【写在前面的话：今明两天，宁波市“两会”开幕，市民企盼着“两会”能给自已的生活带来新的机遇和希望。有权威数据表明，去年我市实现国民生产总值1769.9亿元，金融、旅游、物流、房地产等各类服务业发展迅速，第三产业实现增加值650.9亿元，增长达13.3％。老百姓的钱袋子日益鼓了起来，他们会盘算着如何花钱，又如何去赚钱。而房子上的投资也许是普通人家一辈子里的大事，在这新年伊始之际，让专家带着我们去理一理２００３年宁波市房市的情况，再看看2004年宁波市房市的走向———】
    说说背景

　　根据全国35个大中城市房地产价格调查反馈资料显示，2003年，宁波市房屋销售价格涨幅为16.6%，比居第一位的上海市低3.5个百分点。这也是宁波在连续三年涨幅居全国之首后，首次退居第二。
   
　　统计显示，与前年相比，全国35个大中城市中有32个城市房屋销售价格呈上涨态势，平均房屋销售价格上涨4.8%、比上年增加了1.1个百分点。其中涨幅超过平均水平的有7个城市，依次为上海、宁波、青岛、南京、沈阳、重庆和杭州。
   
　　去年，宁波市房屋销售价格涨幅逐季回落态势也很明显。数据显示，与2002年同期相比，宁波房价去年一季度上涨20.6%、二季度上涨16.4%、三季度上涨16.1%、四季度上涨幅度已减至13.4%。
   
　　此间，宁波楼市出现了众多特色，比如从追求量的扩张到追求质的提高，又比如鄞州区无论在交易量还是房价都走出了宁波楼市最为强劲的上升势头。
   
　　回顾2003房子出现热销
   
　　尽管宁波房价在去年涨幅有所回落，但房价还在持续走高。涨幅始终在14%至18%之间小幅波动，全年平均涨幅15.8%。其中，5类地段的“天水家园”、“新天地”、“青林湾”等住宅商品房价格涨幅高达25.9%。
   
　　宁波楼市的热销在去年没有明显降温，绝大多数房子一面市基本上就销售一空。最典型的事件是，位于民安路以南的兰亭绿源楼盘，去年一开盘就出现了市民凌晨排队抢购的现象，去年下半年才开盘的楼盘大多只剩下一些顶楼的房子，等着扫盘，而且价格也不菲。记者询问荣安佳境的销售情况时，售楼小姐介绍，多层只剩下6楼（顶楼）的房子，价格也在5000元以上。
   
　　据房产交易中心的数据，宁波房市去年交易量有飞跃，市四区（老三区加鄞州区）去年销售住房15736套，总成交量达47亿元，预售住房11887套，总成交金额53亿多元，如果鄞州区不计算在内，仅老三区2003年的销售面积达到150.06万平方米（2002年为107.74万平方米），批准预售面积约105.25万平方米。
   
　　鄞州成楼市黑马
   
　　自从去年四月鄞州区被正式纳入宁波市房地产住房成交价格指数报告系统后，鄞州区的房市变化也就影响了整个宁波市区的房市走向。
   
　　据介绍，由于市区土地紧张，近来到鄞州开发楼盘的房产公司逐渐增多，光四月份7个开盘的楼盘中就有5个在鄞州区，整个鄞州区的房子交易量相当于老三区交易量的总和，因此鄞州区楼盘开盘价直接影响了宁波市区房价。而目前，鄞州区新开盘房价起码在5000元以上。
   
　　高层和小高层活跃
   
　　土地稀缺，地价上升，许多房产商瞄准高层住房，以分摊土地成本，加上高层小高层逐渐被人们接受，从而使宁波的高层住宅逐渐成熟，2003年上半年房产交易中心预售备案的分析，高层小高层占20％多；下半年，高层小高层相对活跃，宁波市老三区推出的楼盘比较多，但是只有20％左右是多层，80％是高层和小高层，且多数集中在市中心区，北岸琴森、华严地块等高层楼盘纷纷进入楼市。
   
　　开始追求高品质
   
　　宁波“北岸琴森”捧回了年度全国人居建筑规划设计方案竞赛综合大奖，并跨入“中国名盘50强”行列。此前，“BOBO城”和“常青藤小城二期”则在中国住宅创新夺标中分别摘取了社区规划和住宅经典两个示范楼盘奖。
   
