2004年1月1日起，杭州开征20%二手房交易个人所得税。昨晚，记者获悉，征收所得税的细则已经出台。

    应该缴多少所得税

    出售自有房屋（包括住宅和非住宅）取得所得的个人，根据现行《中华人民共和国个人所得税法》规定，对个人出售自有房屋取得的所得征收个人所得税，税率为20%。

    个人应纳税额=应纳税所得额×税率（20%），而应纳税所得额＝出售价－房屋原值－合理费用。出售价，是指个人出售自有房屋获得的全部收入（若成交价明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定）；房屋原值，是出售方取得该房屋时所支付的购置价格或建造费用以及其他有关费用；合理费用，是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、交易手续费等。(参见事例解读2)

    如果是个人接受赠与的房屋，在出售时扣除的房产原值为零。

    什么情况可以减免税

    据了解，为了鼓励市民改善居住条件，对个人出售自有住房符合下列减免税条件的，经征收机关审核确认后，可以给予减征或免征个人所得税。

    其一，出售自有住房并在售房前后一年内已按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分给予免税，具体办法如下：

    1.个人在出售住房前一年内已另购住房的，其购房金额大于或等于所出售住房出售价的，免征个人所得税；购房金额小于所出售住房出售价的，按另购住房金额占所出售住房出售价的比例减征个人所得税。

    2.个人出售住房时缴纳了纳税保证金，又在售房后一年内重新购房的，可按新购住房金额占所出售住房出售价的比例，全部或部分退还纳税保证金，退还的条件同上。

    3.个人符合减征或免征个人所得税条件，在申请退还纳税保证金时应提供新购住房的契证、房屋所有权证、土地使用证原件、复印件和“中华人民共和国纳税保证金收据联”原件。

    4.凡在杭州市市区出售自有住房前后一年内在杭州市区以外另购住房的，按规定也可减免个人所得税。

    其二，个人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，可免征个人所得税，具体办法如下：

    1.对个人出售已购公有住房取得的所得，暂不征收个人所得税。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

    2.对个人出售已购公有住房以外的其他自有住房，如自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房，免征个人所得税。

    3.五年时间的认定以纳税义务人所出售住房购入时签订合同的日期为起点计算；不能提供合同的，以该住房房屋所有权证的发证日期为起点计算。

    4.惟一生活用房的确认：该住房出售时，纳税义务人除所售住房外，不再拥有其他房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭惟一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明或承诺书。

    其三，出售自有住房的房屋所有权登记为1人以上或房屋所有权人发生变动时，按以下办法执行：

    1.按市场价购房时房屋所有权登记为1人，一年内出售时房屋所有权登记是配偶的名字或是夫妻共有的，可按上述有关规定全部或部分予以免税。

    2.出售自有住房时，房屋所有权登记为1人，一年内以配偶的名义或夫妻共有的名义按市场价重新购房的，可按上述有关规定全部或部分予以免税。

    3.出售的自有住房其房屋所有权人是2人或2人以上的，一年内重新购房，其房屋所有权人未发生变动的，可按有关规定全部或部分予以免税；如一年内重新购房时，房屋所有权人发生变动的，应按购房人的购房金额占已出售住房所占份额的比例减征个人所得税。

    4.出售自有住房时，房屋所有权登记人为1人，一年内又同其余1人或1人以上以共有的名义按市场价重新购房的，可按照出售住房的房屋所有权人重新购房中所占份额与原住房出售价的比例减征个人所得税。

    如何申请退还纳税保证金

    个人在申请退还纳税保证金时，应向杭州市财政局农税征收管理局（庆春路155号中财发展大厦一楼）提供新购住房的契证原件、房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、“中华人民共和国纳税保证金收据联”原件和征收机关要求提供的其他有关证明材料（以上资料是复印件的均需核对原件），经征收机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

    事例解读

    1、张先生于2003年5月1日将其自有的杭州南都花园×幢×单元×室住房一套出售，签订售房合同日期为2003年5月1日，出售价为80万元，已缴纳纳税保证金6万元，又于2003年12月3日在上海购入一套住房（商品房），签订购房合同日期为2003年12月3日，购房金额为80万元，问张先生是否可退还已缴纳的纳税保证金，如可退还，可退多少？

    答：由于张先生在售房后一年内又在上海另购住房一套，所以其缴纳的纳税保证金可按规定退还。

    退还金额=（购房金额÷所出售住房出售价）×100%×缴纳的纳税保证金=（80万元÷80万元）×100%×6万元=6万元

    刘先生缴纳的纳税保证金6万元可全部退还。

    注：刘先生应持在上海所购住房的已完税贴花的房屋土地权属证书及纳税保证金收据原件，办理退款手续。

    2、张先生于2003年1月6日将原购置的住房古荡小区×幢×单元×室一套出售（不具备减免税条件），出售价为310000元，评估价为300000元，所售住房的购置价格为260000元，购置时张先生缴纳了契税3900元，印花税78元，交易手续费85元，出售时张先生缴纳了营业税2500元，城建税及教育费附加为275元，印花税155元，评估费为900元，交易手续费为227.76元，中介收取代理费用为620元，问张先生出售的住房应缴纳个人所得税多少？

    答：出售价=310000元
    房屋原值=260000元
    合理费用=3900+78+85+2500+275+155+900+227.76
    =8120.76元
    应纳税额=（出售价-房屋原值-合理费用）×20%
    =(310000-260000-8120.76)×20%
    =8375.85元
    张先生应缴纳的个人所得税税额为8375.85元。

    注：中介代理费不予扣除，张先生应提供购入及出售该房时缴纳税费的合法凭证，如完税证、缴款书及发票等原件，经征收机关审核确认后方可予以扣除。

    3、刘先生将自有的桂花城×幢×单元×室住房一套出售，签订售房合同日期为2003年3月1日，出售价为100万元，已缴纳纳税保证金6万元，刘先生另购江滨花园×幢×单元×室住房(商品房)一套，签订购房合同的日期为2003年8月3日，购房金额为80万元，问刘先生出售桂花城×幢×单元×室时缴纳的纳税保证金是否可退还？如可退还，可退还多少？

    答：由于刘先生在售房后一年内又另购住房一套，所以刘先生缴纳的纳税保证金可按规定退还。
    退还金额=（购房金额÷所出售住房出售价）×100%×缴纳的纳税保证金=（80万元÷100万元）×100%×6万元=4.8万元
    刘先生可退还的纳税保证金金额为4.8万元。