杭城市民卢先生在南都房产登记买世纪新城的房子都一年多了，当时销售人员称开盘时肯定会通知他的。可是如今一边说还“没开盘”。

     一边把世纪新城一期的400套房子都卖给了内部职工；另外，今年的房交会上，他在坤和房产也登记了一套亲亲家园的房子，如今同样被告知首期500套房子也已被“内部订购”。
   
　　有钱也买不到房子，事实的确如此吗？记者以顾客身份对正在做售楼广告的10家楼盘进行了调查，发现目前市区范围内房屋的销售极为走俏不管是像凤栖花园这样的市中心楼盘，还是远在丽水路上的运河人家，都早已被人“洗劫一空”。

    那么，被订走的房子哪儿去了？
   
　　售楼处人员给购房者“指明方向”：现在要买首期的房子，就得去二手房市场了。

    编者按：杭州房价的一路上涨，楼市的异常火爆，已被称之为“杭州现象”。而百姓“买房难”的呼声也越来越高，投诉也越来越多。那么这个现象究竟是怎样形成的？为何尚未开盘已无房？

　　为此本报记者进行了这组调查，或许能探究其中一二。

     回放:   未开盘已无房，买房咋这样难？
   
　　本报8月17日报道，杭城市民卢先生在南都房产登记买房一年多了，当时销售人员称开盘时肯定会通知他。可是如今一边说还“没开盘”， 一边把世纪新城一期的400套房子都卖给了内部职工；另外，今年的房交会上，他在坤和房产也登记了一套亲亲家园的房子，如今同样被告知首期500套房子也已被“内部订购”。
   
　　卢先生的有钱买不到房子的遭遇见报后，引起了很多人共鸣，读者们觉得不公平：作为普通老百姓，不是房产公司职工，又没什么关系，

    什么时候才能买到房子呀？
   
    调查：暗访几家房产商，多是没开盘已预订一空
   
　　有钱也买不到房子，事实的确如此吗？记者以顾客身份对正在做售楼广告的10家楼盘进行了暗访，它们分别是凤栖花苑、现代名苑、华海园、河滨公寓、中央花园、雪峰花苑、大学苑、龙门单身公寓、运河人家，以及郊区楼盘小和山人和家园。
   
　　准现房——位于凤起路的凤栖花苑房价高达13000元/平方米，而远在丽水路的运河人家均价也要4500元/平方米，两家楼盘的售楼人员都表示，房子已经销售一空了。
   
　　预售房——现代名苑现在开盘预售了，销售人员说20层以下的房子存量已经很少，20层到30层之间的房子还有一些；河滨公寓的售楼人员称，只有3套201平方米和1套267平方米的房子尚未预订，其他房子都已经“名花有主”。
   
　　未开盘——华海园、中央花园、雪峰花苑、大学苑年内将开盘，龙门单身公寓和河滨公寓明年开盘。这5家楼盘也都有大量的市民进行了登记或排号，而且据销售人员称登记人数量已远远超出房子的数量。如中央花园推出500套房子，房产公司安排的1000个号子已经排满，不过销售人员称这之中大多数人是关系户；雪峰花苑推出106套房子，已经有七八百人进行
了登记；大学苑推出118套，限期登记了800多人。
   
　　而远在小和山的人和家园也是一样俏销，共15幢住宅楼，销售人员告诉记者虽然还没有动工，但今年5月份该已经有8幢400多套房子全部被预订一空，而剩下的7幢住宅计划在开盘后发售。

    点评—— 通过这份调查，不难看出目前市区范围内的房屋极为走俏，老百姓想买套中意的房子的确是很难。想买准现房，不管是像凤栖花园这样的市中心楼盘，还是远在丽水路上的运河人家，都早已被人“洗劫一空”；正在预售的和尚未开盘的房子，也同样摆出一副“众星捧月”架式。即便有极少数的“漏网之鱼”，那些房子要么是高层公寓中20层以上的，要么就是面积200平方以上的，这些房子对购买力有限的普通老百姓来说，无异于“空中楼阁”。
   
    探究：被订走的房子哪儿去了
  ——去二手房市场“淘”新房
   
　　本报记者曾到读者卢先生去过的坤和售楼处要求订房，工作人员同样告诉说还没开盘，现在是公司内部购房，每位员工只能买一套，首期500套房子已经全没了。而且这名工作人员还给购房者“指明方向”：现在要买首期的亲亲家园就得去二手房市场了。
   
　　无奈之下，不少购房者悄悄转移了注意力，跑到二手房市场“淘”新房去了。印象中的二手房总是旧房子、小房子，然而在眼下的杭州则不然。其实杭州从去年下半年以来，二手房已不再是旧房的代名词了，越来越多较新的二手房源开始上市。
   