　　宁波房地产股份有限公司副总经理王翔告诉记者，宁波房产在综合质量上，在省内还不算领先，尤其是小区环境，景观规划等环节有些偏弱。
   
　　但现在，情况有所改变，在连续几年猛涨后，宁波的高房价已经为提升品质提供了比较大的成本空间。并且市民住房更新换代从第一轮面积扩大和套型优化，已经发展到看重小区环境和景观、注重房屋的品质，从而起到了市场导向作用。
   
　　新房子以大套型唱主调
   
　　商品住房结构不合理，国家建设部去年考察浙江楼市时，对宁波楼市的其中一个评价是，住房结构不够合理，中小面积的房子太少。
   
　　据宁波市建委副主任储银良介绍，宁波市场上90平方米以下的房子较少，目前宁波市场上销售的商品住房120平方米以上的住房占据大多数，三室两厅一卫是开发商设计的主要户型。而有越来越多的外来人员落户宁波，对这些工作年限不长，收入有限的外来人员来说，百来平方米的房子显然总价太高。
   
　　因此，宁波市政府推出小户型限价商品房的一大目的就是为平衡整个市场，使之趋向合理。
   
　　租赁市场升温明显
   
　　宁波市房屋租赁升温明显。2003年，市区房屋租赁价格比上年上涨6.0%。其中住宅租赁价格上涨6.8％；办公用房租赁价格上涨7.0％；商业用房租赁价格上涨5.6％；厂房仓库租赁价格上涨6.1%。
   
　　展望2004
   
　　尽管宁波房价涨幅出现明显回落，但对于2004年宁波房价的走势问题，相关评论几乎出奇地相似———房价肯定还会稳步上涨。
   
　　住房需求旺盛是主因
   
　　“我觉得3至5年内房价可能还会上涨，主要原因是经济的快速发展。”宁波市社科院副局级巡视员储嘉康说，他还认为住房需求旺盛是导致房价上涨的重要原因。
   
　　目前宁波的城市化进程正逐步加快，每年都会有大批农村富余人员进城，加上近年来宁波引进外资形势比较好，大批外来人口也都需要购买住房，这些都是未来的购买人群。
   
　　土地价格涨幅不小
   
　　土地问题也是引起房价上涨的一个重要因素，据统计局发布的资料，去年第四季度，宁波的土地交易价格比上年同期上涨了11.9％，高出全国平均涨幅3个百分点，在国内35个大中城市中居第7位，预计土地价格仍然会继续上涨。
   
　　宁波市房产协会理事长俞晓认为，“现在的土地供应有些滞后，即使批下来了，到开发商手里也需要一段时间，这会影响房产开发。”
   
　　储嘉康巡视员也持相同的观点，“宁波土地比较紧缺，这也是房市面临的一个问题。”
   
　　房价涨幅继续回落
   
　　去年，宁波市政府连续推出了两大项目，经济适用房和限价商品房，市政府拿出48.2万平方米的土地面积用于建造限价商品房（大约可建60万平方米的住房），６个地块都已经批下来，另外还有约42万平方米的经济适用房。宁波统计局城调队生产价格处周嘉娣处长认为，相对于宁波每年约170万平方米的住房销售面积，60万平方米的限价房相当于其中的三分之一。这批住房对房价的抑制作用在2004年的房市会有所反应，同时这批住房地理位置较偏，也决定了它们对房市的作用有限，因此总的判断仍然是房价继续上涨，涨幅可能会继续回落。
   
　　二手房市场难料
   
　　在2003年，有关二手房交易要征收个人所得税的问题引起了许多业内人士的关注，但这将对宁波房价（特别是二手房）产生何种影响，也为人们所关注。目前，征税政策尚未全面出台，二手房交易量一直上升，价格稳步攀升。
   
　　据宁波房产交易中心发布的统计资料，最近几个月，宁波二手房市场一直是交易量猛增，第四季度房改房上市非常活跃，成交量比三季度增长58.2％。到去年12月宁波二手房再次放量，交易量比11月猛增26.86%，达到2003年年度最高水平，而交易均价比上月上涨6%，首次突破4０００元。据分析，12月，二手房价格上涨的一个主要因素是“次新房”交易量增多，价格自然也就偏高。
   
　　储嘉康表示，这与二手房交易征税当然不无关系，问题是，征税真正实行后，价格是否还会继续增长，这就难以预料。———据《都市快报》