●关注焦点

近日有消息说，杭州近远郊未来3年内将有10000套别墅面市，若按250平方米/套计，共有250万平方米的供应量。

其实，早在两年前就有传闻，杭州别墅用地储备已达3.3万亩，若按0.5的容积率计算，将会有1000万平方米的供应量。记者昨日从审批、交易等权威部门却了解到，实际别墅供应量没有这么多，大约在三四千套左右。然而就是这样的供应量，对一年住宅销售量仅有300多万平方米的杭州楼市来讲，确实是一次“考验”。人们不禁要问：如此大量的别墅能卖得掉吗？

●用地停批别墅奇货可居

今年2月底，国土资源部发出紧急通知，针对目前国内土地市场混乱，大量土地被非法占用的现象，决定至少5年内，国家将不再为别墅类建设提供土地。而据市国土局透露，早在1998年，国家就已下发通知要求严格控制别墅类高档住宅用地的审批。2001年，我省出台规定，要求将土地容积率控制在1.0以上。这也意味着低于1.0的独立别墅、双联别墅及多联的排屋用地都停批，这在一定程度上控制了别墅土地的供应。

而杭州目前储备待开发的别墅用地，均是个别有土地独立审批权的经济开发区批出的。国家通知下发后，杭州市也开始着手整顿、清查别墅用地，仅余杭区就收回了4000亩开发用地。而且，未来5年内，杭州不会再增加别墅或排屋之类高档住宅项目。供应这头，别墅的后路断了，这无疑有利于消化目前积压的别墅类产品。但奇货可居，某种程度上也给投资、投机客“炒别墅”创造了条件。

●居住郊区化渐成新潮流

从消费这一层看，市区无地可供，开发商拿不到地，几个仅有的市区楼盘也是对土地利用精打细算，容积率、绿化率都抠得十分紧，几乎是清一色以高层住宅为主，且房价年年攀升。据了解，市中心东河一带的住宅一年内能涨1000-1500元/平方米。而对于有一定收入的二次置业者来说，市区一般都已有一套住宅，若二次置业，鉴于市中心如此高的房价，且环境又不是十分理想，他们往往会选择市郊相同总价的经济型别墅。而且未来几年内，杭州能供应的土地都在5级地段以上，对于中等以上收入的市民来讲，为追求高品质的居住环境，选择别墅将在情理之中。

随着城市化进程的推进，杭州楼市郊区化日益明显，政府又因势利导，进行大量的配套设施建设，以支持在郊区拿地、买房。近期绕城公路的通车，两横两纵主干道即将建成，这些都无疑为近郊的别墅带来利好。此外，杭州郊区环境优越、亲近自然，如银湖开发区、九溪、西溪等区域，十分适合居住。加之今年以来SARS的影响，外地公司总部又纷纷迁入杭城，倾向于居住郊区已成为趋势。

●表面繁荣掩盖供大于求

事实上，从2000年开始，杭州别墅产品的结构已开始发生了变化，独立别墅逐渐减少，经济型排屋逐渐成为供应的主流。如五常老余杭一带，多以排屋为主，多联排屋一般是3－6户为一排，面积基本在200－250平方米，带花园；叠加排屋则一般为4层，1楼跃2楼为一户，3楼跃4楼为一户，多个单元联成一排，单套面积集中在180－220平方米，上下两户分别带露台和花园。对消费者而言，排屋和传统别墅最大的区别或许还是总价，像闲林一带的排屋，一般单价在3500－4000元／平方米，总价约80万—100万，与市中心公寓的价格差不多。用在市中心买一套公寓的价钱来买郊区更大的居住面积和更好的环境，正是众多排屋开发商的主要卖点。

业内人士认为，杭州别墅市场2004年不会起太大的波澜，至少三五年内将存在供大于求的局面，真正的繁荣期还有待时日。若一味地提升别墅价位，则会延长这些别墅量的消化期。