“泡沫”何以来衡量？

　　楼市“挤泡沫”之声在全国范围内蔓延，这样的舆论氛围，加上政府银行等部门出台的一些“挤泡沫”的政策，也早就引起了杭州业内人士和老百姓的关注。这次“挤泡沫”的声势，可能在全国各大城市都会起到一定的作用，那么杭州会有影响吗？多年持续坚挺的杭州房地产市场，有泡沫存在吗？对于持续增长的杭州房地产市场来说，不得不进行一次深层次的思考；对于杭城大多数老百姓来说，似乎又有了等待的希望。而这样的等待是否会有一个圆满的结局，还是继续又一次的失望，甚至可能要为这样的等待付出不菲的代价？已经成为百姓关注的焦点。

    中国房地产业协会副会长顾云昌说过，楼市泡沫产生有两个原因：一是竣工量远大于销售量；二是房价提升太快，利润太高，偏离它应有的价值。

    对于前者，杭州肯定是不存在的。目前，杭州房产市场的供求现象是供不应求（不管购买者是投资者还是自住者），开发商的房屋一拿出来就被一抢而空，因此杭州的开发商到目前为止，似乎不用担心销售问题。这就是为何许多新建小区空置率很高，开发商却胸有成竹。因为，如今杭州市场上的空置率并不是传统意义上的开发商未销售出去而导致的房屋空置率，而是分散在投资客手中的空关房。
    对于后者，顾云昌认为，这类现象的产生和炒家的数量密不可分。当炒家达到一定程度时，楼市的泡沫就会产生：当他们抛出手中房产而无人接盘时，楼市的泡沫将会破灭。因此，他认为，分清现在的市场是炒家进入楼市还是自住者进入楼市非常重要。由于杭州房地产投资的获利能力高，再加上如今其他投资风险高、收益低，更多的人把投资方向转到了房产上，甚至包括一些工薪阶层。可以说，目前杭州房产市场上的炒家不少。

    当然杭州的房价快速上升，也有其必然原因：杭州城市化进程的规模性发展，市政府道路、环境、配套等不断改善，使房地产市场产生极大的爆发力。土地成本的提高，外来人口的增加，这些都促进了杭州房产市场价格的提升。

    楼市泡沫有没有？

    业内人士认为，泡沫确实在一定范围内存在，但不是整体的，相对而言，杭州市区的泡沫不大，而郊区的隐患比较大。

    虽然市区房价很高，但市区泡沫很小。因为市区的房屋，无论是之前、现在还是将来的购买者，买来自住的要远远多于用作投资的。由于最近几年杭州市区的楼盘少之又少，仅有的仙林苑、平海公寓、朝晖现代城、河滨公寓、阳光都市等，房源不多，房价都高不可攀，普遍已在每平方米7000元左右。如此高的房价进行投资，似乎有点风险。更何况杭州是一个非常适合居住的城市，所以一旦有了好地段好户型好景观的房屋，购买者自然会舍不得出售，而要留给自己居住。市区交通、环境、配套等，无论是生活还是工作，都比较方便和适宜，很多人宁愿选择市区的二手房。而且由于市区资源的稀缺性，决定了市区的房源越来越少，所以对于市区房屋的真正需求者来说，市区的房屋永远是供不应求的。从二手房市场反馈的信息就是，市中心房源出售的周期短，成交率高。

    郊区存在泡沫隐患。据有关部门统计，杭州城郊结合部楼盘的空关率已经达到30％以上，很明显，在开发商手中未售出的并不多，则说明城郊有大量的房屋在投资者手中。虽然目前城郊的泡沫还没有明显表现出来，但形势已不容乐观了。二手房市场是投资者抛售的最佳市场，从商务兴房网提供的信息来看，随着郊区许多楼盘的交付，包括余杭、三墩、萧山一带城郊的二手房房源越来越多，但成交量相对市区而言却没有明显的上升趋势。分析其原因有两点：一是在二手房市场购买郊区房产进行再投资者微乎其微；二是购买郊区房屋自己居住的也不多。工薪阶层若考虑房价因素而选择生活在郊区，并不是明智的选择，没有私家车，没有地铁要每天挤四五个小时的公交车按时上下班，是一件不现实的事情，这就是有些人宁愿选择租房或购买小面积旧屋而不买郊区新房的原因。业内人士有杭州房产市场的“郊区回归热”的说法，指的是前几年在城市周边买公寓或别墅的一些人，最近开始回归市中心，又开始在市中心重新觅址，因为生活在周边无论是工作还是生活都很不方便。郊区大量新楼盘的很多房源都在投资客手中，根据顾云昌会长的观点，到了一定阶段，抛出者多、接手者少时，泡沫就会激化直至破灭。