宁波江北庄桥谢家村，一个并不起眼的小村，今天却吸引了大多数甬城市民的眼球。宁波市将从这里调拨1000套经济适用房作为首批限价普通商品房，于明年元旦前后供应工薪阶层，其售价最高每平方米不超过3300元。与此同时，另外4000多套限价普通商品房相机而动，随时进入宁波楼市。限价商品房，这在全国也是个新鲜的名词。宁波市政府为什么要推出限价商品房？这个“价”是如何“限”出来的？政府为此要作出多大的牺牲和努力？本报记者专程赴宁波调查。
    
　　■新闻

　　1000套房源惠及
    特殊困难人群    

    距宁波市区八九里路，那里是江北庄桥镇谢家村，记者眼前的一排排崭新的楼房，就是即将于今年年底投入使用的江北经济适用房。这些住宅外观漂亮，间距挺宽，绿化面积较大，其建筑五层加阁楼，在宁波市中心地块已经很少见了。记者从宁波市建委了解到，这里将有1000套左右的房子成为宁波市首批限价普通商品房。

    这1000套限价房是政府部门以串换的方式划拨出来的，即此次先在谢家村经济适用房拿出1000套房子作为限价普通商品房，等明年限价普通商品房投入使用时，再划出同等数量的房源作为经济适用房的房源。

    据了解，这批限价普通商品房普通多层住宅平均价3000元/平方米左右，小高层住宅平均价3300元/平方米。住宅户型55~95平方米。

    1000套限价房还只是“先头部队”，另有50多万平方米建筑面积约4000套的后备限价普通商品房即将进入楼市。这批限价普通商品房分布在江北谢家村与徐家漕，11月5日，其7块土地已经开标出让，被宁波光大置业等房产开发公司悉数瓜分。其中住宅户型规划分为55平方米、65平方米、75平方米、90平方米4种。

    首批1000套限价普通商品房将于明年元旦前后投入市场，目前宁波市建委已确定销售对象的范围：未享受过实物分配且他处无自有住房的家庭；2000年以来选择货币安置还没购房的城市拆迁户；未享受过地方实物分房的军队转业、复员、退伍人员、大中专毕业生；家中子女已到晚婚年龄但只有一套住房的家庭；已到晚婚年龄且他处无承租公房和自有住房的单身居民；所拥有的自有住房低于人均住房建筑面积18平方米的家庭。
    目前，宁波市建委正在研究具体的销售对象，将在第一时间公布，并将制订详细实施细则。
    
　　■调查
　　让限价房影响宁波楼市 
  
    记者采访宁波市建委有关处室时，那里可热闹了，电话铃声不断，都是市民们在咨询限价普通商品房问题。

    谈起宁波推出限价普通商品房的初衷，宁波市建委有关负责同志的回答直奔主题。

    该负责人说，推出限价普通商品房的出发点有三：一是要认真贯彻国务院18号文件关于促进房地产业健康发展的精神。二是这两年宁波房地产市场发展非常快，一段时间房价涨幅较高，同时，开发商受市场需求的影响，宁波整个住宅市场产品结构不合理。据统计，去年宁波市平均每套住宅面积已达128平方米，而市场上最受欢迎的中小户型稀缺，整个住房供应没有形成一个完善的体系。第三就是要建立一个完善的住房供应和保障体系。

    目前宁波住房供应体系中，中低收入家庭住房困难问题由廉租房和经济适用房来解决，中等收入家庭的住房问题靠商品房来解决。近年来宁波房价一路攀升，市政府为平抑房价已经采取了一系列措施。经过进一步的调查得出结论，商品房供应体系中还应该分成两个层次，一种是市场商品房，一种是政府适当调控的限价普通商品房。房子越造越大，房价高位运行，对工薪阶层消费心理产生了一定影响。有些市民的确买不起商品房，特别是一些刚到宁波工作的外地大学生。生活成本的提高，必将影响一个城市的人才集聚力，这不能不引起政府的注意。对于那些既够不上经济适用房申请标准，同时又买不起商品房的市民，政府有必要为他们营造一个更宽松的购房环境。政府可以通过建设限价房，一方面为市民提供合适的房源，另一方面，通过向市场投入限价普通商品房的方式，影响房价走势，让更多的市民买得起房。据他透露，此次宁波推出的限价普通商品房，主要是面向那些达不到购买经济适用房条件但同时又急需住房的工薪阶层。

    他用一句话概括：“最直接的目的就是平抑过高的房价涨幅，调整商品房供应结构，提高商品房供应总量。”
    
