《杭州市区商业网点2003—2010年发展导向性规划纲要》近日已审批通过。这对于大小商铺的投资者、经营者来说，是最好不过的指导方案。

    在这份宏观的规划指导中，构筑了杭州市级商业中心、副中心以及区域商业中心、副中心等不同层次和商业业态的定位，服务功能及商业布局，提出了建1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心的设想。

    按照这份规划，投资者和经营者究竟该如何找铺呢？目前的商业状况到底如何？在这里，我们重点对市级商业中心和市级商业副中心作一些关于商业业态、商铺供求以及发展前景等方面的分析。
    
　　市级商业中心

　　规划设想：市级商业中心以延安路为轴，贯穿湖滨、武林、吴山三大商圈，形成“一线三圈”商贸区，形成高度繁华的现代化大都市商业中心。

    1、湖滨商圈

    业态分布：以休闲及旅游消费为特色，湖滨商圈的商业布局，是高档和国际化的。它的商业定位起点高：国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。以后，湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等，这些行业比较适合湖滨的整体商业业态。

    需求分析：杭州许多高价位商铺都位于湖滨，价高难求，但有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为6~7%。在目前可以购买的商铺中，西湖国贸中心商铺售价达到6.8万元/平方米，元华商城商铺售价为4.58万~6万元/平方米，新湖滨景区的商铺一般只出售其经营权，拥有此地商铺的人很少再出手转让。

    发展前景：作为市级商业中心的核心区块，湖滨占尽地段及环境之优势，它的商业发展是大气的、开放的，市场发展空间非常大。抛开大众化、共性产品，做具有独特性的产品经营，湖滨的商铺才能以特色巩固其商业基础，而杭州发达的商业经济会使湖滨的将来更有发展前景。

    2、武林商圈

    业态分布：经过多年的发展，武林商圈已成为杭州商业场所的聚集地和消费中心，购物中心、百货商店、专卖店、特色餐馆、酒店宾馆以及各类小店一应俱全。今后商圈内的经营业态将会增加休闲娱乐及时尚消费元素，所以，酒吧、咖啡吧、茶座以及高档精品店如家居用品店、香水店都比较适合这一商圈的商铺经营。

    需求分析：武林商圈的商铺供求极不平衡，基本处于卖方市场，无价也无市，投资回报率约为6~7%，方位稍逊的在4~5%。可以选择一些住改非的商铺，如孩儿巷商铺售价约为2万元/平方米，百井坊商铺售价约为2.2万元/平方米，也可以选择附近的同方财富大厦或越都商务大厦，它们的售价约在3万~3.8万元/平方米。

    发展前景：按照规划，作为武林中央商务区发展建设的武林商圈，其业态结构将由目前商业30%、商务30%、住宅40%，转变为商业40%、商务40%、住宅20%，商业发展前景更好，商铺经营更加有利可图。

    3、吴山商圈

    业态分布：吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐，以老杭州的历史商业文化内涵为重点，吸引外来旅游人群和本地市民。商圈内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态比较适合吴山商圈的商业氛围。

    需求分析：吴山商圈内的商铺总体来说售价较高，供应量不多，总价低则近200万元，一般都要500万元左右，高则近千万元，愿意投资的客户虽多，但实力要强。这里的商铺投资回报率约为4~6%，河坊街商铺多为1~2层联售，售价低的要2.55万元/平方米，高的在3万元/平方米，依方位不同价位有所区别。吴山广场旁华光巷的商铺售价约为2.6万元/平方米，高银街的商铺售价约为2.8万元/平方米。

    发展前景：商铺最重要的价值在于它有优越的地理环境和强大的消费资源，吴山商圈兼具地理环境及旅游交通等优势，今后商铺经营档次的提高和大量人气的聚集又会增加商铺的发展潜力，它依然属于好地段的好商铺，前景看好。
    
　　市级商业副中心

　　规划设想：按照杭州“一主三副”的城市规划布局，今后江南城、临平城、下沙城三大副城区商业中心将得到充分发展。

    1、江南城商业中心

    业态分布：杭州城市的扩展，钱江世纪城的规划以及房地产开发力度的不断加大，使得萧山越来越大气，商业也呈现整体综合发展的趋势。目前这里商业氛围比较浓厚，人流量大，百货店、专卖店、服饰店、餐饮店较多。另外，特色小店，茶吧、酒吧、餐饮店以及休闲娱乐等行业，都是不错的店铺经营方向。

    需求分析：这里的商铺呈现供不应求的状况，市心广场是萧山的旺铺集中地，很难买到。市心北路东侧的御庭园小区商铺售价为7500元/平方米，绿都百瑞广场及泰富广场等的商铺都采取定向招租的形式，无法购得。

    发展前景：根据杭州城市的总体规划，萧山将成为江南岸的中心城区，是开发的热点所在，城市建设带来的人口增多将为这里的商业发展提供更大的消费市场，区域内商铺的发展潜力非常大。

    2、临平城商业中心

    业态分布：临平城主要的商业中心位于北大街一带，商业形态相对成熟，商业格局紧凑。既有购物商城、百货商场等大型购物场所，又有品牌专卖店、服饰店、餐饮店、咖啡吧、酒吧、美容美发店等行业，购物、休闲、娱乐的氛围浓厚。目前城区商铺经营红火，夜生活丰富，很多投资及经营者都比较青睐这一区域。

    需求分析：目前供应量较大，价位不高，购买的多为本地投资经营者或其他省内投资客。目前市中心商业街如中都广场商铺，售价逾1万元/平方米，碧天假日休闲街商铺1~2层联售，售价为7800元/平方米。新住宅区的沿街或社区内商铺也有一定的供应量，如东海水漾人家的商铺售价在4000~6000元/平方米，大洋新月花园商铺约为4500元/平方米。

    发展前景：临平城所在的余杭区，是杭州城市发展最有潜力的延伸力量。

    3、下沙城商业中心

    业态分布：下沙是个新城区，目前商业基础尚未发展成熟，居住氛围不浓。不过一张白纸好做蓝图，有什么样的消费人群大体会形成相对应的商业特色。下沙的消费人群集中于公司职员和在校学生，餐饮小店、便利店、服饰店等较多，较少有中高档的休闲消费及购物场所，与居民生活相配套的服务行业也有待发展，这些消费场所的暂时缺少正孕育了下沙商铺的发展商机。

    需求分析：下沙城的商铺供应可分两部分：高教园区的商铺售价在9000~11000元/平方米之间，如大都文苑风情的商铺售价约为1万元/平方米，由于有一定的客源保证，买来自营的人占多数；杭州经济技术开发区的商铺售价在7800~9500元/平方米之间，如东海未名园的商铺起售价为7985元/平方米，商宇香榭里花园的商铺出售均价为8500元/平方米。以后人口的增多和环境的日益成熟，会使商铺的需求量增加。

    发展前景：下沙目前还处于待完善状态，随着“城市东扩”进程的加快，这里的商业发展档次和经营格局会走上正轨，发展潜力较大。商铺的经营会渐渐成熟起来，不过这需要时间来积淀其商业基础。商务兴房网市场部