楼市的走势不仅受到经济发展状况、市场供求关系的影响，更受到来自政府政策、以及由此产生的居民对楼市走势心理预期等的左右。当前，对杭州楼市2004年走势的判断必须深刻领会最近结束的全国经济工作会议精神、国务院18号文件以及杭州市政府最近颁布的“促进杭州房地产市场持续健康发展”文件的内涵。

经济工作会议：鼓励住房消费，防止“一枝独秀”

备受关注的决定2004年经济走向的全国经济工作会议已表达了许多与房地产业相关的重要信息：

（1）我国经济正处于经济周期的上升阶段。去年以来我国经济呈现出多年不见的良好发展势头，那么这种势头是暂时性的还是能确立为新一轮经济增长的开始？“非典”结束后经济的表现无疑已证明为后一种态势，既然处于经济周期的上升阶段，则依一般经济周期规律，如无突发事件（如两岸问题），经济繁荣期短则至少还有3年，长则5年以上。

（2）再次提出要坚持扩大内需，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这既体现了政策的连续性和稳定性，又是当前复杂经济形势下的必然选择。国内供大于求的总体格局尚未根本改变，消费需求不足的问题依然存在；国外发达国家日趋严厉的反倾销以及要求人民币升值、减少外贸逆差的压力越来越大，因此扩大内需是保持我国经济稳定发展的根本。（3）适度调整。针对当前某些行业存在盲目投资，货币信贷增长偏快等问题，中央明确提出要进行适度调整，防止使局部性问题变为全局性问题。但这种调整不是搞急刹车。

（4）注重地区之间、城乡之间、经济与社会、产业与产业之间等协调发展。

这意味着未来几年房地产业发展处于良好的经济发展背景之下；政府对个人住房消费仍将采取积极鼓励政策；但是防范房地产业对金融依赖度过高，防止房地产业“一枝独秀”，保持房地产业与社会经济协调发展是宏观政策调控重点。

18号令：要发展，也要调控

被公认为指导今后房地产业发展的纲领性文件国务院18号文件核心内容两条：（1）发展。考虑到我国经济已进入对住房、汽车等大件耐用消费品消费拉动经济增长时期，以及出口增长面临越来越多的不确定因素，鼓励住房消费、繁荣房地产市场是宏观经济发展的客观需要。（2）调控。文件在肯定了房地产业成为支柱产业的同时，丝毫没有回避房地产市场当前存在的问题。指出一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格、投资增长过快。18号文件主旨给出解决问题的思路，指出了判断房地产市场是否健康的标准———“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，指明了房地产业中长期的发展方向。国务院的用意十分明确：只有解决了问题，房地产业才能持续健康发展。

杭州新政：抑制投机行为，增加中低价房

近年来，杭州房地产发展总体是健康的，以有效需求为支撑，产业发展的基础十分扎实。但突出的问题是：有效总需求大大超过有效总供给，中低价位房严重短缺，房价上涨速度过快。最近出台的杭州楼市新政策基于促进房地产业可持续发展考虑，从抑制投机性需求、增加中低价位房供给等多角度入手，努力实行18号文件提出的目标，从目前土地一级市场、二手房交易市场情况看，政策效应已经显现。一级土地市场趋于理性，价格趋于合理；二手房市场开始由卖方市场转向买方市场，一些区域成交价格出现回落。新政的力量不在于这些具体措施，而在于表明政府的调控态度，在于正在改变市场各方对楼市的预期。

政策合力：平衡合理稳定

综合以上三方面内容，个人认为对杭州楼市既不能过于悲观，也不能盲目乐观，从政府态度分析，努力实现“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”是其政策调控的基本取向。

应该说与往年相比，影响2004年杭州楼市走势的因素更为复杂。除已明确的政策外，影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。继续支撑房价上涨的主要因素有：（1）经济发展强劲，（2）建材价格上涨，（3）人民币升值。可能导致房价下跌的因素有：（1）突发事件，（2）股市回暖，游资撤离楼市，（3）银行上调存、贷款利率，（4）土地供给放巨量。当然最终的趋势还取决于两方力量的对比。总体上判断：若不发生突发事件（如两岸关系激化），房价趋稳是2004年杭州楼市的基本特征，将基本结束房价快速攀升、各区位各种档次商品房普涨的历史，涨幅明显趋缓，开始进入个股分化的时代。一些无拆迁背景的性价比偏低的旧房、一些无稀缺性景观优势和品质优势的百万元级二手房，其价格甚至可能出现回落。