昨日快报第1版刊登了杭州市正式出台的“房产新政策”，其中明确规定：个人卖二手房所得收益，明年元旦开始征收20％个人所得税。有意购买二手房的杭州人，这几天都被连篇累牍的二手房广告震惊，3个版，4个版……无数二手房从杭城四处发疯似的冒了出来。

房源多了，而成交并没有增加。杭州不少中介公司最近一个月内的成交套数只有过去高峰月份的1/4－1/3，一套大学路的2000年新房，7200元/平方米挂了三个月尚没有成功卖出。

昨日，看见杭州房产新政正式出台，杭州一家中介公司的老总长叹：明年成交量更会下降，日子难过了……

昨日快报第一版刊登了杭州市正式出台的“房产新政策”，其中明确宣称：个人卖二手房所得收益，明年元旦开始征收20％个人所得税。

有意购买二手房的杭州人，这几天都被连篇累牍的二手房广告所震惊，3个版，4个版……无数二手房从杭城四处发疯似的冒了出来。

房源多了，而成交并没有增加。杭州不少中介公司最近一个月内的成交套数只有过去高峰月份的1/4－1/3，一套大学路的2000年新房，7200元/平方米挂了三个月尚没有成功卖出。

昨日，看见杭州房产新政正式出台，杭州一家中介公司的老总长叹道：明年成交量会更加下降，我们的日子难过了……

还有35天抓紧买卖

一般说来，二手房挂牌、看房、谈判、签约至少需要1周的时间，产权过户至少需要2周，而今天到2004年，只有35天。

很多办出三证不到一年的卖主，宁愿承担5.55％的综合所得税，也要赶在年底之前抛掉手上的房子。他们的算盘是这样的：现在卖房，缴纳的税费成本不过总房款的6.5％；而到了明年卖房，由于获利至少有40％，缴纳20％个税就相当于总房款的8％，成本接近9％；二者相较而言，还是现在卖比较划算。

然而买家也不傻。据杭州一家中介公司透露，已有不少买家利用现在卖家急于出手的心理频频压价，不像今年上半年那样畏首畏尾了。

从二手房市场看，杭州房产新政已经获得了提前效应，买方与卖方都根据自身对新政的理解，以及对于未来房价的预期决定出手与否。

不少中介公司老板称要奉劝买卖双方：卖家赶紧降一点，买家动作也快一点，赶紧成交，自己也能赚点中介费。如果等到元旦要缴税，三方都要吃亏。

房价上涨让供求关系获得缓解

在新政出台后，曾有一种观点一度占据了主流：目前房产市场仍供小于求，因此即使征收20％的个税，卖家必然把税费成本强加到买家头上。

此种分析就目前情况来看，似乎并不成立。商品的供求不但根据双方的意愿，更要以价格为核心因素考虑。假设房价为5000元时，有20人想买，10人想卖；那么当房价到达6000元时，就只有15人想买，有15人想卖了；而房价超过7000元，更只有10人想买，20人想卖了；这股趋势将一直持续到卖方都想卖而买方不想买为止。

今年9月12日，房产新政第一次公布消息，杭州房产量价齐升，不少二手房涨幅达到500-1000元/平方米，买卖双方的成交意愿都很强烈；而杭州人居展之后的11月份，房价4年来首次没有上涨，局部地区甚至下跌，背离了以往的“房交会现象”；很多业内人士都认为，新政出台，房价上涨过于迅速，像股票到了大牛市尾声一样，已经明显超越了买家的期望。

如此高价下的杭州楼市，正可用“10人想买，20人想卖”来形容。在当前的房价下，供求关系绝不是供小于求，而是明显的供大于求。

投资房产收益减少

昨日公布的新政细则中，一条广受争议的原方案没有出现在正文中，那就是“期房支付3％的契税即可上市”。而另一条也作了修改，由“商品房按套内面积计价”改为“销售时除注明建筑面积外，必须注明套内面积”。

一套商品房从购买起需要1.5－2年的时间方能交付，再过半年到1年才能办出三证。期房无法上市，意味着投资房产至少要3年的资金周转周期；而3年后上市，卖家还需支付房价总额5.55％的综合所得税以及获利总额20％的个人所得税。以卖家获利20％计算，需缴纳一半的税费（5.55％＋20％×20％＋其他税费），3年的纯利仅仅10％；即使再等待一年，规避了综合所得税后，纯利也不超过15％，年回报率不到4％（以上计算的前提是买房时不贷款）。

取消了期房上市，保留了征收20％个税，新政对于房产投资的影响显而易见。一部分利用银行按揭等金融杠杆工具的房产炒作行为将退出市场，因为计算利息成本后，投资房产并不划算。毕竟，即使是边郊低价楼盘，3年内上涨空间能超过20％的也为数寥寥。

倒是购房自住的消费者获得了实利，商品房注明套内面积，把可能出现的套内面积缩水进一步锁定在有限范围内，开发商再也不能在套内和公摊之间搞些来回摇摆的把戏。

市郊楼盘今后日子难过

综合以上分析，新政施行对杭州楼市的影响可概括为三方面：鼓励自住，挤走投资，反对炒作。

经济居住房供地比例超过50％，兴建大学生公寓、外来劳工公寓，允许特殊企业兴建经济房，经济房5年内不得上市，种种措施都锁定了包括困难人群在内的绝大多数中低收入家庭，而把中低档商品房的购买人群压缩到不大的范围内。

这些住房一般都建在四五类地段，价格又低，对市郊楼盘直接构成威胁。

而市郊楼盘购买者中，投资者的比例远远高于自住者。闲林多家楼盘做过调查：愿意承认目的为投资的就占购房者的2/3。在经济适用房“抢”走自住者，投资者又因收益不高而逃离的情况下，越远的楼盘风险越大。