前言：从以前的居委会大妈到现在制服笔挺的保安，从原来的义务管理到现在的收费管理，伴随着城市的发展，一种新的居住管理模式逐渐走进城市人的生活——物业管理。9月1日起，我国新制定的《物业管理条例》（以下简称《条例》）将正式实施。这一被称为“我国物业管理发展史上具有里程碑意义”的条例，有啥特别之处？它与咱们老百姓有啥关系？它会让“物管”变得更加亲切吗？这里，让我们一起对这个《条例》看个究竟。
    
　　A
    名词解释

    物业：是物业管理的简称，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

    业主：即房屋的所有权人。

    业主大会：是同一个物业管理区域内的业主，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导下成立的一个团体。

    业主委员会：在业主大会成立时，由业主选举产生的业主大会的管理机构。
    
　　B
    权利和义务，一个都不能少

　　签了合同，买了房子，住进小区，你就是这里的一份子，享有一份权利。《条例》以法律的形式，把咱们老百姓的这份权利又作了明确规定。谁不清楚自己的权利，吃亏的可是你自己哟！

　　具体地说，《条例》规定了业主有十项大权：

　　☆按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　☆提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　☆提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　☆参加业主大会会议，行使投票权；
　　☆选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　☆监督业主委员会的工作；
　　☆监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　☆对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　☆监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
　　☆法律、法规规定的其他权利。作为业主的你，当然也得尽点义务：
　　☆遵守业主公约、业主大会议事规则；
　　☆遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　☆执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　☆按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　☆按时交纳物业服务费用；
　　☆法律、法规规定的其他义务。
    
　　C
    我们的物业我们选

　　业主大会选聘物业管理企业，我们可以为自己满意的物业管理企业投上一票。在做出决定后，业主委员会与物业管理企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同怎么订

　　业主大会作出“选聘物业管理企业”的决定之后，业主委员会将与物业管理企业签订书面的物业服务合同。

　　“物业服务合同”应当包括以下内容：物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。

　　千万别忘了“前期合同”

　　请注意，在没有确定哪个物业来管理我们之前，我们和建设单位签订的买卖合同中应当包含一个重要内容——“前期物业服务合同”约定的内容。

　　前期物业服务合同必须是以书面形式订立的。这对保障业主的利益十分重要。前期物业服务合同可以约定期限，但它是附终止条件的合同，也就是说，一旦其约定的期限未满，而我们又找到了物业管理企业，并签订物业服务合同，这份合同生效的同时前期物业服务合同将终止。
    
　　D
    小区安全谁来保

　　小区内的安全是很重要的，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。当发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　一旦业主发生安全事故，物业管理企业要承担法律责任，并将根据物业服务合同的约定处理。未能履行物业服务合同的约定，导致我们人身、财产安全受到损害的，要依法承担相应的法律责任。

　　物业管理企业雇请保安人员的，也应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不能侵害业主作为公民的合法权益。
    
　　E
    有关费用怎么交

    物业费用物业服务费用向来是我们关心的问题。其实，费怎么收，收多少都是由咱们业主自己决定的。

　　收费首先当然要遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。然后，根据自己小区物业的性质和特点，按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，我们可以和物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　制定了收费标准后，我们就应该根据物业服务合同的约定按时、如数缴纳物业服务费用。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未缴给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。如果违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会就会督促缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业就会向人民法院起诉。

　　水、电、气、热等费用

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等的费用，应该是相关部门向最终用户收取。

　　为了方便群众，如果这些部门委托物业管理企业代收费用，也是可以的，但是我们不必向物业管理企业缴纳手续费等额外费用。

　　哪些业主要交专项维修资金

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业，或者是与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，这些物业的业主需要按照国家有关规定缴纳专项维修资金。

　　专项维修资金归业主所有，专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。

　　此外，如果物业的共用部位、共用设施设备要进行经营，应当先经过业主的同意，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
    
