样本提供与分析：浙江工业大学房地产研究所　虞晓芬　吴婵君　任天舟　严焰　傅玳

    看房者多为杭州人

    在调查中，有效被调查者共423人，其中23～40岁为主要部分，占80．2％；41～50岁占12．5％；50岁以上占7．3％。他们所从事的职业分布是：公务员占7．7％；文教卫新闻等事业单位职工占16．7％；保险、银行、证券等从业人员占6．7％；企业家、职业经理占6．5％；企业一般职工占24．3％；自谋职业者占19．7％；企业中层干部占3．2％；其他占15．2％。

    从学历看，本科占43％，硕士以上占8．1％，大专占36．4％。由此看见，大专以上的购房者占了大多数，大专以下仅为12．5％。工作地分布为：杭州老城区占80．5％，杭州地区的占5．7％，外地占13．8％。

　　（点评：本次调研已表现出：潜在购房者中高学历层次的年轻人比例明显增大；另外，2000年至2001年，杭州楼市消费者中外地人占40％，但2002年以后杭州本地人以及新杭州人成为购房的绝对主力。）

    买房是余钱的主要用途

    家庭年收入在6万元以上的占样本总数的60％，其中10万元以上占16．83％，一批收入较丰厚的阶层已形成。年收入低于2万元的家庭仅占5．71％，且多为刚毕业的大学生。

    在家庭年节余分布上，年节余在4万元以上的占36．11％。在处理节余收入的主要方式上，存银行占51．7％，投资股票占14．5％，购买保险占4．0％，投资入股占11．8％，购买房子占18．0％。

    家庭积蓄的最大用途中，62．0％的被调查者认为，家庭积蓄最大用途为购买房产；24．3％认为是子女教育。

　　（点评：浙江经济持续二十年高速发展的结果是培育了一批中产阶级，他们收入高且较为稳定，住宅购买力强。）

    多数人住得不够舒适

    被调查者中自己拥有住房占63．4％，租赁占35．7％。

    剔除租赁住房的被调查者，自己拥有住房的居民现有住房面积在50平方米以下的占6．37％，50～70平方米的占24．34％，70～90平方米的占23．97％，90平方米以上的占45．32％。

    自己拥有住房的现有住房结构以二室一厅、三室一厅为主，分别占36．6％和15．47％。租赁者住房结构以二室一厅、一室一厅为主，分别占40．54％和14．5％。

    居民对现有住房的综合满意度并不高，表示很满意或比较满意的仅占33．09％。而租赁住房者表示很满意和较满意的比例仅为2．11％和17．61％。

　　（点评：虽然杭州在上世纪80年代起就加大旧城改造力度，开发了大批新建小区，但居民对住房满意度偏低。这一方面与实物分配时期住房欠账太多有关，居民住房面积偏小，户型结构不合理。更需引起关注的是一些在1998年以后购房的消费者对现有的住房满意度也不高。这意味着一些住宅小区的规划设计、配套设施建设等已满足不了日益提高的居民要求，住宅开发建设的超前性不够。）

    两年内想购房的占一半

    在423位被调查者中，明确表示会购房的有348人，占82．3％，不会的有22人，占5．2％，表示不一定的为53人，占12．5％。

    在欲购房者拟购房时间的回答中，绝大多数人想在5年内购买房子，其中2年以内的占一半以上，其中具体数据为：一年内占24．7％，2年之内占32．5％，3～5年占32．5％，5年以后占10．3％。可见大部分欲购房者对住房需求迫切。而从租赁者与自有住房者的比较看，租赁者又比自有住房者更迫切。

　　（点评：经历了杭城房价的节节攀升，许多人等不住了，恐怕房价继续上涨的心理和急需解决、改善住房问题的双重压力使人们加快了购房的步伐，但现在的高房价已将一部分人拒绝在楼市之外。）

    买房还是为了自己住

    欲购房者的购房目的中，改善居住环境和解决无房构成了未来几年杭城房地产市场的最大需求。

    全部样本中，买房是为了解决无房占24．31％，投资占9．52％，改善居住环境占39．6％，投资与改善居住环境相结合占20．3％，为子女购房占6．27％。

    现租赁者的欲购房原因主要为解决无房，占62．7％，其次是改善居住环境与投资相结合，占14．8％。

    自己拥有住房者购房的原因主要为改善居住环境，占53．1％。

　　（点评：佩服那些勇敢的投资者，在高房价面前仍有9．52％的人出于纯投资性购房。但本次房产会与去年5月份房交会相比，投机、炒作的购房者比例明显下降，自用购房者占了绝大多数，因此对户型、配套等各个细节都十分挑剔，购房行为趋向理性。）

