从1996年以来，杭州楼市走的一直是一个标准的大牛市。从10届房交会上房产的成交均价和成交金额来看，可以把它分为三个阶段：1999年以前属于牛市的初升段，价格小幅上扬，量也温和放大；1999－2001年属于快速拉升的主升段，3年中受政策面的种种利好刺激，楼市量价齐升；从2001年开始，杭州楼市步入了牛市的第三阶段，出现了高位的放量，而且成交金额放大的速度要远远快于房价的上升速度，出现了一定程度的量价背离。这表明，在经过了近8年的上涨之后，杭州的楼市已经进入了牛市末期。

　　既然是牛市末期，那么，市场的风险就不得不防了。对此，管理层的态度也是很明确的。最近，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，采取了一系列措施来收紧房地产信贷。这也是近几年来央行第一次针对房地产业所采取的严厉措施，虽然很多人对这一政策的一些具体内容会有不同的解释，但应该引起警惕的是，这是一个强烈的政策信号。它所体现出来的管理层对市场的担忧是非常明显的。从某种意义上说，目前的房地产业有点像1997年初的证券市场。如果房价继续上涨，那么，楼市就有可能招来更强烈的政策调控。因此，我们认为，调整将是未来几年杭州房地产市场的主基调。

　　当然，调整不一定意味着下跌。证券市场的历史经验已经说明，一个持续下跌的市场是不可能解决任何问题的。同时，房价还受到“地价刚性”这一因素的制约。所以，我们认为，这个调整很可能以房价结构性调整的方式来展开。也就是说，通过开发以经济适用房为主的中低价楼盘，来拉低杭州房价的总体水平。用一句股市的话来说，就是通过发行大量的新股，来降低市场的平均市盈率水平，以化解市场的系统性风险。

　　不过，采取这种方式，有个非常重要的前提：“新股”的质地一定要好，必须是一只质地优良的“新股”。如果是通过包装甚至伪装上市，那么，不仅无法有效化解市场风险，而且一旦谎言被市场揭穿，就会被带上“ST”的帽子，甚至被勒令退市，从而带来更大的风险因素。证券市场如此，楼市同样如此。这几年，除了经济适用房外，在楼市中出现了不少的远郊楼盘，以低价入市，以低价来吸引眼球。这当然是件好事。但是，对于普通老百姓而言，远郊楼盘的最大风险是它的市政配套。配套的好坏将决定“新股”的最终命运，也将决定远郊楼盘的市场认同度。而远郊楼盘的市场认同度，又将直接决定杭州房价的走势。这一点，必须引起大家的高度重视。