“温州购房团？你看看报纸就有数了，现在温州的几张报纸哪一天没有外地楼盘的广告？！”听说记者是为采访购房团而来，温州市城建档案馆的孙侃迎头就是这么一句。

    这一天天气阴沉。但温州一些平面媒体上的房地产广告却打得热火朝天：“南昌看房团”、“大连楼盘推介会”、“抚州贸易广场”、“成都熊猫万国商城”、“武汉世界之窗购物中心”、“海南三亚看房团”……很显然，这些外地房产商千里迢迢赶到温州，并不惜巨资砸广告，看中的就是温州人厚实的钱包和高超的炒房水平。
    
　　调查

    温州人的四种炒房生活

    A在旅游中找到购房的快乐
    
    11月26日的温州商报上有这么一则广告。广告的内容是“海南三亚看房旅游团”，双飞四日游，每人费用是1480元，限20名。表面上看，这是一个旅游团，但上面的一行小字又似乎表明它是一个购房团：“购房一套免单程费用，购房两套者免全程费用。”

    温州购房团正从单纯的购房团向“旅游购房团”相结合的形式转变。这正是聪明的商人们根据实际情况所策划出来的新购房模式。

    更令人惊讶的是，在此之前，由海螺置业组织的旅游购房团已经越过国界。今年10月，由20多人组成的一个赴越南的旅游购房团从温州启程飞往河内，虽然那次的销售情况很不理想，但海螺置业认为这是一次有意义的尝试。
    
　　B从炒房到炒铺再炒项目
    
    11月13日，浙江世贸中心人头攒动。’2003中国杭州首届商铺展览会在此拉开大幕，在上海联富商业广场的展位上，记者亲眼见到一位操着乐清口音的温州人出手500多万元购买了6间商铺。

    “现在各地房价已经高企，买住宅还不如买商铺。”在上海、南京等地置有多处商铺的温州某大型企业老板陈先生告诉记者。

    在温州新城大厦一楼大厅，我们巧遇深圳千岗房地产开发有限公司总经理郑谨，这里正在展示的是他们公司开发的新龙岗商业中心。据他介绍，展示半个月来已经卖出100多套。他认为投资有一个趋利性，而商铺一般要比住宅楼更具升值潜力，这是温州人看好商铺的原因之一。

    对于温州人投资方向的变化，上海联基房地产经纪有限公司温州办事处总经理、房地产分析师黄宁认为，温州人炒房这么多年，现在已经慢慢地趋于理性，有了较高的市场判断能力，刚开始时那种盲目的投资热情正在转向有的放矢。现在开始出现的一个倾向是，原来的个体投资开始往团体投资过渡。
    
　　C从一级城市向二、三级转移
    
    在温州的投资者中，流行着这么一种说法：投资本身不分地域，只存在好的市场和不好的市场两种。

    “以前，温州人投资的房产一般只在上海、北京、杭州一带，而现在越来越多的人开始把眼光转向南昌、金华这样一些城市”，刚刚带了一个购房团去南昌的陈欣欣的说法证实了这一点。

    在一位专业操作购房团的业内人士的笔记本上记者看到：12月6日大连、12月13日广东东莞、12月13日山东烟台、12月20日北京、12月28日青岛……在12月份的5个团中，二、三级城市就占了4个。

    温州家年华房产营销公司负责人认为，温州炒房者善于利用区域经济发展之间的落差，中西部欠发达城市、东部发达城市郊区的商铺有明显的后发优势，相对来说升值空间大、投资风险小，已成为他们下一轮争购的对象。
    
　　D炒房客遭遇投资风险
    
    这段时间，温州的李先生被一起突如其来的变故弄得寝食不安，他和另外300多名温州人7月15日预定的、由21世纪不动产温州区域分部代理销售的470多套苏州一学校公寓，被开发商要求办理退款手续。而此时，当初每平方米2100元售价的公寓附近，房价已经涨到4000多元。

    前些天，记者再次联系上李先生时，他正在苏州，但这件事情“还没有得到解决”。

    “随着温州购房团名气越来越大，外地楼盘蜂拥而来，良莠不齐，温州投资人开始面临投资风险。”温州购房团的始作俑者李海彦不无担忧地说。

    李海彦认为，购房团名气大、外地楼盘来得多并不见得是好事情。“我们现在最怕的就是外地的烂楼”。一些楼盘在当地卖不动，一股脑儿都往温州来，还有一些市场不大规范。

    “现在温州投资者越跑越远，这其中有潜在风险。”黄宁认为，房产投资在地域上应该遵循这么一个原则，那就是“近距离、可控性”。他对此的解释是，只有来回方便，信息掌握便利，才能及时掌握市场动态。也只有这样，投资者才能有安全感。

    黄宁还想提醒投资者，对高回报的承诺要警惕。现在不少开发商打出的包租承诺非常诱人，有的甚至超过了10%。对这些物业，他希望投资者要小心对待。
    
　　样本

    三个温州人的炒房经
    
    叶女士：买房要买贵的

    叶女士在上海已经买下了5套房子，总共花了480万元。对“温州投资人撤出大上海”的传言，叶女士很不以为然。她认为，中国的经济在高速发展中，现在更有全国经济看上海之说，众多的外地人、外国人会涌到上海，对住房的需求将会越来越大，上海的房地产肯定还要上涨。

    2002年5月叶女士第一次参加购房团，以每平方米5450元的价格买进联洋社区的一套154平方米的住宅，总价接近85万元。今年7月份，价格涨到了7500元，叶女士把这套房子挂出来，应者云集。这一进一出净赚20万元。

    叶女士在上海购房投资的思路很清晰：买房是为了以后能够转手，房价涨个十几万元对工薪阶层有影响，而对有钱人就不算什么，所以买房还是要买贵的，专门买那种针对富人居住的房产。

