万家花城小区
物业想在非机动车地下车库隔出一块区域作为员工食堂。
浙江在线03月23日讯 这两天，万家花城的业主论坛，因为一张公告闹得沸沸扬扬。业主“zlz509”发帖道：
“1幢地下室电梯口的公告栏里，贴出一份物业的征求意见稿。大致内容是：为了让物业的员工有个安心吃饭的场所，以便更好地为广大业主服务，决定在万家花城1幢地下室设立员工食堂。文内提到，万家花城业主委员会已经原则上同意此方案，为此特别征求业主意见。”
“zlz509”质疑：这件事有关业主公共区域，业委会为什么事先不通报相关业主，并与之协商，而是擅自同意物业的方案？
物业想借地方开员工食堂，不烧饭只吃饭
物业想在地下室开设员工食堂，记者咨询了小区物业，前台工作人员告诉记者，确实有这么一回事，目前还处于咨询业主意见阶段。
昨天上午，记者在万家花城小区1幢休息区的公告栏里，看到了这份公示。提出申请的是万家花城服务中心，想在1号楼地下室非机动车地库隔离出一个区域用于用餐(无明火烹饪，饭菜烧好后送进小区，保证无油烟。)
公示上，业委会表明态度：原则上同意此事，并就此事征询广大业主意见。公示上盖着业委会的公章，还标注上了业委会的电话、邮箱地址以及物业服务电话。
记者顺着公告栏旁的楼梯往下走，来到了公示里说的非机动车库。这里与地下停车库相通，呈不规则形状。靠墙一米处画着类似自行车停放区的黄线，黄线框里停放着10来辆电动车和自行车，其余地方都是空荡荡的。
据记者目测，整个非机动车库面积约有六七百平方米。
部分业主认为“被代表”，也有业主表示理解
对于该公示，1幢业主“zlz509”提出疑问：
对业主委员会原则上同意滨江物业此方案的做法表示强烈抗议！有些业委会成员，以为自己手里有公章，一盖了事。为什么不事先向相关业主通报，协商解决？
业主“胖甘蔗”则无奈地说：“属于全体业主的100平方米，就这么被‘代表’了。”
另有业主质疑：“由于遭强烈反对，最先是计划在9幢地下车库办职工食堂，后改到12幢，现在又改到1幢。”
不过，也有人提出，在对业主生活基本没什么影响的前提下，为物业公司解决一些困难，是一种良性的互动，这也是为了广大业主的整体利益考虑。业委会只要心底无私，身正影直，从总体上维护住业主的利益就可以了。
业主“chenwan007”说：“只是吃饭，没什么关系。如果洗涤、烧饭、做菜，就不答应了。”
就餐条件太差，想给员工谋一点福利
“整个非机动车地下车库大概有700多平方米，我们想隔出100多个平方米，作为员工用餐的地方。这是借用，业委会不收费。”小区物业人员说，“所有的饭菜都从外面运进来，员工只是拿铁盘子来盛。”
记者从物业了解到，整个小区的物业员工约有百来号人，中餐都是吃盒饭解决的。因为没有固定用餐的地方，都是随便找个角落挤挤，几口饭扒完算数。而非机动车库空空荡荡，借用100多个平方米，是想给员工有一个坐着吃饭的地方。
“车库隔出来后，放六七张桌子，除了每天中午11点到12点半，其他时间一律不开放。而且我们会安排保洁人员，做好地下食堂的保洁工作。”
经办此事的业委会成员陈先生也向记者诉说了这件事的来龙去脉：
“今年年初，业委会好几次开会，讨论这件事。在搞清楚此地下车库不属于人防工程后，我们决定将此事公示征求业主意见，特别是要征得1号楼业主的同意。其实，业委会的出发点很简单，让物业员工的福利好一点，那他们服务、干活的劲头会更足。”陈先生说。
征求1号楼业主意见，如全部同意就将开办
对于小区物业的保安和保洁工作，万家花城的业主们还是比较认同的。但也有业主认为，这不能作为物业侵占地下公共区域的理由，员工需要用餐场所，这不是一个突发性的问题，应该是可预见，并且可以事先采取措施解决的问题。
也有业主提出，物业人员用餐，可以用物业配套用房。
但这个提议被物业给否决了：“目前小区内的物业配套用房只有500个平方米，前台、业主交流区、物业办公室、业委会办公室，几处地方一隔，已经没有余地了。而且物业配套用房是办公场所，在里面打菜、打饭，总归不太合适。”
