8月底，传来杭州将于年内再向市场供应2800亩住宅用地的消息，其中首批公告招标11个地块，总出让面积达1427亩，创下杭州供地史上一次性推出量之最；这2800亩加上今年已公开投放的659亩的住宅用地，2003年杭州将推出3459亩住宅用地，是去年商品住宅用地投放量的1．5倍，创下杭州供地史上年度推出量之最。

这两个“之最”，显示杭州市领导和有关部门终于认识到土地放量供应对抑制房价的快速上涨、平衡楼市结构性失衡的重要性，采取了有力措施进行市场干预，对于广大购房者及潜在购房者来说无疑是希望的福音。然而，在杭州房地产发展的现状下，要真正确保楼市健康发展，平衡各方利益，必须采取长期的、系统的宏观调控，综合治理，才能真正显出实效。

杭州楼市焦点问题：总量、总体供不应求

近年来，杭州的土地、房屋价格持续迅猛增长的现象引起了社会各界的广泛关注。对于这种“杭州现象”，由于观点、立场、角度、利益关系的不同，各界的看法也不尽相同。

比如，从利益关系而言，无论房价再涨多少，开多少次研讨会，开发商永远不会嫌房价太高、楼市过热。最多会埋怨地价涨得太快。这并非开发商为富不仁，企业以追求利润最大化为目标并无过错；已经有房又不打算买房者当然希望房屋保值增值，房价涨得越高越好；准备购房者却恰恰相反，总愿意房价低一些，特别是那些靠工资过活的年轻人或居住条件不佳的市民百姓，房价的急升使他们坐立不安。

但是供需这个矛盾已经十分尖锐，不容回避。只有明确了这个问题，彻底解决楼市过热问题，房价过高的问题才具备前提。显然，杭州市政府最近开始动真格了。

尽管各界对近年来杭州楼市的看法不尽相同，但有一点是有目共睹，毋庸置疑的，那就是：杭州房产供不应求。而且并不完全是结构性的供不应求，即：不单是中低档的房屋供不应求，而且中高档住宅本身也供不应求。尽管杭州也存在中高档住宅开发比中低档住宅多的所谓结构性问题，但总体表现是各种档次的住宅都供不应求。

杭州房产“凸地效应”亟须改变

房产总量供不应求，必然引发房价上涨。

在这场博弈中，土地、房屋开发等所有成本最终都转嫁到了消费者身上，大大加重了他们的负担。对于消费者或潜在消费者，房产供不应求使他们处于十分被动的地位。普通消费者收入的增长跟不上房价上涨，必然会产生悲观失望的情绪，增加社会问题。

此外，过高的物业价格水平，无疑会加大商业区成本和投资成本，使得经济和商业活动的边际收益递减，最终减弱城市的市场竞争力，其负面效应不容低估。就连本地的资金也会外流，形成资金的“凸地效应”（相对于“凹地效应”）。

一方面，杭州开发商大量出走外地，造成资金、人才外流。像浙江房地产第一品牌绿城房产，在杭投资比重日益缩减，转战京、沪、合肥。另一方面，开发水平较高的外地房地产企业亦被杭州的高地价、房价吓退。据悉，已在全国10多个城市安营扎寨的国内房地产第一品牌万科房产，曾来杭考察投资，却知难而退。

长期的供不应求使土地、房产的供应者永远处于没有市场风险的优势地位，长远来讲对开发商提高竞争力不利。

归根结底，房产作为一种商品，长期的供不应求、处于卖方市场不符合市场经济原则，对经济发展和社会进步是不利的。

旺盛需求呼唤有效供应

杭州房产为什么供不应求，其根源何在呢？

首先，这几年杭州房产的需求的确十分旺盛。这里面既有取消实物分房后，杭州本地人住房需求的大爆发；也有外来人口对杭州房产的争食；还有寻求保值增值的投资与投机需求。

但无论是自用的需求还是投资或投机的需求，本身并没有错。我们没有任何理由责怪住房需求增长太快，甚至我们也无权指责省内外炒房大军的疯狂抢购。我们经常说要“启动内需”，“欢迎投资”，人家几十万、上百万的钞票投资到杭州，为杭州带来了多少经济收益、税收和就业机会，为什么不欢迎？澳大利亚、加拿大还对投资不动产到一定额度者给予“移民”资格呢，广州也有购房入户的鼓励措施，敞开胸怀欢迎外地人购房。杭州为什么不大度一些？

抱怨需求增长过快、批评炒房者是于事无补的。房产供不应求的根本原因，当然是“房子盖得太少了”。这里的“少”不是指绝对数量的少，而是说相对于需求，“这段时期的房子盖得太少了”。竣工房屋的绝对数量也许是增长的，但跟不上需求增长的速度。

杭州房产供不应求的根源在于可开发土地有效供给相对不足。与房产供给同样，杭州土地供应量虽然也在增长，但远远不能满足土地需求的增长。这正如一个正在成长发育中的少年胃口大开，却只能得到比婴儿略多的口粮。土地招标会上屡创天价，就是开发商对土地如饥似渴的表现。

土地“饱和供应”，杭州楼市向饥饿告别

土地供应量受土地来源和征地拆迁等因素制约，不是无限制的，是一种稀缺资源。而目前对杭州土地的需求来自全国各地、五湖四海，非常旺盛。西湖整治后杭州吸引力大增，各地人才、资金向杭州聚集，加剧了杭州土地的供求不对称。

但上述现象并不是杭州所独有的，同样适用于北京、广州、深圳、苏州、等全国各发达城市，这些城市同样是向全省、全国，乃至全世界开放的，特别是广州、深圳，吸引外来资金、人才在全国名列前茅，港澳人士在广、深投资置业已十分普遍，广、深也都是国际花园城市，自然与人文环境俱佳，为何没有出现杭州这样的房地产奇观？

以广州为例：广州1997年开始试行土地公开拍卖，商品住宅楼面地价几乎鲜有3000元／m2的高价。去年底市区珠江边的两块土地，楼面地价不过2200—2400多元／m2。广州房屋的价格明显也低于杭州。

土地的“饱和供应”重量也要重质，“饱和供应”应该是“有效的饱和供应”。开发商“吃地”，既要“吃饱”，也要“吃好”。

所谓“有效供应”，就是指可供应土地———主要为郊区土地的市政设施要跟上城市发展节奏。如道路、供水、供电、排污、通信、智能化、煤气、有线电视等配套要跟上，周边购物、娱乐等生活设施要规划，要具备教育、医疗等城市的基本功能等，并逐步与城市连为一体。据媒体最近的一次民意调查，愿意住到远郊的不到20％。

要彻底解决杭州房地产供不应求的问题，简单地进行土地放量是不行的，必须进行根据新的城市发展战略，重新进行系统的城市规划，有计划有步骤地进行城市的扩容和市政设施完善，要树立明确的目标，编制具体的时间表，大大加快新区的开发速度、水平，使郊区土地配套齐全，适于开发，适于居住、生活。杭州主城区规模不大，新区成熟速度比较缓慢，一级市场土地的土地供给的质量急需提高。

杭州市四类以内的可开发用地土地越来越少，今后五类及以外的土地供应成为主流，土地的“质量”提高迫在眉睫，其紧迫程度并不亚于土地供应量的增加。

比如年内即将推出的2800亩土地，85％为五级以外的“偏远地块”，如何形成有效供给的房产，为消费者所接受，政府有关部门和开发商还有大量的工作要做。