自上个世纪90年代中叶以来，杭州房地产业一直处于快速增长状态，房价不断攀升，居高不下，大量外地资金纷纷进入楼市抢购，本地中低收入居民望房兴叹，形成中国房地产界引人注目的“杭州楼市现象”。杭州楼市究竟有无泡沫？发展是否健康？如何构筑城市居民的住房保障体系 ，实现“居者有其屋”？杭州市长茅临生近日网上对话市民，商讨近年来杭州楼市居高不下的成因及未来发展趋势和解决方案。他强调，只有同时兼顾房地产业健康发展和市民住房保障体系这两个目标体系，才能找到一个合理的办法和有效的措施。 

　　杭州的房价为什么会猛涨？

　　杭州房价连续8年快速增长，有其客观因素。随着国民经济的发展、居民收入的增长，房价也会随之水涨船高。此外，随着生活水平提高，市民对居住面积的要求不断提高；随着孩子的长大，有购买力的市民也在考虑拥有第二套，甚至第三套住房。

　　除了上述带有共性的原因外，外地高收入者对杭州房子非常旺盛的需求是导致杭州房地产市场异常火爆的重要原因。浙江全省的、上海的富翁，许多港台同胞、海外侨胞对“住在杭州”非常感兴趣，纷纷来杭州买房子。资金等各种要素纷纷向杭州集聚，但土地并没有向杭州集聚，杭州房子在供不应求的情况下，价格必然上扬。

　　杭州房地产市场确实存在一定的炒作行为。原因有三：不少经济实力雄厚者投资于杭州房地产，他们认为杭州房价还有上升空间；不少手里有资金者认为炒房子比炒股、做期货收益更高，参与短期炒作，房子一上市就被抢购一空；开发商的促销行为。有意通过媒体做宣传、搞活动、制造紧张气氛，不断向市民灌输杭州房价还会不断上涨的信息，引导抢购。

　　但是，能够被炒起来，还是经济规律使然——供不应求。

　　房价上涨的实质是地价上涨，如果不采用拍卖的方式，弊大于利

　　高昂的地价实际上是一种级差地租的表现。供求关系导致了级差地租。

　　拍卖、招标、挂牌的本质是以公开、平等、竞争、择优的市场原则来竞争土地。所以这个价格是充分竞争的价格，是公平的价格。政府进行拍卖的目的不是把地价拍高，而是为了确保公平，为了防止腐败、防止权利寻租行为。同时也是为了实现国有资产利益的最大化。

　　如果不采用拍卖的方式，利弊相权，弊大于利。一是容易导致权利的寻租行为、容易导致腐败。二是在房地产市场供不应求的情况下，开发商不会因为成本低就降低房子的销售价格，只会增加房地产商的利润，购房者实际上并不可能获得任何好处。

　　单纯靠增加土地投放量缘何无法解决住房供求矛盾？

　　根据杭州的特殊情况，运用一般的价值规律，通过加大土地供应量，采用供求平衡或供大于求的办法，是无法解决杭州市民的住房保障。原因如下：

　　土地的供应量受土地的来源和征地拆迁等因素制约，不是无限制的，是一种稀缺资源。而目前对杭州土地的需求来自全国各地、五湖四海，非常旺盛。

　　杭州市的房地产市场是向全省、全国、甚至是海外开放的，对市场需求无法约束。特别是对西湖进行巨额的投资整治、对杭州生态环境、居住环境的整治后，"住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州"的吸引力更大了。各种生产要素，包括各地的人才、资金大量向杭州集聚，但其它地方的土地是无法向杭州流动的，这又进一步加剧了杭州土地的供求不对称。所以杭州房价高的问题无法按照常规的方法--加大土地投放量来根本解决。这是由杭州的区域条件、历史文化、风景名胜、一流的居住环境的特殊情况所决定的。

　　杭州房地产业的发展要建立什么样的目标体系？

　　杭州房地产业的发展必须要建立以下两个目标体系:

　　引导杭州房地产业健康发展。拉动内需，促进投资，加快第三产业发展，以达到带动整个经济发展的目标。房地产业作为杭州第三产业最快的增长点，无论对就业的带动、对税收的创造和对建材业等四十多个相关产业的带动作用都是非常明显的。

　　建立本市居民的住房保障体系。要为杭州市的居民建立一个住房保障体系。相对于来杭州创业、发展的经济精英来说，杭州市普通居民的购买力相对较弱，在房地产市场上参与的是不平等竞争。如果不建立科学、合理的住房保障体系，许多杭州市居民根本就买不起房子。

　　这两个目标体系本质上应该是一致的，虽然在政策导向上、利益格局调整上会有一定的冲突，但也能够找到结合体，协调一致。

　　如何促进杭州房地产业健康发展？

　　商品房的结构要根据市场需求进行调整。政府可以通过政策杠杆进行调节。

　　开发商为什么喜欢开发别墅、高档商品房，因为同样价格的土地，他们用于开发别墅、高档商品房可以获得更高的利润差。相对而言，购买力强的客户对商品的需求弹性较小，不会斤斤计较。所以我们要通过政策引导商品房的结构趋向健康合理，健康的市场应该是需求和供给相对称的市场，否则就会出现大量别墅、高档商品房空置的现象。

　　要加大对商品房的生产、销售等环节的管理，督促其依法、遵章、守信、公平、公正。比如生产环节，规划时批准的容积率是多少，就要严格遵守，禁止超容积率建筑，还有销售环节，严禁虚假广告。

　　制止投机性炒作。房子要直接销售给用户，不能销售给“黄牛”。现在房子紧张的原因是房子一出来就被“黄牛”拿走，甚至是房地产商直接发给员工了，以制造气氛促销，直接上市销售的房子很少，就好象春运期间倒卖火车票的情况一样。以我们目前的信息技术加上政府严格管理，应该可以解决这个问题。比如，销售房子时要查阅购房者的情况，拥有住房的情况一目了然，打击倒卖行为。当然，关键是要加大土地供应量，增加供给。

　　杭州的经济适用住房的供给对象有哪些？

　　杭州经济适用住房的供给对象的硬杠子应该是杭州户籍并在杭州就业，参加杭州社会保障体系的居民。

　　重点要解决的是，根据杭州市民收入状况确定保障政策。根据统计局的《2002年市区居民可支配收入》，杭州市区居民家庭收入大体情况如下：5000-10000元/年的占4.7；10000-15000元/年的占6.1；15000-20000元/年的占16.9；20000-25000元/年的占13.3；25000-30000元/年的占12.2；30000-35000元/年的占13.4；35000-40000元/年的占8.3；40000-45000元/年的占7.3；45000-50000元/年的占5.5；50000-55000元/年的占3.7；55000-60000元/年的占2.4；……100000元/年以上的占0.1。

　　杭州市将约占10%年收入在5000到15000元者，定位在经济解困房；约占55%的年收入在15000到35000元之间者，定位在经济居住房；35000元以上的定位在商品房。实际上只有5000-35000元之间的家庭才能有资格购买经济适用房。年收入5000元以下的属低保户，享受廉租房。

　　新型住房保障制度如何设计？

　　将土地出让金作为政府政策调控的手段，包括预期的土地出让金收益。

　　比如经济适用房售价是2500元/平方，相同地段的商品房是5000元/平方，说明政府在经济适用房上每平方贴了2500元的土地出让金，如果经济适用房在5年后上市销售，必须将那2500元/平方的土地出让金补还给政府。现在商品房的土地招标拍卖时是把50－70年的土地出让金一次性收入，这样就造成了目前的房价奇高，而以后几届政府没有土地出让金收入的后果。如果分几次征收土地出让金，以后几届政府仍然会有源源不断的土地出让金收入。