业委会成员陈先生告诉记者，目前物业正在1号楼挨家挨户地征求意见，进行签名。他认为，这件事没有必要兴师动众开业主大会表决，如果1号楼所有业主都同意了，那么这个食堂就可以建；如果有人同意有人不同意，那可以再讨论，进行表决。
陈先生说：“现在公示期还没有过，具体反馈情况目前还不清楚。据我理解，在业主公约内，业主已授权我们业委会行使这项职能，但具体还有待查证。”
专家观点
物业协会建议召开业主大会表决
律师表示临时借用由业委会决定
非机动车地下车库能否作为用餐场地？借用该场地仅征询1号楼业主意见，业委会就能做决定了吗？针对业主们提出的质疑，记者咨询了各个相关部门。
杭州市房管局相关负责人告诉记者，小区内某区域，物业能否使用，要满足两个条件：首先该区域是否属于人防工程，如果是人防工程，是不允许挪作它用的；其次是要明确产权，只有得到产权人的同意，物业才能够使用该区域。
假如产权属于全体业主，那有两种征求同意途径，一种是开业主大会，全体业主表决同意；另一种是根据《业主公约》约定，如果公约将此项权利授权给业委会，业委会就可以行使该职能。
鉴于万家花城的情况，杭州市物业协会会长宋建慧认为，非机动车库作为小区配套，是开发商无偿提供给业主们使用的，属于全体业主共有。从法理以及减少矛盾的角度来看，建议召开业主大会，由全体业主来表决。“而且根据《杭州市城乡管理规划条例》，非机动车库改变为用餐点，改变了该区域的使用性质，从法律上讲，是不允许的。”
不过，浙江浙联律师事务所主任戴和平律师却有截然不同的意见。他认为万家花城借用非机动车库，仅仅是一种临时借用行为，并没有改变使用性质。
“坐在那里吃个饭，不烧饭也不住人，就好像地下车库空在那里，你摆了一堆的橘子，这是改变使用性质吗？”戴律师说，“这属于临时借用，和占用架空层，或者私自出租小区广告位等营利行为有区别。也就是说，那片地方空置着，物业临时借用，随时可以要求还回来。这完全可以由业委会决定，没必要开业主大会，如果每件事情都要开业主大会，那小区还怎么搞得好！”
新闻助读
业委会管理小区究竟有多大权力？
记者在采访中发现，不少人对于业委会管理小区公共设施，究竟存在多大的权力？是否越权，是否随意出让业主利益，很多人都存在疑议。为此，记者咨询了杭州市物业协会宋会长，就个案作出解答。
问题一：小区电梯里冒出来很多广告，咨询业委会，回复说广告位的经营收入全部归业主共有。可是，他们在出租广告位的时候，是不是应该进行公示。不发任何通知就出租广告拉，这算违规吗？
问题二：小区有个会所，业委会擅自把会所的一部分改成了棋牌房，里面的人打牌抽烟，搞得乌烟瘴气。业委会这样做是否违规？
答：如果这两件事已通过业主大会表决，或者业主在《业主公约》中已把相应职能授权给业委会，就不算违规；如果上面两个条件都不符合，就是违规。
问题三：小区的管理用房和共用部位、共用设施设备经营所得收益归谁所有？如何使用？
答：物业区域内物业管理用房和利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收入，扣除合理经营成本后的收益，归全体业主所有。上述经营收益应当按物业管理条例的规定，主要用于物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备保修期外的维修、养护。其中物业共用部位、共用设施设备收益，可以按照业主大会通过的物业服务合同或其他决定，用于物业管理方面的需要。
问题四：我们小区把架空层改成了房间，出租给外面的人开面包房。这能行吗？
答：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。
宋会长最后建议，要解决业主和业委会之间的矛盾，关键是要在规则上制定明确，哪些需要业主大会共同表决，哪些业委会可以直接执行，都应在业委会成立之初，以书面形式约定。
另一方面，业主也要积极提高参与度，“现在常常碰到的一个问题就是，业委会召开业主大会，很多业主不来参加。等到表决实施了，又有业主称不知情到处挑毛病。我建议涉及到公共事宜，业主应积极参与。”
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