　　从1998年开始，新楼盘的开发量大幅增加，当时购房者通常是为了满足自身居住需求，所以，在这些楼盘交付后二手房市场并没有较大量的二手新房供应。2000年后，随着房地产市场的持续向好，投资需求也相应增长，这部分用于满足投资需求的房源在去年年底至今年年初集中登陆二手房市场，成为二手新房的主力军。据公众房网统计数据显示：今年以来，1998年以后的新房源上网量占房源总量的30％左右，成交量占总成交量的20％左右。

    于是， 记者对一些还未交房的二手新房进行了调查。

    暗访—

    出让楼盘：三墩“亲亲家园”   交房：2005年
    房主：TOROHWN  面积：127.54 平方米 价格：58万元
   
　　“亲亲家园”是上个月刚刚开盘的一处新楼盘，现在已经销售一空。而在网上这一楼盘成了新近的一个热门楼盘，记者随意浏览了下相关网站，就看到有三处亲亲家园的房子在出售。这位TOROHWN就是其中一位。TOROHWN昨日在电话里表示，这套房子他已经和坤和房产签了正式合同，2005年才能拿到“三证”。现在如果能达成意向的话，他公司那边有关系，尽
量办更名。
     
　　而另一出让“亲亲家园”房屋的胡小姐身份比较特殊，据她自己讲，她是一家房产公司员工，因为公司是和坤和房产合股开发这个楼盘的，所以“亲亲家园”一期开盘后，她轻松地签下这套房子。胡小姐还说这房子本不准备卖，想留着长期投资，但无奈自己另外有房子装修缺钱，只能忍痛割爱，提前套现了。胡小姐提出的价格是，房子按原价3700元/ 平方米转让，相关一切费用由买方承担，另外再加上5万元钱的差价。

    暗访二

    出让楼盘：滨江“华龙碧水豪园”   交房：2004年
    房主：仇先生  面积：166 平方米 价格：85万
     
　　见有人对这房子有意向，仇先生便主动介绍了起来：这套房子是我去年下半年签的正式购房合同，交房的话要到2004年下半年，现在房子还没结顶，不过也差不多了，你可以到现场先看看。我跟你实话实说吧，我是投资了好几套房子，现在想卖掉几套，因为过一阵子，我还有两套房子要付钱了。
   
　　谈到转让手续的问题，仇先生显得很有经验，他说，更名的事我现在还不能给你承诺，要等谈妥后再说。我呢，也是有关系的，不过办这事有难度，要花钱的。如果这样不行，我们可以先签一个合同，定好价格，然后我们找一家信得过的中介公司先签协议，等房子三证出来后，再正式转让。

    暗访三

    出让楼盘：小和山“人和家园”公寓 交房：2005年
    房主：黄先生  面积：79平方米 价格：3392元/ M2
   
　　黄先生告诉记者现在人和家园还没动工，不可能有预售证。他原来是按照房开公司的要求，在指定的银行开户并存入5万元人民币后，预订到一套房子。

　　因为当初觉得房子便宜，他订了两套，一套准备自己住，另一套则用来出售。黄先生说，如果记者喜欢这房子的话，他会把5万元订金取出来，记者跟着把5万元存到该账户里后，再一起到房产公司把户名改过来就行了。

　　记者问房产公司会同意更名吗？电话那头传来黄先生的笑声：“这个你放心，我有熟人，三天之内，包准改出来！”

    暗访四

    出让楼盘：德胜“清水公寓”   交房日期：2004年
    房主：陈先生  面积：112 平方米 价格：80万元
   
　　据陈先生说，他有个朋友是房开公司的销售部经理，这套房子就是去年年底通过他朋友的关系以内部价买下的，当时他是这个楼盘里第3个和房产公司签正式购房合同的。现在，陈先生的朋友去了上海的一家房产公司，陈先生决定和他朋友一起进军上海，所以要把原来在杭州投资

    买下的房子出售以回收资金，好在上海的房产市场一展身手。陈先生表示如果记者要这房子的话，他可以通过他朋友把合同更名就行了。 
   
    点评：二手新房面积一般在100平方米至200平方米之间，具有品质好、环境佳、但挂牌价较高等特点。记者在“住在杭州” 网、“住在杭州”房产商务网、“房友网”等网站查看了一下，发现不少2004、2005年才交付的房子，也早已在二手房市场排上了号，这些连影子都还没有的新二手房挂牌价格普遍较高。而这些房东事实上绝大多数都是投资客，或是炒家。对10位挂在网上出让房源的房主，记者以购房者的身份进行了暗访，其中竟然有9名房主坦承自己和房开公司有“千丝万缕”的关系。
   
   
    环节： 商品房是怎样“沦落”成二手房的？
   
　　新的商品房虽“沦落”为二手房，但是他们的身价去往往比刚开盘时要涨好多。这当中都有哪些人在操纵着，让房屋如此身价“步步高升”呢？

    环节一：房开公司制造紧张气氛
   
　　开发商究竟是怎样在制造楼市紧俏局面的呢？茅临生市长8月15日在给市民的《让杭州市民居者有其屋》这封信里分析说：开发商有意通过媒体做宣传、搞活动、制造紧张气氛，不断向市民灌输杭州房价还会不断上涨的信息，引导抢购。
   
