浙江在线07月16日讯 “本来从6月就要开始收今年的物业管理费了，但我们到现在也没启动。”7月14日，嘉兴湘城物业服务有限公司物业管理副经理姚培祥无奈地告诉记者。据介绍，湘家荡区域江南新家园小区去年的物业费到现在只收到六成，剩下还有1000多户业主约57万元物业费没收起来。这无疑直接影响今年物业费的收缴。
收费难，是国内物管行业面临的普遍性难题，但在农民新社区尤其突出。村庄变社区，农民成居民，生产生活方式骤然转变，而一些固有观念习惯却一时难以转变，给物业管理带来不小压力。
湘家荡区域是全市统筹城乡发展先行试验区，几年内将有近万户农民陆续入住江南新家园、嘉城绿都等五大安置小区。在全市统筹城乡发展进程中，将有约60万户农户集聚住进400多个城乡一体化新社区。深入调查嘉兴成立最早、规模最大的城乡一体化新社区——江南新家园的物业收费难问题，在全市层面都极具标本意义。
困境：去年物业费至今还差57万元
“要做好江南新家园这个‘万人小区’的物管，可不是件容易的事。”该社区党总支副书记陈金华说。据介绍，江南新家园社区占地830亩，有192幢楼，居住着5710户、13000多人，其中7300多名本地人分别来自以前七星镇的七星、张字圩等6个村，很多人在农村生活的习惯还根深蒂固，烧柴炉、养家禽、杂物乱堆放、毁绿种菜等；另外还有5500多名新居民则来自五湖四海，进一步增加了管理服务难度。
“管理服务不容易，但最难的还是收费。”姚培祥对此深有体会，“有些业主家里我们上门跑了十来趟，到现在还没收到。”江南新家园物业收费标准是每月0.25元/平方米，一套100平方米的房子1年物业费是300元。尽管比商品房住宅小区收费标准低很多，但收费难度却高出许多倍。
2011年物业费收缴工作从去年8月开始启动，至今已经过张贴公告、发放书面通知、上门收缴等几轮发动。第四轮，物业公司管理人员全员参与，利用周末、晚上时间上门收费，整个小区走了好几遍，有些人家上门十来趟了，迄今也还有四成物业费没有收到，涉及1000多户，共计57万元。
现状：物业亏损运营，政府补贴兜底
“即便我们百分百收齐，还是亏损运营，收入还不到我们成本的一半！”姚培祥说，江南新家园保安、保洁、维修等70多人，24小时服务，这两年人工费迅速上涨，更是“扛不住”。
据了解，湘城物业是嘉湘集团下属承资公司，作为湘家荡区域几个安置小区的物管企业，每年亏损达700多万元，而这个缺口一直主要由湘家荡管委会、嘉湘集团补贴兜底。加上一些经营性用房的收入，物业收支才能勉强平衡。
“现在是‘政府+市场’，物业管理才能维持正常运转，如果是纯粹市场化的物业公司，恐怕早就不干了！”湘城物业另一名管理人员坦言，如果真那样，小区垃圾遍地、治安环境恶化，最终利益受损的还是业主。
业主：“花钱买服务”观念难转变
但显然，江南新家园的很多业主现在还没有想到那么远。一部分人对缴物业费态度比较抗拒。工作人员上门收费，家庭成员之间互相踢皮球，或者极个别人家干脆不开门，有人说：“你收到90%，我再交！”
部分业主为何不愿缴物业费？理由是多种多样的，但物业公司认为，最主要的原因还是部分农民“花钱买服务”的意识还没跟上。“我们在农村几十年从来不用交什么费，怎么现在要交钱？”对于他们来说，用水、用电要缴费容易理解，但物业管理也要收费，这是破天荒的。而一年几百元钱的支出，对一些缺乏再就业能力、收入较低的家庭来说，也是笔不小的开支。
“理念的转变非常关键。”湘城物业一位负责人介绍，他们负责的另一安置小区嘉城绿都，物业费收缴则顺利得多，发出通知后上门排队缴费的业主很多。他们认为，这是因为嘉城绿都更接近市区，很多住户之前在过渡期内租住了商品小区，对缴物业费享受服务的观念更易接受。
物业：先做好工作再收钱
“现在比以前环境好了，每天晚上还能去广场跳跳舞，我挺满意的！每次缴物业费我家都没拖过！”家住江南新家园29幢的周阿姨告诉记者。
但众口难调，也有部分业主不愿缴物业费，是对物业服务不满意。比如有一些人对配套设施和服务不满：“旁边楼栋配有停车位，我这一栋楼为何没有？”“楼道里堆着那么多杂物，你们清理好了我再交费！”……
对这类意见，湘城物业的态度是认真听取、完善设施、改进服务。姚培祥说，不可否认，一些安置小区的配套设施还不尽完善，物业管理服务也在探索中，物管的工作方式与农民的生活方式也还有一个匹配过程，他们坚持的理念是“先做好工作再收钱”，物业费再难收，断水、断电那类极端手段断不可取，也决不能因此而使服务打折扣。
去年6月，物业公司投入43万元实施消防、路灯、门卫室改造、增加停车位等8个项目，完善配套设施；同时动用30万元维修基金对小区设备进行维修改造。最近，尽管去年物业费还有不小缺口，物业公司又在实施草坪灯改造、围墙加固、增加交通设施与警示标志等项目，总投入30多万元。
为了改变居民在楼道堆杂物、烧柴炉的习惯，物业公司也想了不少办法，比如为居民算出电炉1年的用电费用，劝居民放弃柴炉；去年还曾经以每个15元的价格回购柴炉。就在最近，物业公司进行了一次清理楼道的大行动，清理了183个楼道，清出250多车楼道堆放杂物，使楼道环境焕然一新、清爽敞亮，也清除了火灾隐患。
破题：农民新社区物管如何破解“收费难”
农民新社区“物管难”、“收费难”，问题涉及千头万绪。如何破解这个难题？湘城物业相关负责人认为，宜通盘考虑、多点创新突破，首先，通过长期正确引导，让农民在思想观念上转变，真正适应现代生产生活方式；其次，物业公司也必须提供高质量的物业服务，不断提高服务水平，与业主真诚沟通，使业主感到物有所值、增进理解；第三，对于安置小区物业公司，能否考虑减免税费，给予配套经营性项目增加收入以平衡收支？最后，公安、城管、工商等各职能部门和社区、物业公司在创新新社区管理服务上宜形成合力，加强协作，及时解决处理社区内部各类矛盾纠纷，避免物业成为纠纷中的“出气筒”。
另外他还认为，“政府+市场”是个有效的过渡手段，但从长远来看，城乡一体化新社区的物业管理最终还是应该真正走向市场化，尽可能提高农民生活质量、收入水平，由民意打破原来的模式，或者借鉴外地经验推进社区民主自治，这样才能使物管水平不断提高，与商品房物业管理不断缩小差距，同时自身获得真正可持续发展。
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