    多层公寓仍是首选

    在住宅建筑类型选择上，多层仍是购房者的首选，已有房者欲购排屋、别墅的比例则较高。

    全部样本中，对多层需求最大，占42．93％，高层次之，占31．06％，排屋、别墅占26．01％（其中阳光排屋15．9％，多联别墅4．0％，双联别墅1．0％，独立别墅5．1％）。

    自有住宅者欲购多层的比例为40．6％，高层为29．1％，别墅达到了30．3％（其中阳光排屋18．7％，多联别墅4．4％，双联别墅1．2％，独立别墅6．0％）。

    从这项调查看出，已拥有住宅的欲购房者对排屋、别墅的需求欲望明显比租赁者高，分别高出30．3％和18．5％。

　　（点评：随着市区房价节节攀升，近郊区排屋、别墅性价比相对较高已开始被消费者所认同，对排屋、别墅需求比例明显提高。）

    60万元是多数人的上限

    欲购房者拟支付的总价主要集中在20万～60万元。

    欲购房者拟购买的商品房总价明显呈橄榄型分布。中间40万～60万元最多，占39．7％；20万元以下占1．1％；21万～40万元占31．2％；61万～80万元占15．3％；81万～100万元占9．1％；100万元以上占3．6％。

    欲购房者拟选择的商品房单价也呈橄榄型分布。中间4000～5000元／平方米最大，占37．9％；3000元／平方米以下占12．5％；3000～4000元／平方米占18．9％；5000～6000元／平方米占18．9％；6000～7000元／平方米占9．2％；7000～8000元／平方米占2．3％；8000元／平方米以上占0．26％。

　　（点评：虽然居民提高了对高房价心理承受能力，但72％的居民选择60万元总价以下，70％的居民选择单价在5000元／平方米以下的住宅，再对照供给结构，就会发现杭城供需结构失衡十分严重。居民需要的住宅似乎很难在市场上找到，想做一个杭州人真不容易。）

    三分之二的人要买车库

    车库的需求在购房者中比较迫切。在欲购房者中，有65．5％的人表示会购买车库，34．5％的人表示不会购买。

    租赁者中，有60．99％的人表示会购买车库，39．01％的人表示不会购买；自有住房者中，有67．61％的人表示会购买车库，32．39％的人表示不会购买。自有住房者购买车库的比例明显高于租赁者。

　　（点评：在2006年以前，汽车连续性大幅度降价是必然趋势。当汽车大量进入普通老百姓家庭时，一方面，对汽车库需求比例大大提高，另一方面将扩大购房半径，加速住宅郊区化时代的到来。）

    大部分人嫌房价贵

    在对目前杭州房价的看法上，普遍认为房价偏高。12．60％的人认为杭州房价已有严重泡沫，73．70％的人认为目前杭州房价偏高，而认为房价正常的仅有13．70％。

    尽管大家都认为房价太高，但对杭州房价下跌不抱太高希望。认为房价不可能跌的占14．2％，可能性小的占48．6％，有可能的占29．8％，可能性大的占7．4％。

    在对未来2～3年杭州房价的走势看法上，较大部分的需求者乐观地表示杭州未来2～3年内的房价仍会稳中有升。

    （点评：虽然近90％的被调查者认为未来杭城房价仍呈稳定或稳中有升态势，但认为房价偏高或有泡沫的比例明显高于我们去年同期调研结果，2002年298位被调查者中认为杭州房价已有泡沫的只有26％，认为房价偏高的为55．5％，正常的占25．8％。此现象应引起高度重视。）

　　省十届房展会数据参考

　　●参观人数：33．5万人次，比上届增45．6％
    ●成交面积：30．05万平方米，比上届增11．3％
    ●成交金额：16．46亿元，比上届增18．2％
    ●成交套数：2815套，比上届增25．7％
    ●平均每套面积：106．7平方米，比上届递减12．9％
    ●平均成交价：5477元，比上届增6．2％