　　限价商品房是这样“限”出来的 
   
    房价与地价息息相关，宁波限制房价首先是从限制地价开始的。

    宁波市首批限价普通商品房是从经济适用房中调拨出来的现房，近日出让的七块限价普通商品房地块则是挂牌出让的。据宁波市建委有关专家介绍，几年来，宁波房地产开发用地一律一个口子——（国土资源局）招投标出让，限价普通商品房的土地也是通过市场出让的，不过是实行挂牌限价出让。他们给出的出让土地的封顶价是根据限价普通商品房的价格倒测出来的。比如限价普通商品房每平方米3000元，除去建筑等所有的成本每平方米1900元到2000元，除去开发商的利润，楼面地价每平方米在900元左右。他们把开发商的利润率控制在7～8%之间。据知情者介绍，当时分析，近日出让的限价普通商品房开发地块的地价略低于同类地段现行的市场价。政府让的就是这块利。

    据一位参与竞标的开发商介绍，此次竞标规定楼面地价报价每平方米在900元到960元之间，摇号产生中标单位，如果有相同报价，再根据各自提交的限价普通商品房地块的设计方案的打分名次决定中标单位。有人精确估测开发商每平方米利润在二三百元之间。尽管如此，有25家开发商竞标，因为他们认为开发这样的楼盘无风险。标书规定，建成一年没有售完，政府全部收购。

    宁波建委有关负责同志介绍，目前宁波市区每平方米4000元到4500元的房源比较少，连每平方米5000元的房子都很难寻觅，此次政府的限价行为“实打实”，提供的是实实在在的普通住宅。推出的限价商品房虽然在近郊，但宁波市区范围小，这批限价房升值潜力很大。更重要的是，宁波市希望通过限价普通商品房来影响整个宁波楼市的走势，限价的意义更大的在后者。

    如宁波市政府一位负责人所言，限价普通商品房是政府推出的另一种“经济房”，销售实行政府定价，土地实行限价挂牌出让，开发建设按市场化操作的模式建设。为确保工程质量，这些住房从开始的方案设计到最后的销售都处于政府的严格监督之下，所有的住房都将按照高起点规划，高水平建设，高标准施工，高效能管理的“四高”要求建设。

    对此，宁波浙电房产开发有限责任公司副总经理王军华说，从政府推出的“限价普通商品房”户型、价格来看，它是对宁波房产品结构的一种补充。宁波这几年房价涨得快，多数房产公司走的是高档路线，户型结构八成在100平方米以上，而“限价房”户型面积在100平方米以下，单价每平方米3000元上下。从某种意义上说，这回政府做了开发商不愿做的事，对稳定市场，控制发展节奏有帮助。如果能达到平抑房价的目的，政府还会继续投放，直至房价涨幅趋缓，因为土地在政府手中，政府有这个调控能力。作为一个希望长期发展的开发商，我们不希望市场忽冷忽热，不希望十年的发展空间一二年就用完了，而是希望持续稳健地发展，所以我们欢迎这一做法。
    
　　■观点
　　“限价”点中楼市“死穴” 
   
    “限价”两字之所以能引起楼市如此大的震动，更多的是它点中了目前楼市的一些“死穴”。诚如一位房产界人士所说，目前没房住的毕竟是少数，而且廉租房、经济适用房正从不同层面上在逐步进行解决。目前楼市最大的困惑不是有没有房子住的问题，最大的困惑是“买不起房子”的问题。其实人们口头上说得最多的也是“买不起房子”。“买不起房子”的人是一个庞大的购房群体，也是一个亟需关注的群体。抓住了这个问题，也就抓住了眼下楼市困惑的“纲”。

    当然，引起震动的原因还不仅仅是这些。当一个城市房价上升与市民收入的增长严重不成比例时，房价有可能影响这个城市的人才集聚和市民安居乐业，影响这个城市的经济发展和社会稳定。宁波也存在这种隐患。于是宁波市出手干预房市，通过建设和销售“限价普通商品房”的形式，来限制房价的过快涨幅，调控房市。
    细细想来，一个城市在全国率先细分购房人群，让更多的工薪阶层买得起房子，不正是一个城市更人性化关怀的表现吗？
    
　　■链接
　　宁波房价涨幅两年全国第一
    今年均价升至4565元/平方米  
  
    1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投资走出负增长区，宁波的房地产业开始了一轮大发展。

    2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米；2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77%。2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨23.56%。据统计部门数据，宁波市房屋销售价格在2001年的涨幅居全国第一，在2002年的涨幅也居全国第一。

    2003年上半年，宁波房价快速上涨的势头终于得到遏制，商品房均价月度平均涨幅出现大幅下降，仅为0.2%。上半年商品住房均价走势平稳，均价维持在4000元/平方米左右，6月房价仅比1月上涨46.72元/平方米。下半年高档高层公寓楼销售量的大幅增加，直接导致商品住房的房价再次攀升，到2003年9月，房子均价升至4565元/平方米，比年初上涨14.96%。