　　杭州背景

    数字物业杭州市的物业管理自1998年初起步，到2001年底，全市已有各类物业管理机构300多家。到2002年，杭州物业管理又有大幅度的上升，特别是2002年2月，杭州市政府出台了《杭州市物业管理条例》，对物业管理中的诸多问题作了明确规定，进一步促进了杭州物业管理的发展。截至2003年上半年，杭州市物业管理总面积已达到2450余万平方米，2万平方米以上住宅小区物业管理覆盖面积已超过75％（全国城市平均数为38％），物业管理规范服务达标率达到了80％以上；23个小区（大厦）获得全国物业管理示范小区（大厦）称号，110个小区（大厦）获得杭州市物业管理优秀小区（大厦）称号。“住在杭州”的品牌越打越响了。
    
　　动态物业

　　★2003年度杭州市物业管理优秀（示范）小区（大厦）考评验收正在紧张进行中，目前有关部门已对各申报小区（大厦）物业管理进行了统一考核、打分，其中省级优秀小区（大厦）已上报，市级优秀小区（大厦）的推荐评选将于10月底完成。
　　★出台了物业招投标新的程序规定。内容主要包括：综合评委抽取产生时间；根据电脑统计的评委对标书的评分结果，告知入围企业参加竞标答辩；标书评分与评标大会在同一天完成，物业监管处、协会工作人员轮换上机抽取评委等。
　　★初步建立了物业管理企业、装修企业“诚信档案台账”和“诚信指数”。
　　★8月份，杭城各物业管理企业将在所管辖的小区内开展国家《物业管理条例》的宣传、咨询、服务活动；杭州市将组织开展住宅区物业管理服务基本标准检查，并对市优物业管理小区（大厦）复验。
　　★9月份，杭州市将组织各物业管理企业开展“物业管理优良服务月”活动。
　　★《杭州市物业维修基金管理办法》也在进一步修改、完善之中，不久将出台。
    
　　声音

    条例的出台使得我们真正有法可依了，这是规范物业管理服务市场，改善人民群众生活环境的一个法。大家都知道物业管理有些东西看似简单，好像单纯地讲就是服务企业与业主之间的问题，其实涉及的面非常广，牵扯到发展商，牵扯到所在的施工单位，同时可能也牵扯到中介代理等。比如说电、热、气、电信、电视、宽带等，因此产生的一些矛盾、纠纷层出不穷，这当中可能有一些是属于物业管理本身的行为，有些可能有一些连带责任，但是作为广大业主来讲，肯定我与你签订了合同，出问题首先得找你，因此说规范这个市场，规范物业管理企业的实际行为，同时对于其他相关的行业，实际上也应该引起注意，也应该自觉地去遵守。

    ——全国物业管理协会副秘书长董贤钧

    应该说这些年消费者和物业管理经营者之间发生的纠纷一直不断上升，处理起来也比较难。最终只有行业自律了，消费者的权益才能从根本上得到保护，如果仅仅靠外界，靠司法的、行政的、舆论的、社团的或者消费者自身的事后维权和保护，这是远远不够的。新的物业管理条例应该对建立新型的邻里关系有所促进，这不仅能够提高业主生活品质，还能够使这个物业升值。

    ——中国消费者协会投诉部主任王前虎

    国家此次出台《物业管理条例》，应该说是物业管理业发展的一件大事，它使“物业管理”从地方法规上升为国家法规，把全国各地有关“物业”的概念统一了起来，而且明确规定了业主、物业公司的权利和义务，明确了业主大会、业主委员会的职能等。由于有了全国性的法规，一旦发生物业纠纷，特别是不同区域之间业主与物业公司的纠纷，就有一个比较统一的规范和法律依据。这有利于物业管理事业的健康快速发展，从一定意义上说，也有利带动各地房地产业的进一步发展。

    杭州的物业管理在全国走得比较早，也比较完善。应该说，杭州的物业管理法规符合国家条例，而且在经营用房、选票组成等方面更为细致，而国家条例则更为广泛、更为深层次。

　　——杭州“野风物业”常务副总经理郭鲁川