　　其实，茅市长所说的现象其实在楼市中普遍存在。一个新项目在开盘前，开发商要进行半年甚至一年的前期宣传和策划，并不断积累预约客户。等到手头客户积累到上千甚至几千人之际，再拿出少部分房子来开盘。甚至有开发商哪怕拿到了预售证，但只要客户量没到一定规模，也不会开盘。这样自然就出现了“热销”、“抢购”、“一天售罄”的现象。
   
　　另外，开发商发号是一种炒作，是为了试探一下市场反应，先了解客户需求。开发商也知道，其实买号的人不一定最后都会买房，但至少会引起人们对他们楼盘的兴趣。这对他们最终为楼盘定价起一定的作用。开发商放号之后，往往会关注房号转让的情况，因为这反映出市场对楼盘的追捧程度，可以预测出楼盘在公众心目中的影响。放号最大的好处是开发商可以把房价定在一个他认为合理的位置，实现利润的最大化。

    环节二：炒房客内外呼应抢房子
   
　　这几年杭州建的商品房、经济适用住房、拆迁房，加起来有几千万平方米。看看房交会的热闹阵势，好像建再多房子也满足不了市场需求。那么到底建成的房子中谁在住？谁在买？
   
　　有业内人士分析，市区一套120平方米的房子连装修好至少要100万元以上。在杭州人均GDP3400美元的经济条件下，正常的消费水平是支撑不了这样的高房价的。杭州老百姓真有这么大的购买力吗？老板阶层有钱，可现在他们该买的都早已买了，剩余购买力已不大了；市民中大多是工薪阶层，这是消费主流；另外一个购房阶层是高收入的工薪阶层，但给高薪阶层算算账：夫妻两人工作十年，现有年收入10万元，如有一半剩余，存款30万元，按揭买这高价房也是很吃力的。
   
　　但市区已开发的和正要开发的高价房统统都被抢光也是不争事实，谁买走了房子做了首批客户？据透露，这些首批客户中不少是开发公司的员工，还有就是所谓的“内部关系客户”。

　　这些人手里有些资金，认为炒房子比炒股、做期货收益更高，所以纷纷参与短期炒作，房子一上市就被抢购一空。当然还有一批就是“磨刀霍霍”的外地购房户。而他们买杭州房的主要目的就是为了炒房。所以，在对房子的各种炒作中，最得利的除了开发商外，就是这批首期客户。

    环节三：中介推波助澜拉高房价
   
　　小徐在下城区买了套90平方的房子，本来是打算用来和女友结婚用的，谁知女友在上海读完研究生后，留在了上海工作，所以小徐也准备把杭州的工作辞掉，把小家安到上海去。早就听说小中介不可靠，他特意找了家较为知名的中介代理自己这套房子，房价挂牌62万。
   
　　后来中介打来电话，说这房价在同类地段的二手房里价格算高的了，所以问得人很少。小徐应急于出售，就向他们打听多少比较合适。中介说：58万净到手吧，至于中介费就都让对方一方承担好了，到时具体收多少，就我们和买方商定了。小徐一听，反正这个价和自己一年前买进的价格相比，还净赚10多万块，所以也就应允了。
   
    没过几天，中介又来电，说房子已经有人要了，是当初说好的价58万元。签完协议那天，买主逮到机会悄悄告诉小徐，虽然说是卖58万，但实际上中介和他谈好的是62万，只是另外3万元被中介当作服务费收了！
   
  点评：恶炒的直接后果是，一方面楼价不断窜高，大大增加了购房者的负担，并导致市民恐慌性购房；另一方面楼市泡沫化程度加大，大量的房产被空置，而社会需求和购买力毕竟有限，从而增加了楼市“跳水”的危险系数。在房价上涨的情况下，大量的空关房不会对市场产生冲击。但一旦市场发生变化，投资客就会出货，这对房价的影响就比较大。
   
    曙光 ：期待楼市早日迎来买方市场
   
    8月15日，杭州市市长茅临生给一万户使用市民信箱的杭州市民发出了《让杭州市民居者有其屋》的电子邮件，几天来，杭州二手房市场上的新房放量更是骤增，一家中介在平面媒体上的广告中竟然有25套是2003年刚刚交付的新房。敏感的人们意识到，在住房问题上，政府也许真的要动真格了。
   
    8月19日，杭州提出建立市民住房保障体系新措施：计划建立房地产信息体系，谁在炒作房产，可以一目了然；限制炒楼花，政府将对炒作开征税；修改经济适用房框架，要上市就要把差价和利息先还给政府；加大土地投放量，经济适用房建设将与商品房1∶1推进；设置独特的房产证，它将成为欠政府的欠款单……希望随着这些新措施的实施，能够给杭州楼市的炒客们降降温，让老百姓在不久的未来不仅能够买得到房子，而且还能够买得起房子。