　　杭州经济适用房的政策——“市场、居住、解困、廉租”现已初具模型，需要再加以完善。商品房和经济适用房对级差地租的收取、使用和增值的状况的表现方式不同，现在制订济适用房政策和商品房政策其实都是在级差地租上动脑筋。

　　商品房的建设用地是通过拍卖获取，建房过程中的级差地租的增值由开发商获取；建成以后在销售期间的增值也是开发商获取；房子销售后的增值是购房者获取。房价的升值就是土地的升值，买房子实质上就是买地，房价本质上就是土地价格加上建筑成本，房价上涨只是因为级差地租上涨。当然，就目前看来，中国的GDP还将长期增长，如果能够防范好，不把房价炒到顶点，房价还有较大的增长空间。从某种意义上讲，开发商只赚不亏，买了房子的居民只赚不亏，因为杭州房价还没有涨到顶。

　　用级差地租和规费作为政策调控的杠杆实现住房保障。比如说商品房价格是5000元/平方米，经济适用房只要2500元/平方米，这里省掉的2500元包括级差地租和规费（政府的配套资金、建设资金）。

　　经济居住房。以行政划拨的方式使开发商获得土地，开发商把土地加工成房子，房价原则上等于房子的开发费用加上开发商的利润，房子开发费用和利润的确定不是由物价部门来审核，而是在确定质量标准和技术标准的前提下，通过公开招投标由市场决定，以实现房价的最低化。同地段同质量同时上市的商品房的售价和经济居住房价的差价就是政府借给购房者的土地租金和规费。经济居住房5年内不能上市销售，期满上市前要向政府交还所欠的租金、规费和同期银行利息。只有这样，才是公平合理，可以放开手脚开发经济适用房，不会造成国有资产流失。经济居住房5年禁售期满后的售价如果高于当初购买时的价格，扣除要交还给政府的资金后的余额就是购房者的收益。

　　经济解困房。在经济居住房的基础上，政府补贴得更多。由于政府补贴得更多，为防止投机，经济解困房的禁售期为10年。因为经济居住房本来就是以解困居住为目的，我们有必要把以居住、投资、投机为目的情况区分开。以居住为目的，政府可以缓收级差地租；以投资为目的，政府不会帮助；以投机为目的，政府通过政策和管理杠杆来遏制。所以经济解困房在经济居住房的基础上补贴更多，比如说同样的商品房要5000元/平方米，经济居住房只收了2500元/平方米，相当于政府的土地出让金按揭贷款给购房者，而经济解困房也许只收2300/平方米，政府给购房者补贴了2700，但是经济解困房的禁售期要10年。

　　廉租房。一种情况是政府的房子廉价出租，另一种情况是自己到市场上租赁房子，政府给予资金补贴。但前者政府的投资太大，况且管理成本高，将尽可能以后者为主。

　　买不起经济解困房，又不能享受廉租房的人怎么办？

　　政府可以考虑在经济解困房和廉租房之间再开辟特殊解困房，即政府补贴、借贷的租金再多一点，直至能够承受为止。其实也就是给租廉租房的人再开一个口子，只要他们自己想办法能够再筹集一点钱，就可以购买特殊解困房，也是他们摆脱赤贫的一条路。

　　不能享受经济居住房，又买不起商品房的人怎么办？

　　经济适用房只能以同地段商品房作参照系，它的实质是：最终土地出让金的价格是参照商品房拍卖价。这其实是一种创新的思路，可以把经济适用房加价卖给不享受经济适用房的人。比如说，同地段商品房价是5000元/平方米，经济居住房价是2500元/平方米，不符合经济适用房政策的人以4000元/平方米的价格购买房子，但在房产证上注明这是不完全房产证，等以后商品房上市的时候政府再收取剩下的1000元。