    张先生：挑楼要挑顶层

    在传统的购房观念里，顶层和一楼往往是鸡肋，而张先生却专挑顶层。

    张先生说，地段好的高层住宅一般非常注意自己的外形设计，在设计过程中，顶层就会多出很多空间，这些不需要你花一分钱的设计可以让你的房子别具一格。还有一些多层的房子，开发商向顶层的用户开出送空中花园的优惠条件，或者即便不是平顶的，顶层阁楼的空间也能让你大大地赚上一笔。

    他给记者举了个例子，在去年一次去北京的团购中，那个楼盘都是20多层的高楼，别的人纷纷选了中间偏上的楼层，只有他选了3套顶楼。今年10月交房后，只见大楼尖顶高耸，全玻璃外墙，顶层客厅的顶高有一部分是六米的开阔空间。他当初每平方米的价格比楼下的还要低200元，现在却多赚了这么多空间。张先生说他这样的结构风格，讲究情调的外国人最喜欢租住了，结果他的出租价格果然比下面的楼层高出了2000多元。

    吴先生：买房不如买铺

    吴先生以投资商铺为主，他认为市场旁边的商铺比较有投资价值。他说，经济相对落后的地方，居民对住宅的需求心态是等一等，凑足了钱再买，也不大能接受按揭等方式，这就是市场观念差异。但商铺就不一样，一是商铺有市场需求，二则商铺出租可以赚钱。所以在二三级城市，特别是成熟市场的旁边，面积在40～100平方米左右的商铺，既容易出租，也便于脱手。
    
　　纵深

    温州人缘何钟情炒楼
    
    截至今年7月，温州市居民银行个人存款余额高达1646.52亿元人民币，几乎占到全国个人存款总量的10％。这还不包括温州居民在异地的资金储备。作为先富起来的人群之一，温州人“有钱”已是不争的事实。

    与许多地方不同，温州人喜爱做实业，或办厂经商，或投资开发，对股票、期货等兴趣不高，而特别喜欢炒一些有形的东西。冷冷清清的温州股市，就从一个侧面反映了温州人特有的文化心理。

    在温州采访期间，一位姓王的出租车司机告诉记者，现在温州的出租车营运证短短5年间就已经被一批温州炒家从10万元炒到100万元的天价。

    而房子无疑是比营运证更具炒作潜力的有形物。“炒楼比办企业来钱更快，风险也相对较小，且有资金周转快等特点”，乐清一家服饰企业负责人陈某说。据介绍，20万元就可炒楼，两三个月可转手，少则能赚三四万左右，多则几十万元。

    在采访中记者听到这么一个例子。1999年，温州人余先生以每平方米约2700元的价格在杭州市买下刚开盘的28套商品房。2001年这个楼盘全部售完时，房价已涨到每平方米近5000元。余先生以4700元的价格放到二手房市场，短短两年净赚500万元！

    温州市建设局房地产开发处副处长李祥川认为，“楼市价格翻番甚至翻几番的甜头，促使很多温州人从楼市中寻找赚钱的捷径。”
    
　　背景

    购房团的前世今生
    
    “购房团？我还是跟你们学的呢！”李海彦这位来自北方的蒙古族女子快言快语。

    时间追溯到1999年1月16日。上午9时，11辆“钱江晚报看房直通车”徐徐驶出了浙江日报社的大门，首趟总成交八百多万元。这便是全国第一个购房团。

    随后，全国各地的“取经团”蜂拥而至，这其中，就有温州晚报。李海彦告诉记者，当初将“看房直通车”演变为赴外地的购房团并非温州晚报的一厢情愿，而是外地房地产商和温州投资者双方的市场需要。大约从1999年底开始，一些上海的楼盘就开始在温州媒体刊登广告，或者在“王朝”等大酒店展示沙盘以吸引温州买家，温州人也常三五成群地结伴前往上海购置房产。到2001年，这股风愈演愈烈，受此启发，以开发商在温州晚报刊登楼盘广告、晚报负责组团作为回报为互惠条件，他们开始把触角伸向外地楼盘。

    温州其他媒体见有利可图，纷纷效仿，温州都市报、温州商报、温州日报先后跟进，以至于“温州购房团”俨然成为温州媒体的一道特色菜。再后来，一些房产代理公司、广告公司也看到这中间的利润空间，跻身其中。
    
　　思考

    温州购房团的功与过
    
    在北京、上海，温州人和香港人、台湾人被誉为楼市的三大“支撑主力”。从东部沿海的杭州、上海，到西部的云南丽江和新疆伊犁，温州购房团所到之处，无不引起当地楼市的强烈震荡和“全线飘红”。

    一时间，温州购房团的功与过引起各方强烈争论。

    正方的观点认为，温州人动用自己的经济力量来推动全国经济向前发展，把住房价格和住房市场在全国范围内进行调剂，就会刺激某些房价过低的地方，使这些地方的房价趋于合理，同时也会对某些地方的过高房价进行调整和打压。还有人认为，温州人赴各地置业，带去的不仅是资金流，同时还有人才流与贸易流。

    反方的声音说，温州购房团走到哪里，哪里的房价就一路攀升，对当地的百姓来说，则大大提高了购房的成本，结果导致许多老百姓只能望房兴叹。另一个值得警惕的是，温州人大量购置房产商铺后囤积空置现象严重，一些商场、商业街隔三岔五地出现一些“找不到房东”的商铺常年闲置，直接影响到商场的整体经营和形象。

    有识之士认为，温州人大举购房对带动房地产业的发展是不容置疑的。但是，炒作过度的结果必然弊大于利。在市场经济条件下，市场应该在资源配置中起基础作用，但政府的宏观调控必不可少。