露还是放弃了。

　　2009年11月初，东方郡又一期楼盘开盘，此时楼盘单价已涨到近20000元/平方米。汪露已彻底无语。“我的净资产又损失了几十万元。”每次房价一涨，汪露就要感叹一下自己炒房的血泪史。

　　不过，意志坚定的汪露还是没有放弃她的投资梦，她继续在寻找可以投资的价格洼地。

　　11月17日，星期二，杭州气温降到了零度。心灰意冷的汪露决定跑一次九堡的地铁盘。看完该处三个楼盘出来，天色已放黑，城市夜景在车窗外被拉成几条模糊的曲线，汪露觉得，那就像自己被楼市扭曲了的心灵轨迹。

　　二手中介：目前下单的9成是自住

　　年底投资客观望明显

　　人物名片：陈利民，21世纪不动产杭州区域中正加盟店区域经理

　　在许多同行的眼里，陈利民颇有点传奇色彩。一位经纪人爆料说：“他以前自己做老板开店的，还开一辆奥迪A6，后来来做房产中介这一行，从普通经纪人一下就做到店长，听说有其他中介的老板直接扔50万元现金要挖他。”

　　瘦高个头，长相精干，陈利民现在工作的门店位于钱江新城，一个小时不到，就有3个电话打来询问银行贷款的事情，“现在银行放款特别紧，很多都要拖到明年1月份了，手头有五六个客户都是这种情况，着急死了。”陈利民说，这段时间成交量明显有点下来了，买房出现比较明显的两极分化，自住的都赶在年底前下单，投资客开始收手观望。

　　年底成交缩量

　　谈起今年的行情，陈利民一脸兴奋，他做店长的这家店是7月份开起来的，一个月就收回成本。店里加上他，一共是二十来个人，在七八月看房高峰的时候，哪怕周末也要全体跑出去带客户看房。“今年的行情真是看不懂了，行情好起来的时候，一个人一天至少五六个客户，每个客户都要看好几套房子，最多的一次，我一天带了10个客户，总共看了60套房子！”他说，有的经纪人忙得连饭也顾不上吃，一天只吃一顿也很正常，店里很多小年轻的身体都快垮了，经常有人胃疼。

　　火爆的成交行情，现在出现了点微妙的变化。“开房交会以前，杭州一天的二手房交易量基本是120多套，房交会后，一般达到170-180套，多的时候200多套，但这段时间明显有点下来了，一天140多套也有。”陈利民说，临近年底，现在各方面的心态变得复杂起来，价格虽然还是居高不下，但成交明显缩量，现在看房的也少了很多。

　　投资客成为他的粉丝

　　“今年买房子投资的人比较多，”陈利民说，因为自己推荐的房子常常让人赚钱，现在他的身边已经聚集了很多专门炒房投资的人，他很自信地说：“他们都是我的粉丝。”

　　“我只要把房子的价格、面积等基本情况报出去，户型图、照片什么的发一下，很多人连房子都不用来看就直接下单了。”陈利民说，但是现在卖房的房东很牛，总是不停加价。上次有套新城国际的房子，单价一开始挂2.8万元，有个买家看中了想买，房东立刻涨到3万元，后来又涨到3.1万元，最后他特地开车到丽水游说房东，人家就是不愿意再卖了。“涨价的太多，以至于现在我报给买家一套房子的价格，人家都要来问我：‘你到底确不确定这个价格，你确定了再说。’”

　　市场观望情绪明显

　　“这段时间成交的大部分都是刚性需求、自住的，赶年底政策优惠。投资的人已经不大买了。”陈利民说，投资客观望的迹象非常明显。前两天，有个客户看中了红苹果的一套房子，面积115平方米，总价176万元，基本上都已经谈好了，但买家说有朋友和他说再等等，别着急买，他就真的不买了。

　　“上次我问个温州投资客，他也是我的老朋友了，我说你现在还在投资吗，他竟然说我OUT(过时)了，说他们这段时间杭州的房子已经不大买了，最新前方阵地在福建和广西的南宁，那里便宜，市中心的房子单价也只要四五千元。”陈利民说，买房投资看似很简单，但其实里面的道道很多，现在温州投资客团购的那种，一般资金都有好几个亿，买新楼盘比较多，散户的投资客买二手房的比较多。这段时间，自住买房还是划算的，毕竟能省不少钱，投资的很多人都在等政策，所以出手的就比较少，而像他们这样的房产中介，也在静静地等待市场风向。

　　开发商：手中有地，心中才不慌

　　明年房价上扬空间肯定没今年大了

　　今年以来的火爆楼市，让之前许多濒临破产的开发商起死回生，房子卖光了，口袋又鼓了起来。不过对于楼市盛况，并不是所有的开发商都那么乐观，他们还是心有忧虑的。而“手中有钱无地”和“暂时无房可卖担心房价透支”，显然是其中最为典型的两类。

　　代表言论1：手中有地，心中才不慌

　　A，是杭州城北某楼盘的开发商，说起今年的杭州楼市，他用了“先抑后扬”四个字来形容。

　　A所在的项目，因为拿地成本比较高，一直备受市场关注。那么，它到底要做成什么样的产品？最终开多少价格？又是否能被市场所接受？从项目规划之初，这些问题就一直在A及其同事的心里纠结。特别是在2008年楼市遭遇深度调整，市场销售不顺畅的情况下，这更让A们加了无数回班。

　　不过行情回转得有些快，到了5月份楼盘要开盘时，客户积累已经不成问题了。但公司高层还是不敢大意，为此开了几次会，讨论再三，认为还是谨慎些，最终开出了个9000多元/平方米的价格，属于亏本价。结果自然受到了市场追捧。

　　此后楼盘销售形势更是红火，开发商似乎也根本没打算捂盘，频繁开盘，用A的话说是几乎20天就要领出一张预售证，有同事差不多专门到房管局上班了。“应该说，今年基本上没为客户积累操过心。”

　　而说起公司频繁开盘的原因，A说当然能卖就要抓紧卖，因为资金回笼快了，就意味着可以节省下很多财务成本，也可以抓紧时间去拿更多的地。而在B(杭州城西某开发商)看来，公司目前可开发的地块无疑是偏少的。“手上没有足够的地，意味着今后操盘的团队就没有吃饭的工具了，公司生存都有问题了。但现在土地价格贵了，动不动就是10多个亿，公司之间已经进入淘汰赛的阶段了。”

　　B说，现在公司团队的工作已经主要转到拿地上面，“手中有地，心中才不慌”。

　　代表言论2：明年房价上扬空间肯定没今年大了

　　B，杭州城西某开发商，前几年把主要开发战场放在了省外，今年在杭州的项目又多了起来，不过多数要到明年销售。

　　“对我们来说，总是希望房价平稳上扬，因为房价就跟潮水一样的，有涨必有跌的，上涨的动能很强，下跌的动能也不会弱。”对于今年以来的房价飞速上扬，他说。

　　他表示，今年没项目，公司肯定是吃亏的，因为房价涨了一轮，空间肯定变小了。并且今年销售量那么大，需求是否已经透支，不好说。

　　“对于开发商来说，他是没办法控制房价的，只能随行就市，当房价高企的时候，他不可能卖很低的价格，那不是对自己的产品没信心吗？明年房价是涨是跌，我们也很难预测。我们所能做的只能是做好房价下滑的准备，把东西做得好一些。

　　他说，那么即使到时候市场调整，房价回调，楼盘产品品质还是在那里，性价比还是很好的，还是会得到市场的欢迎。