　　其实政府获得土地出让金的方式是一样的。政府造好经济适用房后卖给群众跟土地拍卖给房地产商后卖商品房给群众是一样的，因为参照的是同地段的商品房价格，土地出让金同样收回。商品房购房者是通过房地产商一次性交清了土地出让金，经济适用房购房者等于缓交土地出让金，等到经济适用房过了禁售期上市销售时再补交。如果是不能享受经济居住房又买不起商品房的人，可以先付2500元，后付1500元，付足4000元为止。这样政府等于分期收取土地出让金，收益比造经济适用房更好，如果全造经济适用房，级差地租就等于全部交给后几届政府了，全开发商品房，级差地租就等于全部由本届政府收到手了。两种方式都可以解决不能享受经济居住房又买不起商品房者的购房问题，或者补贴他去买商品房，或者让他以更高的价格购买经济居住房。关键取决于将来5级地段以外每一个地段都开发商品房和经济适用房，这样就有个参照系数。

　　概括的说，不能享受经济居住房又买不起商品房者可以获得政府拍卖收取的土地出让金按揭贷款，或者以更高的价格购买经济居住房。5年禁售期满后就是完全市场价的房子。这样我们的房产证就分成五档：商品房；缓交部分土地出让金的商品房；经济居住房；经济解困房；特殊解困房。这样实际上以土地出让金和规费为杠杆进行调节。其理论基础是土地出让金本应该分70年收，现在的情况是一次性收完，如果改成逐年征收会大大增加征收成本，也会造成城市建设资金紧张，所以在能够承受的情况下，分批征收土地出让金是一个较好的方案，这样有利于降低群众买房的门槛，也有利于减少房地产商的资金压力。

　　以下两点需要把握：

　　——经济适用房和缓交部分土地出让金的商品房购买面积大的得到的总租金的补贴额应该少，反之，购买面积小的补贴的绝对额要大。这种政策杠杆向经济最困难者倾斜，也体现了政府有限的资金要尽可能用于帮助更多的贫困者。

　　——同一地段的商品房和经济适用房需要按照一定的比例进行开发。商品房体现了房子的合理市场价格，为经济适用房缓交土地出让金提供了参照系数，也为富裕阶层在房地产市场中的竞争创造了条件。这样，杭州居民除了部分高收入者进入商品房市场与外地高收入者竞争，其余大部分都可以纳入不同层次的住房保障体系，纳入住房保障体系的居民在住满禁售期后只要向政府交还所欠的土地出让金本息，所住的房子也可以进入商品房市场。这样可以避免杭州市民在大量外地高收入者的强势竞争面前住不起房子，而且有利于杭州房地产业的健康发展，因为政府的措施增强了市民对房地产的消费能力，刺激了他们对房地产的有效需求。

　　困难职工等一些特殊群体的购房问题如何解决？

　　——35岁以下未婚者的购房问题。要针对他们的特点设计这套保障体系。如果这些未婚者也有权购买一套经济适用房显然是不合理的，因为这会造成许多家庭婚后就有两套房子，相对于许多住房困难户显得非常不公平，而且也不利于政府资源的最合理化配置。可以考虑建一批大学生公寓，以较低廉的价格租赁给未婚的大学毕业生。也可以考虑给35岁以下的未婚者半套经济居住房的购买权，他们婚后就可以把两个半套的产权证换成一个完整的产权证，如果其配偶没有半套的产权证，只要向政府交还半套经济居住房的土地出让金后也可以给他们发放完整的产权证。还可以考虑从商品房的土地出让金中拿一部分钱建立扶持大学生的基金，借贷给他们用于毕业后三年的租房或分期购房费用，减轻他们的生活压力，这样把年轻的引进人才的住房保障问题也解决掉了。

　　——困难企业和困难职工的住房问题。可以采取一些符合国家政策所允许的方式，由社会或企业来开发低成本、低价格的商品房或经济适用房。

　　——对于引进人才、留学生、科技人员、专家学者等各类需要关心支持的人群的住房问题。政府将和有关方面配合，用经济居住房的方式给予住房上的支持。